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北京動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)搬遷河北永清的傳言，忙壞了在永清賣樓的孫潔(化名)?！白罱鼇?lái)電量和訪客量明顯多了。上周接待的一個(gè)北京客戶，一出手就買了18套?！睂O潔說(shuō)。不單單是永清，3月21日至23日，在瞭望智庫(kù)調(diào)研走訪的固安、燕郊、香河等環(huán)北京熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)“小抬頭”態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交活躍。

購(gòu)房者的熱情，源自他們賭定隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的落地，環(huán)北京樓市仍有上漲空間?；?yàn)閱挝话徇w京郊準(zhǔn)備自住用房，或擔(dān)心房?jī)r(jià)再漲，無(wú)奈先“搶”一套的在京打工者，或瞅準(zhǔn)市場(chǎng)空檔期準(zhǔn)備“撈一把”的投資客，掀起了又一輪京郊購(gòu)房熱潮。

不過，熱鬧之下，難掩風(fēng)險(xiǎn)。一邊是開發(fā)商借概念炒作調(diào)價(jià)，一手房銷售活躍；一邊卻是二手房?jī)r(jià)格倒掛，交易慘淡。京郊炒房熱下，或面臨有價(jià)無(wú)市風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)，京郊樓市存在四大問題需要特別關(guān)注：一是部分開發(fā)商借“京津冀協(xié)同發(fā)展”概念炒作，暗中調(diào)高房?jī)r(jià)，部分投資客囤貨待漲，影響市場(chǎng)穩(wěn)定。二是目前房?jī)r(jià)定價(jià)過高，市場(chǎng)能否承受是一大問題。在這幾地購(gòu)房的，多是北京溢出的剛性需求，對(duì)價(jià)格敏感，定價(jià)過高，可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市。三是目前這些地方的產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，交通及生活配套不到位，購(gòu)房者大多在北京工作，有的項(xiàng)目入住率不足30%，房屋空置率較高。四是部分項(xiàng)目存在五證不全問題，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，京郊樓市亂象，無(wú)疑將影響正在進(jìn)行中的京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的有序推進(jìn)。部分開發(fā)商及投資客的炒作，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，不利于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈區(qū)縣承接北京產(chǎn)業(yè)落地和人口導(dǎo)入。另外，高房?jī)r(jià)勢(shì)必推高用地成本，還可能會(huì)造成規(guī)劃失控，土地資源浪費(fèi)。

房?jī)r(jià)“小抬頭”漲幅不一

進(jìn)入3月份以來(lái)，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展利好消息的釋放，固安、燕郊、香河、永清等環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈區(qū)縣房?jī)r(jià)普遍上漲，市場(chǎng)交易量明顯增加。據(jù)銷售人員介紹，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，全年房?jī)r(jià)普遍漲幅在20%—30%?！皟蓵?huì)”后，部分已開盤項(xiàng)目已小幅調(diào)高了售價(jià)，部分蓄客階段樓盤定價(jià)漲幅在20%左右。受訪者多數(shù)認(rèn)為，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略落地，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有上漲空間。

以燕郊在售樓盤富地廣場(chǎng)為例，去年12月開盤價(jià)為11000元/平方米，2014年1月價(jià)格調(diào)為12000元/平方米，2月中旬每平方米又調(diào)高了2000元，目前售價(jià)為13500-14000元/平方米。

在固安，據(jù)永定河·孔雀英國(guó)宮銷售人員介紹，“兩會(huì)”后，訪客量和成交量明顯增加。英國(guó)宮項(xiàng)目6期去年12月份開盤，目前在去年底基礎(chǔ)上每平方米漲了30元-50元，均價(jià)9500元/平方米。銷售人員表示，據(jù)傳首都第二機(jī)場(chǎng)5月份開建，下一期開盤價(jià)格會(huì)漲更多。廊坊圣阜房地產(chǎn)公司開發(fā)的固安某項(xiàng)目，目前正二期蓄客階段，預(yù)計(jì)5月份開盤。一期(2013年10月開盤)均價(jià)5800元/平方米，二期均價(jià)調(diào)為7000元/平方米，上漲20%。

傳言北京動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)將搬遷永清，永清的房?jī)r(jià)從春節(jié)后開始躥漲20%，現(xiàn)均價(jià)為7000元/平方米左右。

價(jià)格倒掛暗藏風(fēng)險(xiǎn)

環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)促進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展及北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口外遷，分流部分剛需人群具有重要作用。但從目前調(diào)研的情況看，多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)“異動(dòng)”現(xiàn)象，不少開發(fā)企業(yè)借概念炒高房?jī)r(jià)。另外，借概念炒作，一哄而上，高房?jī)r(jià)勢(shì)必推高地價(jià)，增加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成本，不利于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)落地和人口導(dǎo)入。

調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，部分熱點(diǎn)城市目前房?jī)r(jià)止?jié)q，甚至有價(jià)無(wú)市。香河樓市在經(jīng)歷了2010年的掉價(jià)風(fēng)波后未有大反彈，是北京周邊房?jī)r(jià)的價(jià)格洼地。在對(duì)多家樓盤調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略并沒有太多刺激香河樓市，目前房?jī)r(jià)沒有受到影響而出現(xiàn)大的上漲。以香河的香城麗景項(xiàng)目為例，5000元/平方米起價(jià)，總體不高于5900元/平方米。據(jù)介紹，該樓盤日均銷售10套左右，開盤后一直沒漲價(jià)。

與此同時(shí)，與一手房市場(chǎng)動(dòng)輒20%左右的漲幅相比，二手房市場(chǎng)則表現(xiàn)遜色。以永清為例，雖然目前房?jī)r(jià)已漲至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米買了3套房的喬先生，最近他以原價(jià)3000元/平方米價(jià)格甩賣，卻無(wú)人問津。喬先生的遭遇，或許可以給炒房客們一劑“鎮(zhèn)靜劑”。

在固安新城做二手房交易的天鴻房產(chǎn)經(jīng)理顧寒表示，他代理的永定河·孔雀英國(guó)宮二手房項(xiàng)目，售價(jià)約7000元/平方米(目前英國(guó)宮新房售價(jià)9500/平方米)?！昂芏喽址窟€沒有拿到房本，不太好賣。而且二手房涉及交易稅費(fèi)及過戶費(fèi)，即使價(jià)格低于一手房也不好賣。”顧寒說(shuō)。最令他擔(dān)憂的是，目前全國(guó)已有部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，北京郊區(qū)房?jī)r(jià)近期也出現(xiàn)松動(dòng)，固安房?jī)r(jià)是否會(huì)經(jīng)歷前兩年那樣的大起大落也未可知。

在固安、涿州等地都有大型開發(fā)項(xiàng)目的華夏幸福(30.62,2.32,8.20%)基業(yè)一位不愿具名的高管表示，去年受北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)，固安等地房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，目前看今年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍會(huì)延續(xù)去年的利好。但潛在的風(fēng)險(xiǎn)是，固安市場(chǎng)跟著北京市場(chǎng)走，一般北京市場(chǎng)好，固安市場(chǎng)就好，北京市場(chǎng)差，固安市場(chǎng)就跟跌。他表示，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈幾個(gè)熱點(diǎn)城市的消費(fèi)需求主要是北京的溢出剛需，消費(fèi)者心理受政策及市場(chǎng)影響大，一直以來(lái)這些區(qū)域房?jī)r(jià)都是最容易波動(dòng)的。2012年，固安房?jī)r(jià)經(jīng)歷了持續(xù)10個(gè)月低價(jià)徘徊期，房?jī)r(jià)曾跌至4500元/平方米，隨后又上漲至8000元/平方米。市場(chǎng)大起大落，對(duì)房企和購(gòu)房者都不利。

眼下需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)不容樂觀。尤其是部分三四線城市存在供過于求問題，市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)很大，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈部分城市也存在供大于求風(fēng)險(xiǎn)。盡管受益于京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略利好消息刺激，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈房?jī)r(jià)眼下出現(xiàn)“小抬頭”趨勢(shì)，但后期高房?jī)r(jià)能否延續(xù)，還要看市場(chǎng)的真正需求。

另一個(gè)需要引起關(guān)注的問題是，一些已售樓盤入住率不高，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。因?yàn)槟壳斑@些城市的交通及配套設(shè)施尚不到位，很多人房子買在當(dāng)?shù)?，但仍在北京城里工作生活。在固安新城做二手房交易的天鴻房產(chǎn)經(jīng)理顧寒告訴記者，目前最大的問題是房屋空置率高，有的項(xiàng)目入住率不足30%，賣房和對(duì)外出租房子的人多于買房和租房的人。

調(diào)查中還了解到，固安很多在售項(xiàng)目存在運(yùn)作不規(guī)范，五證不全問題。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生接受采訪時(shí)表示，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈樓市發(fā)展，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)需求相關(guān)，不顧市場(chǎng)需求的盲目炒作，只是開發(fā)商的一廂情愿，并不會(huì)被市場(chǎng)真正接受。市場(chǎng)回歸理性和規(guī)劃貫徹實(shí)施過程中，需要政府監(jiān)管到位，幫助市場(chǎng)回歸理性。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)暨房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)主任委員胡志剛表示，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)中，短期內(nèi)可能存在某個(gè)政策利好期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲問題，但要警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一是防止借概念炒作，導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市；二是防止產(chǎn)業(yè)不落地，盲目大干快上，又造成一批“鬼城”、“睡城”，造成土地資源浪費(fèi)。

他認(rèn)為，長(zhǎng)期看，河北的土地供應(yīng)量充足，完全能夠承接北京轉(zhuǎn)移500萬(wàn)人口的任務(wù)，土地供應(yīng)完全可以滿足市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者要理性看待市場(chǎng)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，京津冀一體化戰(zhàn)略是利好，但一定要規(guī)劃明確好各區(qū)縣的定位。未來(lái)這些區(qū)縣的發(fā)展取決于承載人口的就業(yè)、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施的完備。否則，只是把這些地方的房?jī)r(jià)炒高了，但人還是在北京上班，最終這些地方又淪為新的“鬼城”、“睡城”。

政策建議

針對(duì)目前環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)“小抬頭”及開發(fā)商借概念炒作問題。瞭望智庫(kù)建議：

一是國(guó)務(wù)院要密切關(guān)注環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，督查京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，指導(dǎo)三地的產(chǎn)業(yè)對(duì)接，防止一些“歪曲政策”和鉆政策空子現(xiàn)象。

二是加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管力度。對(duì)借機(jī)炒作概念，誤導(dǎo)購(gòu)房者行為，要加大處罰力度。

三是三地應(yīng)建立協(xié)調(diào)機(jī)制，以大區(qū)域?yàn)橹行模y(tǒng)一協(xié)調(diào)保持供需平衡，確保市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

四是加大河北保障房和公租房建設(shè)力度，對(duì)接外遷人口需求，從供需平衡上做好協(xié)調(diào)。

五是以市場(chǎng)化調(diào)控為主，適當(dāng)進(jìn)行政策干預(yù)，防止投資投機(jī)性行為。目前，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈區(qū)縣大多數(shù)不限購(gòu)，或者限購(gòu)政策比較寬松，一些人利用政策空白地帶，進(jìn)行市場(chǎng)炒作?？梢愿鶕?jù)具體情況，分類調(diào)控。例如，對(duì)投資性購(gòu)房者進(jìn)行貸款限制，或者對(duì)購(gòu)房者資質(zhì)進(jìn)行更嚴(yán)格的限定和審核。