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相信很多市民也都在關(guān)心，邯鄲一套房子，房產(chǎn)商究竟可以賺多少？筆者帶著疑問走訪了業(yè)內(nèi)人士，請(qǐng)他們算算賬。

房產(chǎn)商依賴于土地的成本投入

某房產(chǎn)商張總表示，其實(shí)大部分的資金流向政府，土地成本是所有的成本中最龐大的一塊，再加上建筑、人員、財(cái)務(wù)等成本，在一個(gè)土地供應(yīng)緊張的市場(chǎng)上，開發(fā)商即使不蓋房子，把地屯上兩年，也能賺一大筆錢。只不過，付給他這筆錢的是某一家房屋開發(fā)商。業(yè)內(nèi)普遍承認(rèn)，真正賺大錢的是地產(chǎn)商。地產(chǎn)商賺錢依靠的時(shí)間及在此時(shí)期內(nèi)它對(duì)土地權(quán)利的占有，它的利潤(rùn)來自壟斷性市場(chǎng)上土地自動(dòng)升值的收益。同樣，一個(gè)房屋開發(fā)商可以隨便轉(zhuǎn)化成地產(chǎn)商。假如他確實(shí)建設(shè)了房屋那房屋購買人所付價(jià)款中有一部分就是用以購買增值了的土地使用權(quán)?，F(xiàn)在趕上整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)低迷的狀況下，能有房產(chǎn)商保持每套房子有15%的利潤(rùn)就算成功的樓盤項(xiàng)目了，特別有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參與土地競(jìng)拍，導(dǎo)致土地成本上升，所賺取的利潤(rùn)就更薄了。

各地地產(chǎn)商反向轉(zhuǎn)嫁成本

當(dāng)然，這只是房產(chǎn)商一家之言。然而，按照相關(guān)土地法律，這兩三年開發(fā)時(shí)間也包括在該土地建設(shè)使用權(quán)的70年內(nèi)。反過來可以說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的那兩三年，土地的建設(shè)使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主。據(jù)此，該地塊上的房屋價(jià)格上漲的收益，自然也歸該地塊之權(quán)利持有人，即業(yè)主。對(duì)于那塊土地開發(fā)商僅僅類似于托管人。作為土地的臨時(shí)托管人，不應(yīng)以那塊土地之持有人的身份享有其應(yīng)得的收益，最多他只應(yīng)當(dāng)獲得傭金而已。但現(xiàn)實(shí)的收益配置格局卻完全顛倒過來了。這個(gè)托管人在銷售房屋的時(shí)候卻成了委托人的主子。這實(shí)在是一種非常乖謬的關(guān)系。開發(fā)商僭取了業(yè)主的地權(quán)，并據(jù)此占有了那筆本來應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主享有的收益業(yè)主反而得購買這個(gè)升值了的地權(quán)。讓我們?cè)O(shè)想，假如民眾直接從政府那里獲得土地，則房屋和土地在開發(fā)期間增值的收益歸自己，就是順理成章的事情。這樣，在開發(fā)期間土地和房屋價(jià)格上漲就不會(huì)變成購買成本。

邯鄲地產(chǎn)商自己算賬：成本與利潤(rùn)分析

當(dāng)然，如果是社會(huì)融資類的地產(chǎn)商與銀行貸款的地產(chǎn)商，在利潤(rùn)核算的過程中，又有很大差異，邯鄲房?jī)r(jià)大致分為幾個(gè)階段，第一階段是在在2003年邯鄲房產(chǎn)剛顯漲價(jià)趨勢(shì)的時(shí)候，到2004年房?jī)r(jià)翻倍的時(shí)候，第二階段2008年到2013年的房產(chǎn)黃金期，第三階段可能就是現(xiàn)在吧。

而在這幾個(gè)階段中，房產(chǎn)商的利潤(rùn)也就不盡相同了，總體來講土地成本約占總投入的38%，而建筑成本大致也要占總投入的35%，再加上財(cái)務(wù)成本5%左右，銷售及管理費(fèi)5%左右，稅金也約占5.5%左右，大致現(xiàn)在邯鄲房產(chǎn)商的利潤(rùn)在13%左右。

這樣在一般情況下，按上述開發(fā)商的算法，以每平方米5000元算，我們可以計(jì)算出這個(gè)項(xiàng)目單方的開發(fā)成本是在3800-4200元之間，成本利潤(rùn)率在12.07-20%之間。

看到這個(gè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)自稱的成本利潤(rùn)率是有限的，降價(jià)空間也不大，畢竟開發(fā)商也是要賺錢的。實(shí)際上，當(dāng)住宅銷售均價(jià)低于3500元/平方米時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)沒有利潤(rùn)了。當(dāng)然這也是理論上的。

在上述分析中我們發(fā)現(xiàn)，決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的決定因素有兩個(gè)，一個(gè)是土地的地價(jià)，一個(gè)是建設(shè)安裝成本。這個(gè)項(xiàng)目中，按開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，土地成本約是總成本的40%，建設(shè)安裝成本約是總成本的40%，兩項(xiàng)之和約達(dá)到總成本的80%。房產(chǎn)商也就在20%左右的空間里爭(zhēng)取利益最大化。