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事實(shí)上，行業(yè)的變化，已使得一些敏感的地產(chǎn)私募基金正在謀求新模式的突破。前海力匯基金管理公司執(zhí)行總裁陳宇表示，2012年規(guī)模百億的地產(chǎn)商才50多家，2013年已經(jīng)達(dá)到71家，其中有6家已經(jīng)達(dá)到千億，隨著大中型房地產(chǎn)公司不斷成長(zhǎng)擴(kuò)大的同時(shí)，中小型房地產(chǎn)發(fā)展的空間實(shí)際遇到瓶頸，相對(duì)于行業(yè)的整合來說，必然會(huì)有巨大變動(dòng)。在這個(gè)過程中，對(duì)于基金來說，包括前端的投資基金，對(duì)于基金的要求也發(fā)生變化，對(duì)商業(yè)模式提出更高的要求。

深圳華睿信資產(chǎn)公司董事長(zhǎng)范喜貴坦言，房地產(chǎn)基金在專業(yè)領(lǐng)域方面，住宅地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，有關(guān)方面也不允許在住宅市場(chǎng)上高利潤(rùn)的回報(bào)，要想相對(duì)獲取高的回報(bào)，一定要走到更前端，走到城鎮(zhèn)化拿地的階段，這塊有開發(fā)的利潤(rùn)。

“我們要承受可能發(fā)生的行業(yè)轉(zhuǎn)折，期限可能在5年，一兩年的債權(quán)我們盡量少做，因?yàn)闆]辦法應(yīng)付周期的波動(dòng)，所以我們基金要不同于信托，盡可能往早期走，往真正的股權(quán)基金走。”范喜貴說。

亦有地產(chǎn)私募基金在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做文章，深圳吾思股權(quán)投資基金公司董事長(zhǎng)李志剛透露，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面會(huì)出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)化金融產(chǎn)品，比如一只基金可以設(shè)置出ABC三檔，A可以對(duì)應(yīng)最低風(fēng)險(xiǎn)，但是收益相對(duì)較低，C是最高風(fēng)險(xiǎn)，但收益相對(duì)較高，“我們認(rèn)為只要風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配，即便發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，也是情理之中或者在可控、可預(yù)測(cè)范圍內(nèi)的就不叫風(fēng)險(xiǎn)。”

國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師孫建平給房地產(chǎn)私募基金建議，目前商品房收益率下行或機(jī)會(huì)成本上行，但是中期不至于步入熊市?？梢詮膯渭兛糠?jī)r(jià)上行的資本利得轉(zhuǎn)向租金回報(bào)，從一次性高回報(bào)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。在這樣的思路下，要從選業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)向選開發(fā)商，注意交易對(duì)手方的風(fēng)險(xiǎn)；其次要選區(qū)域和項(xiàng)目。

“房地產(chǎn)企業(yè)從原來傳統(tǒng)單純做開發(fā)角色越來越有一種房地產(chǎn)和金融密切捆綁、共同發(fā)展的需求。我接觸了很多企業(yè)，他們都有跟銀行、基金公司緊密在一起更深度結(jié)合的需求，在這種需求之下，我覺得房地產(chǎn)基金仍有很好的發(fā)展空間。”建銀精瑞資本副總裁劉東表示，很多傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，比如銀行、信托公司沒有辦法滿足的訴求，比如產(chǎn)業(yè)用地、城鎮(zhèn)化發(fā)展包括一級(jí)土地整理等等，傳統(tǒng)銀行沒有辦法提供金融支持的需求，可能有更多的房地產(chǎn)基金會(huì)慢慢起到替代的作用，會(huì)發(fā)揮更重要的作用，從這個(gè)意義上講，空間還是比較大的。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)私募基金行業(yè)高速發(fā)展的前提并沒有變化，包括城鎮(zhèn)化快速進(jìn)程、住宅去投資化、地產(chǎn)金融化。“這三個(gè)前提沒有發(fā)生變化的情況下，對(duì)于地產(chǎn)基金雖然近期有一些樓盤或者有一些區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，但是這種現(xiàn)象我覺得不足以說明地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過大的風(fēng)險(xiǎn)以及地產(chǎn)基金未來的發(fā)展趨勢(shì)受到很大影響，所以在剛才說的三個(gè)趨勢(shì)或三個(gè)前提沒有發(fā)生大改變甚至有越來越向好的情況下，我覺得地產(chǎn)基金應(yīng)該之后會(huì)有更多發(fā)展的機(jī)會(huì)。”新能資本創(chuàng)始合伙人、總經(jīng)理唐朝軍說。