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記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，由于限購限貸政策繼續(xù)實行，且商業(yè)公寓投資門檻較低，越來越多的投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)公寓，一手商業(yè)公寓推盤也十分火熱。而在公積金新政可能實施的預(yù)期之下，不少開發(fā)商也推出了居住型公寓爭取改善型投資者。

七成投資者采用按揭

記者實地探訪部分商業(yè)公寓項目發(fā)現(xiàn)，雖然尚未開盤，但售樓部人流涌動，短短一個多小時，便有四五個購房者繳納誠意金。

由于限購限貸政策，越來越多的投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)公寓，且主要是以投資為主。合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期廣州商業(yè)公寓市場買家當(dāng)中，僅有22%的買家購買作自住用途，其余七成多的買家購買商業(yè)公寓均有投資的打算。

與投資者旺盛的需要相對應(yīng)，一手商業(yè)公寓推盤火熱，成交熱烈。根據(jù)合富輝煌市場研究部報告顯示，今年廣州有近2.5萬套的公寓推出，遍布廣州天河、黃埔、番禺、海珠等區(qū)域。

此前，敏捷集團推出數(shù)個商業(yè)公寓，并進行了部分降價促銷，成交熱烈，而近期，位于琶洲的保利天悅公寓開盤，當(dāng)日去化率超過八成，而合景天峻、保利大都匯等多個商業(yè)公寓盤都已收籌“試水”。

不過，記者發(fā)現(xiàn)，在投資商業(yè)公寓的買家當(dāng)中，絕大部分買家依然喜歡百萬元以下的商業(yè)公寓。

合富置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，多達(dá)82.6%的買家選購了總價100萬元以內(nèi)的商業(yè)公寓，只有不到2成的投資客會選購總價超過100萬元以上的商業(yè)公寓。在近期投資商業(yè)公寓的個案當(dāng)中，約有7成的個案是通過按揭方式完成交易，一次性付款購買的個案僅占投資商業(yè)公寓物業(yè)市場成交的3成。數(shù)據(jù)反映，現(xiàn)時購買商業(yè)公寓的投資客仍以資金實力并不雄厚的小本投資為主。

投資分析

優(yōu)勢：不限購不限貸門檻低

為何那么多投資者青睞商業(yè)公寓？記者從業(yè)內(nèi)了解到，除了限購限貸政策的實施導(dǎo)致許多投資者對于住宅類產(chǎn)品“無法入場”之外，商業(yè)公寓的高回報也是一個非常大的原因。

“目前客戶購買公寓后多數(shù)用于出租，流入二手市場轉(zhuǎn)賣的非常少?！睗M堂紅市場部高級經(jīng)理周峰表示。

合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，從近幾年商業(yè)公寓市場租售行情來看，中心城區(qū)商業(yè)公寓的租金回報率，收益相對理想的物業(yè)年回報一般都有3%~3.5%?！耙员本┞飞倘?nèi)的商業(yè)公寓為例，60多平方米的商業(yè)公寓物業(yè)帶家電月租可達(dá)5500~6500元，以當(dāng)初業(yè)主買入價計算，租金回報率較理想的可超過3.5%以上?！绷貉嗝鞅硎?。而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，越秀區(qū)部分公寓出租回報率高達(dá)5%以上。

這一出租回報率遠(yuǎn)高于住宅。此前，多個研究機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手住房的出租回報率已經(jīng)跌破3%。

不過，相比之下，中心城區(qū)商業(yè)公寓單價較高，“入場”的難度較大，且無學(xué)位，不少業(yè)內(nèi)人士坦言未來升值空間有限。

風(fēng)險：偏遠(yuǎn)地區(qū)買公寓“博升值”有風(fēng)險

出于價格的考慮，目前市場上，不少商業(yè)公寓并不地處鬧市，一樣受到熱捧。

“主要是便宜，周邊新盤在1.3萬元左右，這個盤毛坯只需要7500元/㎡，覺得將來萬一發(fā)展起來了，升值潛力很高?！蓖顿Y者馮先生告訴記者，雖然自己投資的公寓處于市郊，各種配套也不盡完善，但是由于價格便宜，他覺得未來轉(zhuǎn)賣的獲益空間很大。

而周峰則認(rèn)為在市郊購置公寓，風(fēng)險相對較高：“在市區(qū)的公寓盤，本身量不大，有寫字樓的上班族作支撐，售價高。而在郊區(qū)的公寓盤，短期內(nèi)完全沒有穩(wěn)定的租客群體作支撐。”

而對于“搏升值”等待轉(zhuǎn)賣的想法，周峰表示了肯定，認(rèn)為郊區(qū)盤源未來隨著市政配套的完善確實有升值的可能，不過，他也表示，這些盤源未來的升值空間并不穩(wěn)定，而且相比起住宅物業(yè)來說，公寓的各項成本更高。

趨勢：公積金新政或催熱居住型公寓市場

而對于日前剛剛曝光征求意見的廣州市公積金新政，收緊了公積金貸款的額度和申請難度，且對于用過公積金的購房者禁止貸款，導(dǎo)致這部分本想“賣一買一”的購房者轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款。

記者在市面上了解到，目前部分公寓打著“居住型公寓”的名頭，提供價格相對住宅便宜的兩房到四房單位，甚至可以提供明火煮食，大有和住宅“搶客戶”的意思。而此類公寓不限購不限貸，首付五成，貸款利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%，相比嚴(yán)苛的二套房無論是公積金還是商貸均要首付七成的政策更為寬松。

不過，周峰對記者表示，出于自住考慮購置公寓，即使是居住型公寓，始終不算太理智?！肮⒁话阒挥?0~50年的土地使用權(quán)，如果土地此前曾閑置，使用的時間將更短，未來將面臨補地價?！?/p>

還有業(yè)內(nèi)人士提醒稱，公寓的水費、電費、管理費等生活成本都明顯高于住宅，同時沒有學(xué)位等公共資源。

“是否購買公寓，還是應(yīng)該看性價比。”周峰表示，打比方說，假如有個住宅還能用67年，賣2萬元/平方米，而寫字樓類的公寓還能用40年，畫一個等式，水平線就是11940元/平方米，即要比住宅低40%才劃算。