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中國最大不動產(chǎn)摸家底農(nóng)村房地一體確權登記

日前，國土資源部等部委聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確要求在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之時，要將農(nóng)房等集體建設用地上建筑物納入登記發(fā)證工作范圍內(nèi)。

這是國家各部委層面成立不動產(chǎn)登記領導小組以來，首次五部委聯(lián)合發(fā)文，標志著集體土地確權登記發(fā)證工作步入新的階段和高度。

被社會高度關注的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，很多時候被狹義地理解為“房地統(tǒng)一”或房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)改革。國土部相關人士介紹，我國最大的不動產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)，此項工作是農(nóng)民合法權益、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權基礎，也是建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容。

這項工作的推進也著實不易，全國人大代表、清華大學教授蔡繼明表示，其中涉及了巨大的財力、人力、物力耗費。與此同時，在測量土地之時各地的差異很大，農(nóng)村人口眾多，親緣關系復雜，為確權經(jīng)辦機構(gòu)提出了很大挑戰(zhàn)。

避免政策一刀切

今年已經(jīng)過半，不論是中央還是地方，涉及不動產(chǎn)登記工作的各項進程都在緊鑼密鼓趕制之中。

五部委的《通知》指出，加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證，是維護農(nóng)民合法權益，深化農(nóng)村改革，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權基礎。也可以避免增加群眾負擔，減少重復建設和資金浪費，這樣也可以進一步提高政府行政效能和監(jiān)管水平。

《通知》也同時提出，要以服務和支撐登記發(fā)證工作為切入點，兼顧建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場；其次，要考慮到各地情況千差萬別，為避免政策“一刀切”，各地在制定政策和指導意見時，應以化解矛盾、應發(fā)盡發(fā)為原則。

在權屬調(diào)查和糾紛處理工作中，要充分發(fā)揮基層群眾自治組織和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的作用，建立健全農(nóng)村土地權屬糾紛調(diào)處工作機制。

清華大學教授蔡繼明表示，首先，農(nóng)村的宅基地和集體建設用地確權，第一步需要測量土地大小，不同的村莊、農(nóng)戶的土地差異較大，而且土地的邊界并不明確，就算按照較為精細的比例尺也難以準確測量，因此容易因為土地的測量產(chǎn)生糾紛，導致工作進展困難。

“其次，在農(nóng)村宅基地問題上也存在確權的難題，隨著人的生老病死，祖輩留下的宅基地在理論上該收歸國有，但是地方的習俗與傳統(tǒng)大量導致一個宅基地由兒輩甚至孫輩繼承的問題，這也導致了確權工作的難度較大。”蔡繼明表示。

即便如此，五部委的通知也表明，農(nóng)村農(nóng)地確權要做到應發(fā)盡發(fā)，立足長遠。各地要優(yōu)先選擇房地合一地區(qū)開展房地一體的登記發(fā)證試點，為全面鋪開工作積累經(jīng)驗。

確權經(jīng)費納入財政預算

為了推動這一工作，組織、制度、資金的保障是環(huán)環(huán)相扣的?！锻ㄖ芬矎娬{(diào)了需要加強組織領導，保障經(jīng)費落實，各級集體土地確權登記發(fā)證領導小組繼續(xù)發(fā)揮效力。

其表示，要發(fā)揮各級集體土地確權登記發(fā)證領導小組作用，充分依靠各級黨委、政府，各級國土資源部門要牽頭負責，與同級財政、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)部門密切合作，確保宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作推進。

為了保障經(jīng)費落實，相關地方政府要按照2013年、2014年中發(fā)1號文件要求，將確權登記頒證工作經(jīng)費納入財政預算。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要存在兩個問題：第一就是部門之間的協(xié)調(diào)管理。原來由住建部、國土部、農(nóng)業(yè)部等部門多頭管理，而現(xiàn)在則是由國土部牽頭成立了專門的不動產(chǎn)登記局來完成這項工作，原先多頭管理時存在的利益割裂的問題得到了協(xié)調(diào)。

地方現(xiàn)在也沿著這個路徑，建立由國土部門牽頭的協(xié)調(diào)領導小組，得以把權能完善，接著才是推動工作。

“當然，外界可能認為，這是一場土地盛宴，農(nóng)民的土地登記之后，可以進行交易，可能會形成農(nóng)村的土地交易市場，一些小產(chǎn)權房也會得以轉(zhuǎn)正，這個估計需要運行一段時間，國家也會相應跟蹤盯緊政策的落地，但有些結(jié)果也不會像外界說的那樣，例如小產(chǎn)權房，其本身的性質(zhì)沒有改變，也不會帶來變相轉(zhuǎn)正的說法。”楊認為。