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央行維穩(wěn)：個貸不能停定價須合理

3月以來，一則始于興業(yè)銀行發(fā)文叫停地產結構融資、地產供應鏈融資的消息猶如晴日驚雷，與之伴隨而來的是杭州個別樓盤房價大幅下降激起的對于房價走勢的熱議，之后，這場風波由銀監(jiān)會緊急召集十幾家銀行發(fā)布公告穩(wěn)定市場情緒而短暫告終。

盡管多家銀行公告“房貸政策并無調整”，不過之后，21世紀經(jīng)濟報道記者多次走訪北京多家銀行發(fā)現(xiàn)，相比以往的首套房8.5折-9折利率，房貸折扣已近乎“絕跡”。在此背景下，5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會，15家商業(yè)銀行相關負責人列席。

央行在會上要求，各銀行應合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。同時，要加強對住房貸款風險的監(jiān)測分析。

一份會議紀要提到，多家銀行相關負責人在會上透露，受市場需求和資金成本上升影響，按揭貸款定價有所提高。比如，工行首套執(zhí)行基準利率少有上??；招行新發(fā)放的首套房利率由9.7折提高至上浮7.6%左右；中信首套房貸款利率約8%。

一家股份制行北京分行個人業(yè)務條線負責人透露，中小銀行去年6月以來就開始上調首套房貸款利率；國有大行去年還能拿到優(yōu)惠貸款，但今年就連國有大行的首套房貸款利率都上調至基準，部分上調至基準利率的1.05倍，甚至更多。

北京調查：房貸折扣幾乎絕跡

以北京為例，21世紀經(jīng)濟報道13日向多家銀行房貸相關部門致電得知，工農中建四大行目前的首套房貸款利率為基準利率。

5月上旬前個別支行仍有小幅優(yōu)惠，如農行北京地區(qū)首套房貸一般為9.5折，主管行長簽字最低9折，近期無明顯變化。

記者從建行朝陽區(qū)某個貸中心了解到，其首套房貸款利率仍為基準利率的9折，但5月8日、9日開始，該中心的9折優(yōu)惠取消，改為基準利率。“不過，具體情況還要看與建行有貸款合作的樓盤項目，開發(fā)商不同，房貸利率也不一樣。”該中心一工作人員解釋道。

另外，中行北京一家支行客戶經(jīng)理解釋，受貸款規(guī)模影響，房貸有積壓不能放款的情況，可能會影響到放款效率。

而一家總部位于上海的銀行北京地區(qū)支行還要求，貸款100萬以下的，首套房貸款利率由春節(jié)前的基準利率9折改為現(xiàn)在的1.05倍；貸款100萬以上的，雖可享受基準利率，但還要附加購買至少價值5萬元的理財產品及開通手機銀行業(yè)務。

股份行方面，記者從光大了解到，其目前執(zhí)行首套房貸款在基準利率的基礎上再上浮5%，亦無放松跡象。另有媒體報道稱北京農商行首套房貸款利率優(yōu)惠幅度較大，但該銀行內部人士告訴記者一直是9折-9.5折，近期無明顯變化。

民生、平安北京地區(qū)分支機構近兩年都已較少開展個人住房按揭業(yè)務。一家中小銀行海淀區(qū)支行相關負責人解釋，該行限貸停貸主要是因為去年下半年額度緊張，致使許多貸款單子無法放款，一月銀行集中處理去年的擠壓單，占用了上半年的貸款額度。

記者亦以客戶身份向多家有新盤出售的售樓處工作人員咨詢，首套房貸款利率甚至為基準利率的1.1倍，合作銀行涉及工、農、建、興業(yè)、招行等。

“目前銀行額度緊張，導致放款較慢。房貸審批時間一般要兩到三個月，多的要半年以上。”光大銀行工作人員透露。

“新建住宅做貸款的大部分期房，需要結構封頂后在做貸款，這樣大部分在樓市火爆的2013年成交的新建住宅也會積壓到2014年來做貸款。”中原地產中國區(qū)銷售總監(jiān)張大偉告訴記者。

銀行房貸政策的轉變遠非上調貸款利率這么簡單。首套房貸款申請難度的加大、下款時間的延長、貸款人還貸成本增加等，都隨之而來。

有銀行人士反映，目前還沒有大規(guī)模的“棄房”現(xiàn)象，但大額房貸斷供則有發(fā)生，銀行處置起來有難度，特別是首套房。

雖然首套房對房貸利率上升的敏感度不高，但對工薪階層而言，哪怕5%的上浮都意味著貸款成本的大幅增加。以30年期的貸款基準利率6.55%為例，100萬元貸款額若在以前利率8.5折情況下，月供為5720元，30年總利息為105.9萬元；而當利率上浮到1.05倍時，月供6571元，30年總利率將達136.55萬元，較之前多出30余萬元。

在萬聯(lián)證券研究所所長傅子恒看來，首套房是剛需，對銀行而言仍屬于優(yōu)質貸款，目前個別銀行取消是短期行為。

監(jiān)管層提示關注“棄房現(xiàn)象”

與普通貸款不同，個人住房貸款具有“穩(wěn)經(jīng)濟促增長”的穩(wěn)定功能，亦是普惠金融的重要組成部份。有銀行嘗試采取個人住房貸款資產證券化的渠道騰挪信貸額度，但由于房貸利率較低，在資產轉讓定價時并無明顯吸引力。

接近上述與會者的人士表示，監(jiān)管層提出幾點意見：一是要求各行要在現(xiàn)有資源情況下根據(jù)市場需求，以保證、照顧等多種形式確保住房消費貸款的資源配置；二是利率合理定價，做到財務可持續(xù)發(fā)展而非商業(yè)可持續(xù)發(fā)展；三是提高服務效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款，必要時可找央行調劑規(guī)模等。

另外，目前銀行業(yè)整體不良率上升，監(jiān)管層提醒需關注“棄房現(xiàn)象”。不過，亦有分析人士指出，“棄房現(xiàn)象”并非銀行上調貸款利率直接造成，而與實體經(jīng)濟下行有關。

與上述會議同日發(fā)布的4月社會融資規(guī)模1.55萬億元，新增人民幣貸款7747億元，M2同比增長13%，當月住戶存款減少1.23萬億元，存款增速創(chuàng)8年多最低值。“實體經(jīng)濟的下行也造成了部分中小企業(yè)主經(jīng)營壓力增大，乃至部分住房貸款還款人信用風險增大。”分析人士說。

而出于“謹慎涉房”的考慮，有大型銀行北京分支機構已暫停了一手房住房貸款，不再與房地產開發(fā)商定點合作。

“一些新開樓盤風險加大，且開發(fā)商資質參差不齊，有的手續(xù)不全，甚至無法給住戶開出房產證。首套房貸款利率從原來的8.5折優(yōu)惠，到現(xiàn)在上調至基準利率甚至更高，也有銀行對房地產風險加大等方面考量。”上述機構工作人員解釋。