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最近一篇關(guān)于住房專項(xiàng)維修資金的報(bào)道引發(fā)軒然大波。據(jù)悉，目前全國(guó)收繳的維修資金在5000億元左右，其中大部分處于“沉睡”狀態(tài)，一部分還被個(gè)別監(jiān)管部門私自用來(lái)“錢生錢”。

消息一出，引發(fā)了業(yè)界對(duì)住房維修資金安全的擔(dān)憂。記者經(jīng)多路調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然維修資金被挪用情況并不多見(jiàn)，但是公共停車位、電梯廣告等法定應(yīng)該納入到公共部位的營(yíng)業(yè)收入，卻存在監(jiān)管空白。此外，維修資金的投資渠道能否進(jìn)一步擴(kuò)大，從而更好地實(shí)現(xiàn)保值增值，也是目前亟待解決的問(wèn)題。

業(yè)界呼吁，在原建設(shè)部和財(cái)政部頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》正式實(shí)施6年之后，相關(guān)管理辦法亟需進(jìn)一步完善。

案例

代管機(jī)構(gòu)“借雞生蛋”290萬(wàn)維修基金定存收益歸屬成疑

近日，南京江寧恒安嘉園小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱恒安小區(qū))的業(yè)主想使用小區(qū)專項(xiàng)維修資金，卻發(fā)現(xiàn)一部分維修資金被主管部門江寧區(qū)住建局私自從活期轉(zhuǎn)存為定期，并盈利293.5萬(wàn)元。當(dāng)業(yè)主向該部門索要利息時(shí)，卻被告知業(yè)主只能使用35.7萬(wàn)元的活期利息，沒(méi)有資格使用定存收益。

針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實(shí)沒(méi)有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財(cái)政，另一部分則用于辦公經(jīng)費(fèi)的支出。

根據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息、利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用。

“在并未向業(yè)主公開(kāi)的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進(jìn)行營(yíng)利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初向記者表示。

記者就此事采訪了江寧區(qū)住建局辦公室，一位負(fù)責(zé)人表示，“這個(gè)事情已經(jīng)有報(bào)道，我們也進(jìn)行過(guò)回應(yīng)，現(xiàn)在不會(huì)再就此事表態(tài)。”

住建局用維修資金“錢生錢”

近日來(lái)，南京不少小區(qū)開(kāi)始將維修資金由活期轉(zhuǎn)向定期，恒安小區(qū)的業(yè)主也計(jì)劃將這筆資金“活轉(zhuǎn)定”，從而獲得更多收益。

公開(kāi)資料顯示，恒安小區(qū)始建于2005年，2006年有1088戶家庭入住，共繳納維修資金1097萬(wàn)元，這筆資金一直由江寧區(qū)住建局代為保管。

當(dāng)業(yè)主詢問(wèn)這筆資金產(chǎn)生了多少利息時(shí)，江寧區(qū)住建局一直回避這一問(wèn)題，最終經(jīng)過(guò)幾番交涉后，住建局回應(yīng)稱，小區(qū)居民擁有的活期利息僅35.7萬(wàn)元。

然而，小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任李軍紅在為維修資金辦理“活轉(zhuǎn)定”時(shí)發(fā)現(xiàn)，早從2006年開(kāi)始，江寧區(qū)住建局就已將這筆資金轉(zhuǎn)為1年期定期存款。“跟業(yè)主說(shuō)存的是活期，實(shí)際上住建局存了定期，產(chǎn)生的利息住建局得大頭，業(yè)主只能得零頭。”李軍紅表示。

李軍紅進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的維修資金已經(jīng)產(chǎn)生了329萬(wàn)多元的利息，其中包括293.5萬(wàn)元1年定期利息，但是在向住建局索要這筆資金時(shí)，他被告知除了35.7萬(wàn)元活期利息外，余下的293.5萬(wàn)元業(yè)主沒(méi)有資格使用。

該小區(qū)業(yè)主唐先生對(duì)記者說(shuō)，“本來(lái)就是拿我們的維修資金產(chǎn)生的利息，為何不給我們，作為代管部門，無(wú)權(quán)利用這筆資金私自獲利。”

針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實(shí)沒(méi)有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財(cái)政，另一部分則用于辦公經(jīng)費(fèi)的支出。按2008年以前的地方相關(guān)規(guī)定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費(fèi)用，現(xiàn)在已停止提取。

“即使按‘2%’計(jì)算管理費(fèi)，需要293.5萬(wàn)元嗎?”部分小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑：代管部門以收管理費(fèi)為由私自轉(zhuǎn)存定期，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。

9月9日，記者致電江寧區(qū)住建局物業(yè)科，該部門一位工作人員讓記者先與辦公室聯(lián)系。辦公室一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，“這個(gè)事情已經(jīng)有報(bào)道，我們也進(jìn)行過(guò)回應(yīng)，現(xiàn)在不會(huì)再就此事表態(tài)。”

根據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部2007年聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息、利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初表示，“在并未向業(yè)主公開(kāi)的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進(jìn)行營(yíng)利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)。”

維修資金收支不透明成誘因

恒安小區(qū)的維修資金問(wèn)題被媒體報(bào)道后引發(fā)高度關(guān)注，北京、上海、廣東、河南等多地不少小區(qū)業(yè)主均對(duì)外透露，想摸清維修資金實(shí)際產(chǎn)生了多少收益困難重重。

而據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部頒布的《辦法》，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少與專戶管理銀行核對(duì)一次資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布住宅專項(xiàng)維修資金繳存、使用、增值收益和結(jié)存的總額。

既然已有明文規(guī)定，為何相關(guān)職能部門卻沒(méi)有履行?業(yè)界猜測(cè)，這筆巨額的維修資金可能沒(méi)有真的“沉睡”，而是被一些主管部門用來(lái)錢生錢，淪為某些利益部門的生財(cái)工具。

房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對(duì)記者介紹，住房維修資金雖是開(kāi)發(fā)商代收的，但業(yè)主才是真正的主人。然而，維修資金業(yè)主難以使用，卻為開(kāi)發(fā)商、銀行及有關(guān)部門帶來(lái)巨額利潤(rùn)，“之所以造成這樣的局面，主要原因是這筆數(shù)額龐大的維修資金的管理、使用不透明，財(cái)政和審計(jì)部門缺乏監(jiān)督。”

南京本地一家商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理陳飛對(duì)記者表示，“很多銀行盯上這筆巨額的維修資金，因?yàn)閷?duì)銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時(shí)調(diào)動(dòng)大筆資金。其實(shí)代管單位并不糊涂，因?yàn)榫S修資金是各大銀行爭(zhēng)搶的對(duì)象，他們可利用手中的選擇權(quán)從中漁利，有代管單位將錢存在小銀行，因?yàn)橄鄬?duì)于其他商業(yè)銀行，小銀行的利息和吸儲(chǔ)返還比例較高。”

按照原建設(shè)部和財(cái)政聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

但在張建初看來(lái)，維修資金處在一個(gè)監(jiān)管盲區(qū)，“很多時(shí)候只會(huì)看到使用者，不見(jiàn)監(jiān)管者，有時(shí)候監(jiān)管者往往也是使用者，根本就無(wú)法監(jiān)管。”

記者了解到，目前在南京有相當(dāng)一部分小區(qū)并不公開(kāi)維修資金的賬戶利息收入情況，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法監(jiān)督，一定程度上給個(gè)別部門挪用維修資金帶來(lái)了便利。

張建初對(duì)記者表示，恒安小區(qū)的案例只是維修資金被私自利用獲利的冰山一角，“其實(shí)很多小區(qū)業(yè)主，只知道繳了維修資金，但是很少申請(qǐng)這筆資金，更不知道可以利用這筆資金進(jìn)行投資獲利。”

按照規(guī)定，公共維修資金由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購(gòu)房人，不得挪用。維修資金專項(xiàng)用于保修期滿后的住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。

維修資金使用應(yīng)由業(yè)主決定

對(duì)于恒安小區(qū)維修資金被違規(guī)使用的問(wèn)題，江寧區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，存定期的利息還在業(yè)主賬戶上，不存在挪用。不過(guò)，對(duì)于下一步事情如何解決，該局拒絕回應(yīng)。

今年7月22日，南京市住建委出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管工作的實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》規(guī)定，對(duì)挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)行政監(jiān)管手段追回，并依法實(shí)施行政處罰。對(duì)物業(yè)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)吊銷企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

南京市主管部門雖然對(duì)維修資金的使用作出了明確規(guī)定，但是在張建初看來(lái)，上述《意見(jiàn)》和2007年的政策相比并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)步，“想要真正解決維修基金的貓膩，除了監(jiān)管部門加大監(jiān)管之外，應(yīng)該將托管權(quán)下放給業(yè)主，由業(yè)主自行決定這筆資金如何利用，這樣才能杜絕因監(jiān)管不透明帶來(lái)的一系列問(wèn)題。”

記者了解到，目前我國(guó)對(duì)維修資金的監(jiān)管依據(jù)是原建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合分布的《辦法》。但《辦法》只屬于部門規(guī)章，法律效力遠(yuǎn)低于由全國(guó)人大頒布的法律。

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，盡管《辦法》只是部門規(guī)章，但約束效力并不受影響。根據(jù)上述《辦法》規(guī)定,雖然江寧區(qū)住建局有可能在小區(qū)業(yè)主不知情的情況下，將活期存款轉(zhuǎn)為定期存款，但定期存款產(chǎn)生的利息,卻不太可能被挪用,因?yàn)橥ǔ＞S修資金的專管賬戶是由業(yè)委會(huì)和房管局共管,非經(jīng)同意不可能被挪用。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?？h級(jí)以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

僅從《辦法》條文上看，維修基金的監(jiān)管是能得到保障的。

杜躍平及華東的一些物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人告訴記者，事實(shí)情況也是如此。維修基金的動(dòng)用，不僅需要得到本小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意，還需要通過(guò)監(jiān)管部門的審批。維修資金被挪用的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)并不多見(jiàn)。