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提要：該進(jìn)行怎樣的調(diào)整才能解決樓市亂象呢？我看若能參照中國臺灣地區(qū)房屋預(yù)售制度應(yīng)能有效化解。

眼下市場亂象頻生，降價盤與爛尾樓交相呼應(yīng)，已購業(yè)主積極維權(quán)與欲購房者消極觀望，共同編織當(dāng)前樓市的炎涼世態(tài)。于是坊間“廢除預(yù)售”的呼聲再起！

不少人看了我在前期文章“樓市亂象伊于胡底？”也非常直覺而理所當(dāng)然的判斷我主張廢除房屋預(yù)售制度，因為唯有改為“現(xiàn)房銷售”才能緩解當(dāng)前樓市亂象，及達(dá)到我所謂的“一手交錢，一手交房”、“銀貨兩訖”的狀態(tài)。其實并不盡然，更加不是近期有專家所宣揚(yáng)的“商品房預(yù)售資金監(jiān)管制”。如我一再強(qiáng)調(diào)的，關(guān)鍵在于“房款支付時點(diǎn)”的設(shè)計。因為現(xiàn)行“房未交，款已清”的作法，長期以來，養(yǎng)成部分開發(fā)商“貪婪”、忽視品牌建設(shè)的習(xí)性。

臺灣預(yù)售制有參考價值

從消費(fèi)者的角度觀之，房貸既然提前全部付清，等同身家、財產(chǎn)全數(shù)“押寶”，豈能容許開發(fā)商因買氣變化，便隨意降價求售，此一變相使購房人造成財務(wù)損失的行為，故而當(dāng)有類似狀況發(fā)生時，購房人便喪失理智、義憤填膺地展開“維權(quán)”行動。說明中國式購房付款方式看似簡單的“交易價金的支付時點(diǎn)”問題，實則“牽一發(fā)動全身”，再不及時“修殘補(bǔ)缺”，類似當(dāng)前的樓市窘境，仍將以“惡性閉環(huán)”形式層出不窮！

那么該進(jìn)行怎樣的調(diào)整才能解決樓市亂象呢？若能仿照我國臺灣地區(qū)房屋預(yù)售制度我看應(yīng)能有效化解。臺灣預(yù)售屋模式是開發(fā)商取得“建造執(zhí)照”便可以開始預(yù)售，消費(fèi)者選定房屋后，支付訂金、簽約、開工款，一般為總價的10%，接著按工程進(jìn)度支付款項，通常情況下，工程款占總價的10%～20%，且合同內(nèi)必須明訂每一期款項的付款間隔（如：不少于20天），以使購房人在財務(wù)上能有所因應(yīng)，不致發(fā)生開發(fā)商為收款趕進(jìn)度，這種既不利房屋質(zhì)量，又有損消費(fèi)者權(quán)益的情事發(fā)生。

“未建先售”也可以有保障

相信這時就有人要質(zhì)疑，此一制度未必適用于中國大陸地區(qū)，首先是它更早的可以預(yù)售——連一根樁都沒有打下去，使保障明顯缺位，大陸好歹還規(guī)定必須要達(dá)到一定的興建程度才能預(yù)售，況且不少城市如：深圳、北京、浙江……已先后實施“預(yù)售資金監(jiān)管”。其次是另外的70%~80%到底什么時候支付？

的確，從表象看“一根樁都沒打就賣房”堪稱“無法無天”！但別忘了，對房企來說，最大的投入是土地及興建成本，雖然兩者都可以從銀行融資，但土地通常為五成，興建資金則完全與銷售掛鉤，未達(dá)七成去化一般無法取得金融機(jī)構(gòu)的貸款。而70%~80%的房款則于交房驗收的同時，由銀行撥付開發(fā)商。亦即自交貨（房）之日起，消費(fèi)者才開始承擔(dān)房貸本利攤還的責(zé)任與義務(wù)。

“未建先售”之所以不存在風(fēng)險，是因為開發(fā)商的成本與利潤都壓在土地、建物上，一旦爛尾最慘的是房企自己，因此它很難發(fā)生。自從臺灣地區(qū)25年前政府介入建立預(yù)售屋制度標(biāo)準(zhǔn)化后，迄今未曾聽聞有樓爛尾，便為最佳佐證。

“預(yù)售資金監(jiān)管”是舍本逐末

此外，由于銀行融資取得、成本收回與利潤落袋，都要等到交房后才會實現(xiàn)，“迫使”開發(fā)商必須注重日常品牌與口碑的維護(hù)，否則“只有圖紙”形同期貨的預(yù)售屋很難得到消費(fèi)者認(rèn)同，也“迫使”開發(fā)商必須把關(guān)質(zhì)量，否則交房將困難重重，進(jìn)而導(dǎo)致成本與利潤無法兌現(xiàn)，更不致因為房價連番上漲，使開發(fā)商產(chǎn)生“你賺的比我還多”的不平衡心態(tài)。

至于“預(yù)售資金監(jiān)管”則是空有形式，絕大多數(shù)城市未實施，極少城市推動卻未落實，形同虛設(shè)，即使真執(zhí)行了，除了制造“疊床架屋”的市場監(jiān)管困擾與權(quán)力尋租之外，看不出任何好處及其積極意義。一句話說到底——與其把購房款交給政府監(jiān)管，不如放在老百姓自己的荷包里，按工程款逐期支付安全得多。

或許有人會覺得奇怪，為什么我對臺灣預(yù)售屋監(jiān)管制度及其效應(yīng)如此熟悉？還是一句話說到底——我是當(dāng)初參與臺灣相關(guān)房地產(chǎn)交易制度建立的主要起草人之一，當(dāng)然如數(shù)家珍。