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因報道“房企欠繳3.8萬億巨額土地增值稅”被行業(yè)狠批“愚蠢無知”的央視，在時隔一個多月之后開始反擊，而第一擊直指“房產(chǎn)一哥”萬科。

這下熱鬧多了，房企與土地增值稅的“糾葛”令普通公眾霧里看花。到現(xiàn)在為止，都沒有一個權(quán)威答案。

這里頭名堂很大。首先我們必須要明白：什么是土地增值稅。

土地增值稅的原理是這樣的：一片土地被房地產(chǎn)商開發(fā)之后，價值會上升，土地增值稅就是對這個增值部分征收的一個稅種，算是一種防止房地產(chǎn)暴利的稅。

計算土地增值稅的公式是：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”是由市場決定的，即房地產(chǎn)銷售后取得的收入減去土地出讓金、建筑成本等該扣除的部分。當然，這個稅率也很高，30%-60%遞進。

可見，所謂的土地增值稅是在項目結(jié)束后征收的。土地開發(fā)的周期很長，只有在樓盤售出和項目結(jié)束之后才能最后計算增值部分有多少。問題就在于，什么叫作“項目結(jié)束”？這從來都沒有明確的定義，所以稅務(wù)部門都采取了“預(yù)征”的方式——先按銷售收入的某一比例預(yù)先征收，之后再多退少補。

從前倒沒有什么太大問題，但到了這幾年就有點兒特殊了。房價嗖嗖地漲，按照之前的價格來預(yù)征，那只會導致一個結(jié)果：預(yù)征的土地增值稅遠遠要小于房價上漲之后實際要上繳的金額。這個時候，地方政府就應(yīng)該馬上要求房地產(chǎn)企業(yè)補足這個差額。

基于以上的分析，土地增值稅可以這么理解：它的周期不是按年或者按月清算，所以應(yīng)繳未繳的土地增值稅只是個會計名詞，并不算是房地產(chǎn)企業(yè)欠的稅，但地產(chǎn)企業(yè)確實該交這筆款。雖然可能沒有數(shù)萬億之巨，但是房企欠下巨額款項已是不爭的事實。

既然這筆款項確實應(yīng)該上繳，那么地方政府怎么就沒有收上來呢？是地方政府收不上來，還是壓根兒就不愿意收？一個巴掌拍不響，無論地方政府還是開發(fā)商，都是這個欠稅產(chǎn)業(yè)鏈的“貢獻者”。

目前，土地增值稅征管確實面臨著較大的困難和壓力。土地增值稅有特殊性，也就是必須在項目結(jié)束之后才能計算，而項目什么時候結(jié)束本身就很難定義。周期這么長的土地稅種，清算需要審核大量若干年度的收入、成本以及費用情況，稅收征管難度大并且容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。項目開發(fā)完畢后，才能清算繳納稅收。但是由于目前房地產(chǎn)企業(yè)實施滾動開發(fā)，也就是說這一期開發(fā)還未完成，下一期的開發(fā)已經(jīng)開始，有的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期十多年……慢慢地，土地增值稅就變成了永遠不用繳納的稅種了。

當然，稅務(wù)部門對土地增值稅收不上來也與開發(fā)商有關(guān)。據(jù)說，房產(chǎn)商手中都捧著一本欠稅“葵花寶典”，這本欠稅“秘笈”詳細記錄著對付稅務(wù)部門的手段。換言之，房企欠稅的“法寶”早已成為行業(yè)的顯規(guī)則。如今，開發(fā)商個個賺得盆滿缽滿，為何還要成為納稅“老賴”呢？

房企是稅收的“老賴”，這是毋庸置疑的。房地產(chǎn)特殊的運作方式，為其提供了逃稅的便捷渠道，預(yù)售房按揭制度就是其重要的逃稅平臺。就以營業(yè)稅來說，營業(yè)稅的稅基是營業(yè)收入，開發(fā)商利用房產(chǎn)預(yù)售制度延遲或減少對到賬收入的確認，便可輕松逃稅。按相關(guān)會計準則，收入確認的一個必要條件是，銷售方將商品所有權(quán)上的主要風險轉(zhuǎn)移給購貨方。當購房者的按揭貸款由銀行賬戶直接匯入開發(fā)商賬戶后，后者卻往往以風險沒有完全轉(zhuǎn)移為借口，對到賬的預(yù)付購房款遲遲不確認為營業(yè)收入。

還有一個關(guān)鍵的點，就是項目公司制也助長了開發(fā)商的逃稅之風。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)每開發(fā)一個樓盤，便成立一個所謂的項目公司進行全程管理。項目公司是房地產(chǎn)企業(yè)的成本中心，擁有法人資格，可以獨立運作。這固然有利于開發(fā)商對項目進行集成管理、合理考核項目負責人業(yè)績，但在樓盤開發(fā)過程中，項目公司基本不會確認營業(yè)收入，常以“其他應(yīng)付款”、“銀行借款”等堆積了大量負債，成為經(jīng)營性現(xiàn)金流入的主要渠道。一旦樓盤售罄，這些項目公司往往會被注銷，某些欠稅甚至偷逃稅款的行為就可以得逞。這種“打一槍換一個地方”的經(jīng)營手段，使得房企欠稅甚至偷逃稅收變得暢通無阻。

在這樣的一個欠稅“產(chǎn)業(yè)鏈”中，地方政府也是有很大“功勞”的。原來樓市不火爆的時候，欠稅額并不多，稅務(wù)部門依靠預(yù)提就已經(jīng)征收了充足的土地增值稅。然而，這些年由于房價猛漲，土地增值稅也就“水漲船高”了。那么，地方政府為何不要求房地產(chǎn)商立即補繳土地增值稅呢？

因為地方政府都不愿意這么干。很多地方的財政收入指望的就是賣地賺錢，而不是收這些土地增值稅。地方政府默許房地產(chǎn)開發(fā)商拖延上繳這部分“本應(yīng)該上繳而未繳”的土地增值稅差額，為的就是能讓開發(fā)商有更多的現(xiàn)金流來繼續(xù)拿地。這種所謂的“欠繳”，實際上是開發(fā)商與地方政府的“合謀”。

其實，這部分“該上繳而未上繳”的土地增值稅最終都是要上繳的，我相信開發(fā)商和地方政府心里都明白。對于開發(fā)商來說，它當年的利潤算法里面已經(jīng)扣除了土地增值稅，就算補繳土地增值稅也不會影響企業(yè)的當年利潤。

相比之下，地方政府真是用心良苦，延遲征收這一部分“應(yīng)繳所得稅”，失去的也就是個利息部分，與所得的賣地收入相比不過是一個零頭罷了。

既然我們已經(jīng)知道了問題的癥結(jié)所在，那么就應(yīng)該對癥下藥。首先，稅務(wù)、工商部門應(yīng)架構(gòu)起聯(lián)動機制，對房地產(chǎn)企業(yè)成立項目公司進行嚴格監(jiān)管，凡沒有繳足國家稅款者，一律不準注銷和成立新的項目公司。其次，稅務(wù)部門必須要改變土地增值稅的征管方式，將欠稅的制度性漏洞及時補上。尤其在營業(yè)稅征管方面，在稅務(wù)部門加大征收力度的同時，立法部門有必要對會計準則的收入確定條款進行修改和完善。最后，中央也要加強對地方政府征管“土地增值稅”的監(jiān)控，防止地方政府不想收的情況泛濫。