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剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出了2014年經(jīng)濟工作的六大任務，其中各界關注的住房問題被放在第五大任務“著力做好保障和改善民生工作”之中。會議強調，要努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區(qū)改造。

這一表述并未明確提及“調控房價”，而是更多從增加保障房與住宅用地供給著手，體現(xiàn)出中央對于房價問題思路的轉變。未來調控基調仍會存在，但會更多使用市場化而非行政化的手段，而保障房建設加速，也將有助于解決農民轉化為市民后的居住問題，為城鎮(zhèn)化消除“后顧之憂”。

調控思路轉變基調仍存

盡管剛剛過去的中央經(jīng)濟工作會議沒有提及“房地產(chǎn)調控”，但換了一種可操作性強具體性提法，即努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區(qū)改造。

由此可見，新一屆政府對房地產(chǎn)調控或將遵循“雙軌思路”，即“保障房歸政府，商品房歸市場”，這意味著房地產(chǎn)調控和思路轉變，把房地產(chǎn)業(yè)融入與整個經(jīng)濟結構調整和改革體系之中，以求在改革發(fā)展中厘清政企職能，還房地產(chǎn)業(yè)以本來面貌。

“盡管會議中淡化了房價的調控，但調控的基調依然存在?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉說。

中央經(jīng)濟工作會議指出，特大城市要注重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。張宏偉認為，從會議精神來看，無論是通過調整供地結構，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應的方式盡可能緩解特大城市的市場供求關系，調控市場化的特征比較明顯。而針對不同城市，未來也不會沿用過去中央統(tǒng)一調控號令，而是更強調地方政府調控的自主性。

值得注意的是，盡管從方向上更重視通過市場機制來調控樓市，但一方面原有的行政調控手段的退出需要時間；另一方面當市場機制尚未完善的情況下，過渡期一些行政調控手段不會也不能立刻取消。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，不過多地提房價調控，不等于不進行房地產(chǎn)調控，只是更強調政府在保障房方面應該承擔更多的責任。

短期內方針基調難改

盡管樓市政策的總體思路正在發(fā)生變化，但短期內政策基調恐難以改變。住建部政策研究中心研究員王玨林認為，建立樓市調控的長效機制，推進房地產(chǎn)領域各項改革，必須是在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提之下。

他認為，當前市場并不穩(wěn)定，所以行政手段暫時還沒有退出的必要。長效機制建立并非一朝一夕，在尚未建立之前，政策不宜出現(xiàn)“空窗期”，所以短期內調控政策不會有太大變化。

事實上，高層對市場化思路的強調，不僅不意味著政策馬上松綁，個別城市甚至在短期內對調控進行收緊。

而一部分城市明確收緊調控，另一部分城市卻又明確松綁政策的現(xiàn)象，在我國房地產(chǎn)調控史上還是首次出現(xiàn)。業(yè)內人士認為，這種情況意味著，房地產(chǎn)調控思路恐不再“一刀切”，而將逐漸差別化。

專家表示，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，不同城市之間的經(jīng)濟發(fā)展水平、城市價值、人口聚集程度有所差別，所以未來的房地產(chǎn)調控政策一定會體現(xiàn)出差別化思路。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，一二線城市因聚集了過多資源，導致需求旺盛，房價也變得易漲難跌；廣大三四線城市則在土地財政的驅動下大量供地，使得當前市場面臨消化壓力。

高層推進新型城鎮(zhèn)化，以及控制特大城市的人口規(guī)模的思路，將在很大程度上彌合城市之間的上述差異。因此，未來房地產(chǎn)調控政策也將出現(xiàn)分化。

房價將繼續(xù)上漲

雖然中央經(jīng)濟工作會議明確“努力解決好住房問題”，但在保障房和商品房雙軌制發(fā)展之后，或將使商品房價格面臨進一步的上漲壓力。

至于2014年房價是否還會上漲，國內著名房地產(chǎn)專家謝逸楓認為，2014年房價沒有理由下降，一來長效調控機制的建立在短期內不太可能實現(xiàn)，需要有一定的周期；二來銀行貸款并未實質性收緊，市場依然不差錢；三來市場供求關系矛盾并未根本解決。

而華遠地產(chǎn)董事長任志強更是認為房地產(chǎn)市場沒有泡沫，未來房價還將上行。一是房地產(chǎn)市場金融杠桿率不高，銀行因房價下跌而出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的概率極低；二來目前市場不乏需求，限購、限貸是在壓制市場的需求釋放，而這也恰恰說明市場需求的確很旺盛。

不過，就2014年房價走勢而言，由于長效調控機制建立需要一定的時間，2014年房價地產(chǎn)調控政策放松可能性也不大，至少上半年不會有松動的可能，房地產(chǎn)市場仍將以穩(wěn)為主基調。