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核心提示：光耀遇到今天的危機(jī)有多方面的原因，但最根本的是公司借了民間高利貸，吞噬了大量業(yè)績和利潤。

光耀集團(tuán)正站在生死存亡的關(guān)口。“目前資金缺口大概5億元左右。”光耀集團(tuán)董事長郭耀名對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，為了渡過當(dāng)下的難關(guān)，轉(zhuǎn)讓旗下土地和項目，都是可選項。

截至目前，光耀集團(tuán)金融機(jī)構(gòu)借款余額約27億元左右，民間借貸本金加利息在20億元以上，整體負(fù)債率約70%-80%，實際上并非行業(yè)最高，但由于被傳破產(chǎn)，相關(guān)合作方因擔(dān)憂而抽離資金，導(dǎo)致公司運(yùn)轉(zhuǎn)陷入困境。作為國內(nèi)排名前百位的房企，光耀集團(tuán)一度年銷售額逼近80億元，沖擊百億只有一步之遙。然而，過往三年的高利貸融資一步步逼宮，在市場下行、銷售回款難以保證的情況下，公司資金鏈陷入危機(jī)。

值得關(guān)注的是，光耀是此輪房地產(chǎn)調(diào)控之下中小房企艱難求存的縮影。

20億高利貸承壓

光耀遇到今天的危機(jī)有多方面的原因，但最根本的是公司借了民間高利貸，吞噬了大量業(yè)績和利潤。

光耀的資金鏈危機(jī)早在今年初就已傳出。截至5月初，旗下天津、惠州項目多個樓盤處于停工或部分停工狀態(tài)，項目涉及天津泊湖、惠州荷蘭小城、翡儷港、馬克住區(qū)[最新消息價格戶型點評]等。

光耀公司的聲明表示，該公司在惠州的少數(shù)樓盤存在延遲交樓的情況，公司已經(jīng)協(xié)調(diào)多方資源，加快施工進(jìn)度，確保業(yè)主的利益。

據(jù)接近光耀的知情人士稱，光耀遇到今天的危機(jī)有多方面的原因，但最根本的是公司借了民間高利貸，吞噬了大量業(yè)績和利潤，在公司無法按期還款的時候，借貸方提起訴訟，法院凍結(jié)相關(guān)資產(chǎn)，導(dǎo)致工程停工，無法交房等情形發(fā)生。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獲得的資料顯示，2011至2013年，光耀金融機(jī)構(gòu)借款包括銀行貸款、信托融資、資產(chǎn)管理公司、基金融資等共約100億元；進(jìn)入2014年，光耀共與10家左右的金融機(jī)構(gòu)有合作，涉及建行、工行、長城資產(chǎn)管理公司等，借款共27億元，比去年的35億元金融機(jī)構(gòu)借款下降了約10%。

2011至2013年，光耀總銷售額約為170億元，以70%的銷售回款來看，光耀的收入基本可以覆蓋支出，問題出在光耀的借款是高利貸。知情人士透露，自2011年以來，光耀便大量涉足民間借貸，借款總額達(dá)20億元左右，三年來公司僅利息便還款20億元，目前仍有本金加利息20億元以上未還。

高利貸吞噬了公司的利潤。記者獲得的光耀民間借貸資料顯示，以公司兩個最大的民間借款人為例，深圳金信集團(tuán)向光耀借出4億元，光耀已還6億元，目前還欠3億元；深圳志威集團(tuán)向光耀借出2億多，已還3億元，還欠3億元。

記者昨日向金信集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人求證上述借款時，對方否認(rèn)與光耀有借貸關(guān)系，只稱自身是一家金融服務(wù)公司，給光耀做過融資服務(wù)；志威集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也做了類似表述。

郭耀名并不諱言公司借了數(shù)筆高利貸。郭耀名透露，光耀第一筆大額高利貸可以說是被迫借的，其源于2010年收購新都酒店。從前任大股東處承接而來。

2010年，潤旺礦產(chǎn)將其持有的瀚明投資100%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給光耀集團(tuán)，從而構(gòu)成光耀間接收購上市公司新都酒店4555.1萬股股份，占總股本的13.83%，成為新都酒店第一大股東。

郭耀名告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，當(dāng)時的收購是為了借殼上市，光耀管理層本計劃重組成功后可以募集8億-10億元資金，從而一次性還清這筆高利貸借款。

但借殼上市失敗，再加上公司2010年開始高速異地擴(kuò)張，2011年公司未完成百億銷售目標(biāo)，導(dǎo)致光耀在高利貸的道路上越走越遠(yuǎn)。

中小房企的高息壓力

一般對外以擔(dān)保公司、投資公司名義成立，注冊資金1億-2億元，年繳稅很少的公司，基本都是做高利貸業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)正常的銀行利息水平是10%，信托及私募利息水平在15%-20%，超過20%的利息水平便被稱為高利貸，其一般來自民間借貸。據(jù)記者調(diào)查，光耀等房企此類借貸成本在30%-40%。

光耀并不是唯一被高利貸拖累的房企。類似光耀這樣的地產(chǎn)公司究竟如何與民間高利貸打交道？其資金如何流動？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者查詢工商資料顯示，深圳金信集團(tuán)是一家金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資及運(yùn)營為一體的綜合性集團(tuán)公司，集團(tuán)成立于2010年，注冊資本2億元人民幣，業(yè)務(wù)品種涉及小額貸款、融資擔(dān)保、融資租賃、典當(dāng)、資產(chǎn)管理、村鎮(zhèn)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)等。

深圳志威集團(tuán)網(wǎng)站稱，公司致力于國內(nèi)中小企業(yè)的前期風(fēng)險項目投資服務(wù)，主要從事中小企業(yè)融資，投資理財、融資擔(dān)保、銀行貸款、經(jīng)濟(jì)咨詢、投資擔(dān)保等業(yè)務(wù)。

光耀通過上述兩家公司旗下的擔(dān)保和投資子公司借出高息款項。“一般對外以擔(dān)保公司、投資公司名義成立，注冊資金1億-2億元，年繳稅很少的公司，基本都是做高利貸業(yè)務(wù)。”深圳多名金融及房地產(chǎn)業(yè)界人士透露，在深圳這樣的機(jī)構(gòu)和公司有數(shù)百家。

深圳地產(chǎn)私募及金融界人士告訴記者，從2013年中開始，房地產(chǎn)行業(yè)就面臨資金壓力。深圳地產(chǎn)私募基金德信資本董事長陳義楓估計，中小房企尤其是實力較差的小房企的融資成本比大型房企高50%，甚至更多！

“只要一出現(xiàn)銀行錢緊，民營的、中小的開發(fā)商都會走（高利貸）這條路，一般借3個月、6個月，有時候能按時還，有時候就還不了。”深圳一家小型地產(chǎn)私募基金經(jīng)理陳卓琳告訴記者。

具體的借貸方式如下：擔(dān)?；蛲顿Y公司通過個人賬戶向借款方打入資金，打給法定代表人或公司賬戶，雙方簽訂合同（有時甚至沒有合同），還款將利息直接納入，如借款100萬元，利息30%，則直接寫借款130萬；待到還款時，還款人將款項打入多個個人賬戶。

如此高利息、高成本的借款需要強(qiáng)勁的銷售回款現(xiàn)金流支撐。但從2013年下半年起，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)涼意，中小開發(fā)商首當(dāng)其沖，銷售不暢。

尋找接盤者

郭耀名表示，目前公司最緊迫的是天津項目工程款項未付以及惠州幾個項目的交房事宜，這些事項只需5億元左右的資金便可解決。公司正在協(xié)調(diào)各方資源，積極尋找接盤者。

光耀集團(tuán)已嘗到了借入高息資金的盲目沖動和過分樂觀帶來的苦果，光耀管理層也在反思，并積極地尋求和意向接盤者接洽。

根據(jù)2013年11月19日發(fā)行的《財通資產(chǎn)-光耀揚(yáng)州·全球候鳥度假地[最新消息價格戶型點評]特定多個客戶專項資產(chǎn)管理計劃》顯示，光耀集團(tuán)2012年5月份被中國建設(shè)銀行深圳市分行評為AA+級信用等級客戶，授信額度達(dá)34.38億元；預(yù)計在2014年和2015年累計銷售額達(dá)153.39億元。

這顯示金融機(jī)構(gòu)當(dāng)時對光耀的前景還是比較樂觀的，而根據(jù)記者獲得的中國指數(shù)研究院在2013年做出的評估報告顯示，光耀集團(tuán)總資產(chǎn)約100億，包括上市公司、土地以及在建工程等等。

光耀內(nèi)部人士透露，公司今年春節(jié)前后本來在和長城資產(chǎn)管理公司談一筆10多億元的融資，但由于一則“股權(quán)易主”傳聞導(dǎo)致流產(chǎn)，公司運(yùn)轉(zhuǎn)陷入更艱難的境地。

郭耀名表示，目前公司最緊迫的是天津項目工程款項未付以及惠州幾個項目的交房事宜，這些事項只需5億元左右的資金便可解決。公司正在協(xié)調(diào)各方資源，積極尋找接盤者。

作為惠州最大的納稅企業(yè)之一，光耀事件得到惠州市政府高度重視?；葜菔姓殉闪?ldquo;光耀項目問題協(xié)調(diào)處理小組”，欲幫助光耀解決當(dāng)前問題?；葜菔蟹慨a(chǎn)管理局副局長袁貴平亦稱，光耀荷蘭小城[最新消息價格戶型點評]和光耀城項目都在進(jìn)行相關(guān)確權(quán)和辦理房產(chǎn)證階段，目前看不出有什么大問題。“政府首先協(xié)助公司安撫業(yè)主情緒，也會幫助光耀盡快辦理土地相關(guān)手續(xù)，看是否可以變賣一些資產(chǎn)，渡過難關(guān)。”郭耀名稱，他正在考慮轉(zhuǎn)手一些項目或土地，以保證小業(yè)主利益，使得公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。最樂觀的結(jié)果是轉(zhuǎn)手一部分資產(chǎn)后可以渡過當(dāng)前的難關(guān)，但估計公司今年銷售額會縮減三分之一。

“從全行業(yè)來看，所有開發(fā)商現(xiàn)在都面臨自2012年以來最緊張的時刻。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，“年初以來的市場低迷，不是緣于房地產(chǎn)調(diào)控，而是國家的金融改革、利率市場化，導(dǎo)致資金自由流動尋找更高的回報，投資房地產(chǎn)或貸款的按揭業(yè)務(wù)不再那么吃香，投入到房地產(chǎn)市場的資金銳減，成交量自然偏低。”

張大偉指出，房地產(chǎn)商的資金狀況已經(jīng)整體惡化。房地產(chǎn)的資金面已經(jīng)由去年的“豐水期”步入了“枯水期”階段，整體活力不足。2013年房企拿地過多，2014年銷售一旦放緩，很多高杠桿的房企都可能會陷入危機(jī)。