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4月19日，卜女士去西部新城參加朋友的婚禮。飯后，她沒心情留下來和朋友聊天，就開車到黨楊路附近一個(gè)樓盤轉(zhuǎn)悠了。西部新城的房子一個(gè)月一個(gè)價(jià)。去年6月，卜女士在這個(gè)樓盤購買了一套三室一廳的房子。當(dāng)時(shí)的價(jià)格是6500元左右，如今已經(jīng)漲到約7500元了。不到一年時(shí)間，房價(jià)普漲了1000元，卜女士有些搞不懂：房價(jià)到底漲在什么地方了?房子成本不就是地價(jià)加上鋼筋水泥價(jià)以及人工費(fèi)用嗎?

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價(jià)并非這些成本這么簡單。地價(jià)、稅收、相關(guān)費(fèi)用、建筑成本、企業(yè)利潤、人工費(fèi)用……房價(jià)的組成約有60項(xiàng)!從拿地、建造到銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)推高房價(jià)。

地價(jià)

【不斷上漲的土地價(jià)格】

2013年，濟(jì)南市成交土地單價(jià)為366萬元/畝，樓面地價(jià)為1944元/平方米，比2012年上漲6.3%

濟(jì)南2013年樓面價(jià)漲了6.3%

對于卜女士等購房者而言，地價(jià)是比較容易理解的。拿地是項(xiàng)目開發(fā)和房產(chǎn)交易的前提，也是房價(jià)最基礎(chǔ)的組成部分。市民交給開發(fā)商的購房款有一部分是用來支付購地費(fèi)用的。近年來，濟(jì)南住宅土地基準(zhǔn)價(jià)格一直處于上升狀態(tài)。

據(jù)山東省最大房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)山東世聯(lián)發(fā)布的2013-2014年濟(jì)南房地產(chǎn)市場報(bào)告，2013年，濟(jì)南市成交土地單價(jià)為366萬元/畝，樓面地價(jià)為1944元/平方米，樓面地價(jià)比2012年上漲了6.3%。樓面地價(jià)，即單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。樓面地價(jià)是房價(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場價(jià)值。

據(jù)了解，自1999年以來，濟(jì)南市的土地基準(zhǔn)地價(jià)分別于2004年、2006年、2007年、2010年進(jìn)行了調(diào)整。根據(jù)國土部有關(guān)規(guī)定，土地基準(zhǔn)價(jià)格最長三年調(diào)整一次。經(jīng)過測算，今年調(diào)整濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，商業(yè)、住宅用地漲幅較大，其中，住宅用地級(jí)別樓面地價(jià)平均增長19.92%。

土地成本不僅包含拿地成本，還包括延期繳納土地款成本。按照土地轉(zhuǎn)讓方面的規(guī)定，土地競買前，競買方必須按底價(jià)計(jì)算的土地款的20%交納保證金;競買成功后，30天內(nèi)再交納30%，此為一期出讓金。5個(gè)月內(nèi)再交納余下的50%，一期之后的時(shí)間按同期銀行貸款利率收取利息，且到期后每延滯一天則按照千分之一交納滯納金。記者了解到，僅延期繳納土地款一項(xiàng)，不少項(xiàng)目耗費(fèi)資金就高達(dá)上千萬元。

稅

【你不了解的巨額稅負(fù)】

以下以面積為25畝的A住宅項(xiàng)目為例，拿地總價(jià)為11250萬元，規(guī)劃高層建筑面積為5.83萬平方米，樓面價(jià)為每平方米1930元

涉及房地產(chǎn)的有10個(gè)，共繳納稅金5645.8萬元，每平方米稅收成本為968.4元

數(shù)據(jù)分析多且為剛性，增加成本968.4元

據(jù)了解，中國18個(gè)稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個(gè)，其中5個(gè)稅種僅對房地產(chǎn)行業(yè)征收，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。另5個(gè)稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。

濟(jì)南一房企老總向記者“曬”了公司一面積為25畝的A住宅項(xiàng)目的稅負(fù)“賬單”。25畝土地拿地總價(jià)為11250萬元，規(guī)劃高層建筑面積為5.83萬平方米，這樣土地樓面價(jià)為每平方米1930元。

記者從“賬單”上看到，在建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)中，分別繳納城鎮(zhèn)土地使用稅60.12萬元、土地增值稅757.9萬元、耕地占用稅32萬元、契稅337.5萬元、營業(yè)稅1894.75萬元、所得稅1894.75萬元、城建稅132.63萬元、印花稅24.57萬元、教育附加費(fèi)132.63萬元、地方水利建設(shè)基金378.95萬元。算下來，這25畝的住宅項(xiàng)目共繳納稅金5645.8萬元，核算到每平方米，稅收成本為968.4元。

在某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常跑稅收手續(xù)的一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，每個(gè)稅收項(xiàng)目都有明文規(guī)定的計(jì)算比例，構(gòu)成房價(jià)的剛性部分。

現(xiàn)存問題

存在重復(fù)性收稅現(xiàn)象

“根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，房地產(chǎn)行業(yè)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目以5%的稅率根據(jù)銷售全額繳納營業(yè)稅。從現(xiàn)行政策來看，初始稅制的設(shè)計(jì)對于房地產(chǎn)銷售的重復(fù)征稅是顯而易見的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓次數(shù)越多，重復(fù)納稅問題越嚴(yán)重。”上述房企老總表示。

據(jù)了解，增值稅與營業(yè)稅都是流轉(zhuǎn)稅。其中增值稅是價(jià)外稅，計(jì)稅依據(jù)為納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的增值額，在實(shí)際操作中采取的是購進(jìn)扣稅法，納稅人購買增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)繳納的增值稅，可以在銷售應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)全額抵扣，只需對本環(huán)節(jié)的增加值繳納增值稅。

營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，納稅人基本上按照其提供應(yīng)稅勞務(wù)取得的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，依照該應(yīng)稅勞務(wù)適用的稅率，計(jì)算繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既收取營業(yè)稅又收取土地增值稅，顯然是重復(fù)征稅，因此目前對建筑業(yè)實(shí)行“營改增”的呼聲在不斷提高。

規(guī)定性收費(fèi)可細(xì)分為26項(xiàng)，合計(jì)為2461.89萬元，攤到每平方米為503.8元