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中國(guó)“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的來臨與金融業(yè)的加速開放，給保險(xiǎn)與地產(chǎn)這兩個(gè)原本關(guān)聯(lián)度不大的產(chǎn)業(yè)帶來更多業(yè)務(wù)整合的機(jī)會(huì)。近日，以生命人壽、安邦人壽為代表的險(xiǎn)資頻頻舉牌，這些昔日穩(wěn)健溫和的隱形投資人，正以激進(jìn)、凌厲的攻勢(shì)在地產(chǎn)界大玩“圈地”游戲。

在并不平靜的資本市場(chǎng)，不少手持重金的資本大鱷們匿伏已久，蠢蠢欲動(dòng)。這些資本不僅看中目前地產(chǎn)股被明顯低估的投資價(jià)值，還瞄準(zhǔn)了未來規(guī)模高達(dá)數(shù)萬億的誘人蛋糕——養(yǎng)老地產(chǎn)。

險(xiǎn)資加速潛伏地產(chǎn)

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年一季度，除生命人壽、安邦人壽外，還有中國(guó)人壽、平安人壽、太平洋人壽為代表的10余家保險(xiǎn)公司成為17家地產(chǎn)股（不包括港股）的前十大股東。其中，壽險(xiǎn)龍頭中國(guó)人壽分別持有萬科、華僑城、北京城建、宜華地產(chǎn)、海博股份、海寧皮城等6家公司股份，成為持有地產(chǎn)股家數(shù)最多的險(xiǎn)資企業(yè)。值得關(guān)注的是，僅今年一季度，中國(guó)人壽和太平洋人壽分別成為5家、3家地產(chǎn)股的前十大股東。而此前，中國(guó)人壽已持有在港交所上市的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)29%股份，位居第一大股東。

從資金動(dòng)向來分析，今年一季度在這17家被險(xiǎn)資持有的地產(chǎn)股中，有5家屬新持有，5家被增持，6家減倉，1家持股未變，持股變動(dòng)總數(shù)為47226.68萬股，粗略估算險(xiǎn)資新買入或增持上述股份所涉金額近百億元人民幣。對(duì)此，有戴德梁行的資深分析師認(rèn)為，監(jiān)管層對(duì)保險(xiǎn)公司投資領(lǐng)域和范圍進(jìn)一步松綁，刺激險(xiǎn)資布局地產(chǎn)業(yè)的步伐明顯加快，雖然目前險(xiǎn)資投資地產(chǎn)股的資金量并不大，但未來或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹饕I家。

萬億大蛋糕

養(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老＋地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式，既可以被視作地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分子行業(yè)，也可以被當(dāng)作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分。近年來，不僅各大房企紛紛搶占養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而且多家保險(xiǎn)公司也開始在該領(lǐng)域“跑馬圈地”。

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)已有超過30家房企拿地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，其中既有保利地產(chǎn)、萬科這樣的行業(yè)巨頭，也有云南城投、世榮兆業(yè)這類規(guī)模不大的中小企業(yè)。

一家廣東地產(chǎn)公司董秘在接受采訪時(shí)稱，未來3年或?qū)⒊蔀橹袊?guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的爆發(fā)期。主要原因有兩點(diǎn)，一是未來可觀的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；二是面臨多年宏觀調(diào)控壓力和近期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)壓力下的房地產(chǎn)業(yè)，正尋求新的突破方向。大量房地產(chǎn)公司正從傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)制造業(yè)”轉(zhuǎn)型升級(jí)，如萬科的工業(yè)化生產(chǎn)、華僑城的旅游地產(chǎn)、金融街的物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，養(yǎng)老地產(chǎn)也是地產(chǎn)公司的選擇之一。

該人士進(jìn)一步分析，以往房地產(chǎn)業(yè)多是從事“買斷型”經(jīng)營(yíng)模式，一旦向“持有型”轉(zhuǎn)變，其財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)情況將完全不同，資金成本壓力會(huì)比以往提升許多。迫于這種壓力，目前地產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，也多是“雷聲大雨點(diǎn)小”的試探性行為，遠(yuǎn)未形成氣候。

再從保險(xiǎn)業(yè)層面來看，近年來直接進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的險(xiǎn)企層出不窮。例如，將“養(yǎng)老”事業(yè)列入核心業(yè)務(wù)的泰康人壽，2010年在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購置2000畝地，斥資40億元，投建新型健康養(yǎng)老院“泰康之家”。同一年，合眾人壽與湖北武漢蔡甸區(qū)政府合作，計(jì)劃興建“合眾人壽健康社區(qū)”，計(jì)劃投資80億元，首期動(dòng)工面積約700至800畝。此外，布局養(yǎng)老地產(chǎn)的還有中國(guó)人壽、平安集團(tuán)、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人保、中國(guó)太平等多家保險(xiǎn)公司。

但由于城市土地資源緊缺，且保險(xiǎn)企業(yè)拿地成本過低，自2013年下半年開始，多個(gè)地方政府不再向保險(xiǎn)企業(yè)出讓養(yǎng)老建設(shè)用地。某保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在拿地很難，已經(jīng)商談的土地也被當(dāng)?shù)卣型Ａ耍唐趦?nèi)可能只限于對(duì)已經(jīng)拿到的土地進(jìn)行開發(fā)。

面對(duì)巨大的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)商受制于高企的資金開發(fā)成本，而保險(xiǎn)公司則苦于以往拿地開發(fā)的模式難以持續(xù)，雙方都遇到了發(fā)展瓶頸。當(dāng)前出現(xiàn)的保險(xiǎn)公司舉牌地產(chǎn)股的案例，則提供了一種險(xiǎn)資通過購買地產(chǎn)上市公司間接進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的新可能。

深圳巨柏基金首席分析師祝朝安認(rèn)為，從這些舉牌案例可以看到，部分保險(xiǎn)公司投資風(fēng)格有所轉(zhuǎn)變，從以往的分散組合委托投資，向集中持股轉(zhuǎn)變；從穩(wěn)健溫和的隱形投資人，到兇猛舉牌的野蠻大鱷，其激進(jìn)擴(kuò)張的投資策略可見一斑。2014年5月1日起，新的保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理辦法運(yùn)行，權(quán)益類投資比重加大到30%，不動(dòng)產(chǎn)投資有所松綁?？梢灶A(yù)見，未來這樣的舉牌案例還會(huì)進(jìn)一步增多。

有保險(xiǎn)界人士認(rèn)為，險(xiǎn)資進(jìn)入后，可能引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的變革。因?yàn)楫?dāng)前開發(fā)商采用的是“建筑-銷售”的短期模式，而保險(xiǎn)公司往往采取長(zhǎng)線投資，它們希望一處地產(chǎn)能提供至多20年的現(xiàn)金流，這將催生對(duì)投資優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的需求。

由此不難看到，“保險(xiǎn)+地產(chǎn)”可能是一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，既解決了資金問題，又能擁有具體操作的能力。但參與雙方到底由誰來主導(dǎo)，則是需要反復(fù)博弈的大問題。