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2005年以來的十年，資金因素在我國樓市大周期中的漲跌中扮演了重要角色，例如2007年銀發(fā)359號文引發(fā)的第一波下跌周期，由2008年底“四萬億投資”和海量信貸所驅動的近三年（2008年底~2012年上半年）的快速上漲中周期，以及2011年~2012年上半年限貸政策對于杠桿的限制帶來的小周期溫和回落。而2012年下半年~2013年三季度以來的市場快速回暖也與“保增長”、“穩(wěn)增長”政策驅動的信貸投放有關，2013年房地產貸款新增額占各項貸款新增額的三成（28.1%），比2012年末上升了10.7個百分點。

事實上，2013年11月份以來主要城市成交量、房價環(huán)比漲幅連續(xù)三個月回落，今年1月份一線城市成交量回落幅度在50%左右，關鍵原因在于利率市場化。去年6月份“錢荒”對房地產領域資金供給的制約，是今年開局以來房貸額度和利率沒有像往年一樣呈現規(guī)律性好轉的根本原因。而從目前來看，資金面全面緊縮的趨勢在加劇，房企IPO（首次公開募股）和再融資開閘遲遲沒有兌現，商業(yè)銀行拋棄個人住房貸款業(yè)務的經營取向很明顯，銀行對于常規(guī)開發(fā)貸款已經全面收緊，監(jiān)管層清理影子銀行和地方政府債務可能將造成地產項目融資全面受阻，而2013年轟轟烈烈的海外融資也將因QE（量化寬松政策）漸退而出現成本上升的趨勢。

中金公司在2010年一份報告中指出，資金面對于樓市走向是第一決定要素，二者的相關性達到90%左右，而每一波資金面政策上的變化都對于樓市格局產生極大的沖擊。這種規(guī)律其實是全球性的，只不過在我國由于行政干預，加上各類需求產生的巨大勢能，資金面沖擊的影響被拉長，平緩了很多，不像美國和日本那樣明顯。但是，在樓市下行大周期開啟、流動性緊縮周期開啟、“漲價+跑量”驅動的粗放經營時代結束等背景下，資金面的細微變化都會被放大，中短期看，最明顯的一點就是2012年以來出現的分化趨勢將出現加劇的態(tài)勢。

首先就是區(qū)域分化的加劇。區(qū)域分化從2012年就開始了，2013年一、二線城市在成交量、成交金額方面全面提速，全國有600多個城市，其中的50個重點城市占了銷售金額的50%，并且重點開發(fā)商也全面回歸一、二線城市，區(qū)域分化開始加速。2014年，三、四線城市過剩供應和價格下跌的風險將全面暴露。這些城市中小開發(fā)商占主體，以往資金來源主要以銷售回款（占資金需求的40%多）和影子銀行（如信托）為主。2012~2013年靠信貸增長和影子銀行以及地方政府的暗中接濟而渡過難關，掩蓋了供應過剩的風險。三、四線城市在2011~2012年土地大規(guī)模出讓將從2013年開始形成全面供應，同時需求下降（預期和薄弱的產業(yè)基礎導致的），加上資金面全面緊縮，2014年將是三、四線城市房地產風險開始大規(guī)模爆發(fā)的一年。相比之下，一、二線城市由于人口、資源和資金（避險資金）的集聚，加上銷售對供給比支撐依舊較強，風險尚不大。一、二線城市與三、四線城市的分化新年伊始就有征兆，據中國指數研究院統(tǒng)計，今年1月全國100個城市中有37個城市的房價環(huán)比下跌，比2013年12月增加了5個城市，而這37個房價下跌的城市中，有34個為三、四線城市。

其次就是開發(fā)商結構分化的加劇。從過往經驗來看，資金是開發(fā)商生存根本，例如2008~2009年和2011~2012年上半年，盡管行業(yè)整體向下但中小開發(fā)商大規(guī)模倒閉的很少，原因就在于有過冬的資金（信貸或影子銀行），即使像綠城這樣眼看就要在2012年倒下的中型開發(fā)商，也能靠影子銀行融資在2013年實現“咸魚大翻身”。凡是資金緊縮時期，必然是中小開發(fā)商退出或被大開發(fā)商兼并的時期。從2013年開始，整個行業(yè)環(huán)境都有利于大開發(fā)商，而不利于小開發(fā)商。資金面的全面緊縮將讓中小開發(fā)商生存越來越難，越來越邊緣化。預計未來因資金鏈爆發(fā)導致中小開發(fā)商出險的事會越來越多，大魚吃小魚的事將難以避免。

再次就是經營模式分化的加劇。資金面全面緊縮意味著開發(fā)門檻提高、資金成本上升和凈利潤的下滑，房企必然會選擇抱團取暖以降低開發(fā)風險，2013年大城市聯合拿地或聯合開發(fā)成為主流，上海這一比例達到16%，未來這一比例還將上升；另一方面，資金成本上升必然要求出精品和差異化以提高利潤率。因此，不管是大開發(fā)商回歸一、二線城市，還是像萬科做城市配套，或是像保利全面介入養(yǎng)老地產，或是開發(fā)商參股金融業(yè)，都是意圖通過精耕細作來對沖資金成本上升的影響，而堅持傳統(tǒng)經營模式的開發(fā)商會越來越少。此外，縮短開發(fā)周期，通過存量物業(yè)改造和股權收購來保持市場一定占有量，降低資金杠桿和依賴，也是經營模式分化的表現。

總而言之，房地產行業(yè)融資的全面緊縮，應放在我國經濟去杠桿、利率市場化加速和行業(yè)漸進去泡沫的過程中來理解和看待，作為資金密集型、杠桿率最高的行業(yè)之一，房地產受其影響很大，而這一影響也將是長期的，而2014年將是影響全面體現的一年，這可能將是改變2014年甚至是未來幾年我國房地產市場結構、模式和周期的最大因素。