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一場(chǎng)非典型性的“房貸荒”

房?jī)r(jià)陰跌背后推手：收按揭、緊開(kāi)發(fā)

人間四月芳菲盡，而房地產(chǎn)業(yè)的寒流卻不斷襲來(lái)，房產(chǎn)背后“信貸緊縮”更加牽動(dòng)各方神經(jīng)。

4月21日，福州雙職工首套房公積金貸款最高額度從80萬(wàn)元降為60萬(wàn)元，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有10個(gè)城市宣布收緊公積金貸款。

屋漏又逢連夜雨，去年底暫停的房貸荒已經(jīng)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的暫時(shí)“失血”，不僅全國(guó)范圍內(nèi)8.5折利率徹底絕跡，首套房上行10%已經(jīng)開(kāi)始在全國(guó)蔓延。

被視為“高富帥”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商麻煩也來(lái)了，“開(kāi)發(fā)商近50%的資金來(lái)源于銷(xiāo)售回款，20%來(lái)源于銀行提供的開(kāi)發(fā)貸，其中銷(xiāo)售回款受銀行按揭利率影響非常大。”華中地區(qū)某民營(yíng)房企副總裁告訴記者，今年開(kāi)發(fā)貸一緊再緊，中小房企連隊(duì)都排不上，急迫回籠資金的房企只能通過(guò)墊首付、降低首付、降價(jià)等營(yíng)銷(xiāo)措施刺激被抑制的市場(chǎng)需求，從而提升樓盤(pán)的銷(xiāo)量。

在這場(chǎng)“扛餓”游戲比賽中，大型房企似乎無(wú)憂，仍是銀行重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象。某股份制銀行江西贛州分行人士稱，產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)清單越來(lái)越長(zhǎng)，且基本都是以前重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，銀行還要依賴房地產(chǎn)企業(yè)。

揭秘開(kāi)發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估單

工行首席風(fēng)險(xiǎn)官魏國(guó)雄在2013年工行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也曾表示，中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)，要實(shí)現(xiàn)奔小康的目標(biāo)，離不開(kāi)房地產(chǎn)。但魏國(guó)雄也認(rèn)同房地產(chǎn)短期存在風(fēng)險(xiǎn)，但主要是結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，如某些城市，某些樓盤(pán)，某些戶型，某些開(kāi)發(fā)商。

近期有媒體消息稱，目前除工農(nóng)中建交等國(guó)有行外，平安、招行、華夏等銀行都很少做開(kāi)發(fā)貸，尤其是三四線城市，幾乎一律封殺。

某國(guó)有大行河北分行地產(chǎn)信貸部人士認(rèn)為，“不能以地域劃分一概而論，如北京、上海地區(qū)房子是稀缺資源，兼有保值升值。但河北地區(qū)現(xiàn)在情況很復(fù)雜，廊坊燕郊、保定地產(chǎn)分別以地域、副都優(yōu)勢(shì)異?；鸨?，秦皇島旅游城市則相對(duì)波動(dòng)較大。而唐山作為北方重工業(yè)基地，縣與縣之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)、情況千差萬(wàn)別。”他分析說(shuō)，更何況全國(guó)市場(chǎng)更復(fù)雜。

在上述地產(chǎn)信貸部人士看來(lái)，當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房?jī)r(jià)的根本就是成本和價(jià)格的關(guān)系。

他給記者算了一筆賬，如一個(gè)占地100畝地的小區(qū)，300萬(wàn)-400萬(wàn)元一畝的地價(jià)，容積率控制在2.0，也就是說(shuō)100畝地就是12萬(wàn)平方米的房子(單純指地上面積)，這樣下來(lái)把土地的價(jià)格分配到開(kāi)發(fā)面積上，每平方米是3300元左右成本，加上鋼筋水泥人工費(fèi)用等建筑成本，再加上隱性成本，如營(yíng)銷(xiāo)、廣告費(fèi)用，后期的市政配套設(shè)施等等，算下來(lái)每平方米成本就達(dá)到5000-6000元，而唐山的房?jī)r(jià)，高檔些的小區(qū)在7000多元，那么開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在9%-16%是比較合理的。

“所以說(shuō)市場(chǎng)的好壞最終決定就是成本與價(jià)格的關(guān)系。”上述地產(chǎn)信貸部人士認(rèn)為，流動(dòng)人口多，旅游城市、財(cái)富比較集中的地方都是容易形成泡沫的地方，談具體城市還要算成本賬。

“一些明智的銀行，不會(huì)一刀切，有的即使不做，也不是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)，或因?yàn)槌鲇跓o(wú)奈不做。”他認(rèn)為，無(wú)論是監(jiān)管層還是總行在政策導(dǎo)向上，模糊不清，想做又怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)的話，只會(huì)增加內(nèi)部溝通、內(nèi)部協(xié)調(diào)的難度。

作為銀行經(jīng)營(yíng)者而言，分行對(duì)他的考核正是來(lái)自業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)的壓力，所以從去年年底到現(xiàn)在他的團(tuán)隊(duì)為唐山地區(qū)審批了6個(gè)項(xiàng)目，發(fā)放了七八億元房地產(chǎn)貸款。

而前提是，他要求其團(tuán)隊(duì)一定要做好貸前對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、審核，以及貸中的認(rèn)真核查和貸后的規(guī)范管理。他也要求開(kāi)發(fā)商放慢自己的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，蓋完一棟賣(mài)一棟，再接著開(kāi)發(fā)，一旦市場(chǎng)供大于求時(shí)，可以靠時(shí)間慢慢消化。

因?yàn)樗钪O地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資經(jīng)營(yíng)邏輯，開(kāi)發(fā)商不會(huì)做賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，即便賠了最終也是賠銀行。前期開(kāi)發(fā)商只投入40%的自有資金，拿下土地后就可以申請(qǐng)下來(lái)貸款，然后拿銀行貸款來(lái)蓋樓，銀行貸款還沒(méi)有花完，就可以預(yù)售了，預(yù)售后收一部分就能把前期的自由資金收回了。

史無(wú)前例按揭荒背后

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前3月，全國(guó)樓市成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)增速雙降，而北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月第三周，北京商品住宅成交量?jī)r(jià)持續(xù)下行，也創(chuàng)下了2月份至今連續(xù)11周的成交最低價(jià)。

而杭州、南京、秦皇島二三線城市甩盤(pán)大幅降價(jià)促銷(xiāo)的消息爆滿，這些利好消息都沒(méi)有讓購(gòu)房人李杰高興起來(lái)，春節(jié)前，他就看好了北京芍藥居2號(hào)院的小兩居，一邊期待著北上廣一線也出現(xiàn)打折促銷(xiāo)跡象，一邊等待著4月份可以拿到手的年終獎(jiǎng)，用以支付300萬(wàn)元的三成首付款。

但如今李杰得到的消息是，北京地區(qū)銀行的按揭利率已全面抬升至基準(zhǔn)利率，而兩個(gè)月前建行、中行、農(nóng)行大行還能做出8.5折的利率優(yōu)惠，這意味著李杰要貸的200萬(wàn)元貸款，30年后多出了45萬(wàn)元之多的利息。

記者與李杰一起走訪銀行得到的消息是，農(nóng)行、中行首套房貸利率會(huì)根據(jù)個(gè)人資質(zhì)打分決定利率，最低可打9.5折，且前者二手房房齡加貸款年限不能超過(guò)55年；建行最低可打9折，且前者二手房房齡加貸款年限不能超過(guò)39年；這意味著只有很少一部分人能拿到最低折扣，基本和工行直接執(zhí)行基準(zhǔn)利率無(wú)差。而交行、光大、北京銀行等一律執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率上浮5%，二套房則全部上浮10%以上。走訪一圈下來(lái)，李杰得到所有銀行的回答是，在全國(guó)市場(chǎng)看來(lái)，北京地區(qū)房貸最低，未來(lái)還有可能繼續(xù)上浮。

而據(jù)記者了解，河北、江西等全國(guó)大部分地區(qū)早在春節(jié)后就開(kāi)始執(zhí)行首套上浮10%，二套上浮20%的利率了。“在贛州市場(chǎng)，除個(gè)別銀行外，幾乎所有銀行都停了按揭，或者以無(wú)額度名義不發(fā)放按揭。”贛州銀行業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)然做了開(kāi)發(fā)貸樓盤(pán)一般都有保障，但就連華潤(rùn)、中海地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]等大型房地產(chǎn)的按揭利率都上浮了10%。

在線金融搜索平臺(tái)“融360”發(fā)布3月份房貸分析報(bào)告顯示，在樣本選取的35個(gè)城市中，有25個(gè)城市有停貸現(xiàn)象，主要以中小商業(yè)銀行為主。

記者采訪的多家商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理均表示，在互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)“寶寶們”的沖擊下，銀行貸款規(guī)模跟存款掛鉤，即有存款才有貸款。而收益則跟利率掛鉤，個(gè)貸利率低且按揭貸款時(shí)間長(zhǎng)，不如公司貸款上浮比例高，因此銀行個(gè)貸投放普遍不積極主動(dòng)。“另一個(gè)被動(dòng)的原因是，以往銀行停按揭，銀監(jiān)會(huì)會(huì)召集開(kāi)會(huì)，但目前并沒(méi)有接到相關(guān)的通知。”