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即將到來(lái)的5月份，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托將迎來(lái)兌付高峰。個(gè)別房產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，目前，房產(chǎn)信托總的來(lái)說(shuō)還是比較安全的。

兌付高峰即將到來(lái)

房產(chǎn)信托涉險(xiǎn)資金比例很低

據(jù)海通證券不完全統(tǒng)計(jì)，從2012年8月到今年年初，全國(guó)至少共有16個(gè)信托項(xiàng)目處于壓力之中。涉事企業(yè)以規(guī)模不大的民營(yíng)企業(yè)為主，10個(gè)項(xiàng)目與房地產(chǎn)相關(guān)。

據(jù)海通證券測(cè)算，2014年房地產(chǎn)信托到期量約為6335億元，其中全年到期的最高峰值出現(xiàn)在5月份，到期量在全年中占比達(dá)到20%左右。也就是說(shuō)，粗略估計(jì)，5月到期的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目規(guī)模或超過(guò)1200億元。

業(yè)人士指出，隨著國(guó)家調(diào)控政策的收緊，三、四線城市房屋供給壓力會(huì)比一、二線城市更大。此外，就融資主體實(shí)力而言，在資金鏈緊繃的情況下，中小型開發(fā)商融資難度更大，其發(fā)行的信托項(xiàng)目或更容易出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。

“不過(guò)，盡管有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)總現(xiàn)兌付危機(jī)，但總體來(lái)說(shuō)，相比于6000多億元的房產(chǎn)資金規(guī)模來(lái)說(shuō)，涉險(xiǎn)資金比例很低。”上述人士認(rèn)為，相對(duì)于礦產(chǎn)等其他高危信托，目前房地產(chǎn)信托仍較為安全，“房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有土地或房屋進(jìn)行抵押。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押率都在30%~40%左右，即使融資方出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約，信托公司也可通過(guò)處理抵押物來(lái)覆蓋本息。”

信托公司對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目很謹(jǐn)慎

一季度房產(chǎn)信托規(guī)模驟降

盡管目前信托產(chǎn)品暫時(shí)還沒(méi)兌付風(fēng)險(xiǎn)，但是信托公司對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目顯然謹(jǐn)慎多了。“今年我們房地產(chǎn)集合信托減少得特別明顯，現(xiàn)在公司更傾向于鼓勵(lì)我們做單一項(xiàng)目。”我省一家大型信托公司銷售部經(jīng)理坦言，今年以來(lái)，公司只接政府項(xiàng)目和企業(yè)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本不碰，“年初以來(lái)，我們已發(fā)行10多個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。”

一家外地信托公司杭州項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，公司已在內(nèi)部的“業(yè)務(wù)指引”上明確要求：少碰或不碰房地產(chǎn)項(xiàng)目。“一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)來(lái)，我們業(yè)務(wù)人員在電話里就會(huì)先問(wèn)項(xiàng)目在哪，在不在北上廣，在不在一線城市，如果不在，基本就可以掛電話了。即便勉強(qiáng)到了風(fēng)控那，也要壓上一壓，然后就是各種條件限制，例如企業(yè)是不是百?gòu)?qiáng)，項(xiàng)目有沒(méi)有政府背景等等，風(fēng)控要做得細(xì)很細(xì)。”

房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模驟降已是不爭(zhēng)事實(shí)。公開數(shù)據(jù)顯示，一季度68家信托公司總計(jì)發(fā)行1286款集合信托產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模為2104.5億元，環(huán)比減少近四成。其中，最惹人關(guān)注的當(dāng)屬房地產(chǎn)信托。截至一季度末，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模僅為468.35億元，比去年同期下降超過(guò)了25%。

出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)咋辦

券商資管項(xiàng)目或成接盤者

一方面是房地產(chǎn)信托到期規(guī)模巨大，另一方面是信托融資規(guī)模的下降，對(duì)一些長(zhǎng)期項(xiàng)目而言，是否會(huì)造成資金鏈斷裂？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，并非所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都要通過(guò)信托來(lái)借新還舊，“需要對(duì)接的只是極其個(gè)別的項(xiàng)目”。

某大型信托公司人士指出，去年不少“中”字頭信托公司已經(jīng)提前兌付了很多房地產(chǎn)信托。一方面是因?yàn)閾?dān)憂風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則是這部分項(xiàng)目已提前收回資金，或者找到新的接手資金。這些接手資金一部分是來(lái)自于銀行，另一部分則是來(lái)自資管項(xiàng)目。

“比如說(shuō)，有些項(xiàng)目已經(jīng)封頂，或者四證齊全可以開始賣樓了，此時(shí)銀行就可以通過(guò)按揭貸款來(lái)介入；此外，對(duì)于一些沒(méi)有開發(fā)貸額度的銀行，還可以通過(guò)買入返售的方式來(lái)貸款。”他說(shuō)。

買入返售業(yè)務(wù)是銀行同業(yè)業(yè)務(wù)的一種，具體操作方式是：銀行按返售協(xié)議約定先買入金融資產(chǎn)，到期后再按固定價(jià)格返售給另一家銀行。

業(yè)內(nèi)人士指出，買入返售的實(shí)質(zhì)是銀行通過(guò)交易市場(chǎng)將手上的錢以抵押的形式貸出。此間，信托、券商、基金等都是充當(dāng)“中介”角色，收取一定的通道費(fèi)用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，信托受益權(quán)買入返售業(yè)務(wù)占到銀行表外業(yè)務(wù)的一半。