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商品房銷售降溫土地價格卻攀升

開發(fā)商拿地為何仍熱情高漲

新年伊始，很多城市商品房銷售有所降溫，然而，土地價格卻持續(xù)攀升，開發(fā)商拿地熱情有增無減，多地出現(xiàn)“地王”。地價高企，未來房價下跌似乎變得渺茫。專家指出，高地價背后的主要推手是土地財政，從中長期看，要從改革財稅制度來解決。

【“面粉貴過面包”】

2014年開始，多地商品房銷售量相應下降。據(jù)有關統(tǒng)計，1月上旬，北京區(qū)域新增出售房源掛牌量比上月同期降低了12%。不僅一線城市，其他部分城市樓市銷售也有減緩。有信息顯示，2014年的前12天中，全國主要的54個重點城市新房銷售下降，相比2013年12月初環(huán)比下降20%。

銷售雖有點冷，但地產(chǎn)商拿地的熱情絲毫未減，不斷拍出地價新高，出現(xiàn)了“面粉貴過面包”現(xiàn)象。1月20日，北京市土地整理儲備中心宣布，其門頭溝新城MC16-073地塊經(jīng)公開招標，最終由3家公司聯(lián)合體以58.66億元獲得，北京歷史上新的總價“地王”由此產(chǎn)生，溢價率近50%。最近，上海錦繡投資以490%的溢價率、1.5萬元/平方米的樓板價，令自貿(mào)區(qū)概念下的上海臨港新城土地市場價格猛漲。1月9日，合肥市在馬年首拍中，拍出了2370萬/畝的地王價格。

據(jù)統(tǒng)計，1月份，京滬杭三地土地出讓金收入超過千億元，僅北京一地，土地出讓金收入就超過了去年同期的7倍。有業(yè)內(nèi)人士預計，部分地區(qū)地價年內(nèi)將翻番。

顯然，高地價意味著將進一步推高房價，人們期盼已久的房價下跌又要化為泡影了。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析指出，如果全國主要城市出現(xiàn)的地王要達到正常的贏利，市場售價需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。

【土地財政是推手】

最近商品房銷售降溫有節(jié)假日原因，還有一部分人在觀望房價未來走勢?！伴L期高企的房價讓普通百姓沒有能力購買，這部分剛需被擠出市場也是銷售下降的一個原因。”中國國際經(jīng)濟交流中心戰(zhàn)略研究部副研究員張茉楠在接受本報記者采訪時指出。

地價走高并非新近之事。國土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平持續(xù)上漲。全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，刷新了2011年土地出讓金收入3.15萬億元的歷史高位。

地價持續(xù)攀升有多方面原因。業(yè)內(nèi)人士分析，一二線城市尤其是一線城市短期內(nèi)土地供應總量仍然偏少，市場供求關系仍較為緊張。因一二線城市具有比較好的市場成長空間，有實力的房企則不遺余力拿地。

固然開發(fā)商不惜高價拿地炒高了地價，但高地價的根源還在于土地財政。眾所周知，土地出讓金在地方財政收入中占比很高，土地財政成為高房價一個重要推手。有統(tǒng)計顯示，10年前地價在整個房價中大概只占20%，近幾年則上升到60%甚至更高。

近來推高地價還有一個特別的因素，張茉楠說，很多地方債務償還期限逼近，政府還債壓力大，賣地能獲得很大一筆收入以緩解債務壓力。還有些地方經(jīng)濟下行壓力大，財政收入從實體經(jīng)濟獲取的份額不多，只有賣地了。

【改變依賴土地收入模式】

要讓房子降價，重要的一條是把土地價格降下來。可在短期內(nèi)解決這一問題并非易事。“從中長期看，要通過財稅制度改革來解決，但短期內(nèi)很難改變現(xiàn)狀?！睆堒蚤f。

張茉楠認為，房地產(chǎn)問題是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)長期失衡的結(jié)果，長年積累的矛盾積重難返，短時間內(nèi)靠一兩項政策解決，就又回到行政主導市場的老路子上了。而用市場的辦法解決，則需要較長時間。2014年房產(chǎn)稅有可能再提上議事日程，但開始時主要在面上推廣，房產(chǎn)稅占地方財政收入比例不會高，所以，短期內(nèi)賣地還是地方財政的重要收入。

要改變地方政府對土地出讓金的依賴，財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為，關鍵是完善地方稅體系。他說，營改增之后就面臨著需要調(diào)整地方稅的配置。合并一些地方零碎的小稅種，把現(xiàn)在屬于中央的有些稅種配置為地方稅。

中國東方證券首席經(jīng)濟學家邵宇建議，開征財產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，讓地方政府主要的財力來源支柱由財產(chǎn)稅構(gòu)成(50%以上)；把過去直接依賴土地出讓收入的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橛墒袌龌恋亓鬓D(zhuǎn)的監(jiān)督管理和配套支持。