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本屆第一財(cái)經(jīng)上市房地產(chǎn)價(jià)值榜，我們將主要關(guān)注上市公司在2012年中的企業(yè)價(jià)值積累（財(cái)富價(jià)值）、價(jià)值增長(zhǎng)（成長(zhǎng)價(jià)值）、價(jià)值效率（財(cái)務(wù)價(jià)值）、價(jià)值的可持續(xù)性和效應(yīng)（品牌價(jià)值）、價(jià)值反饋（社會(huì)價(jià)值）以及建立在這五個(gè)指標(biāo)基礎(chǔ)之上的綜合價(jià)值。另外，我們也會(huì)考察上市房企在2012年給投資者帶來(lái)的價(jià)值回報(bào)（投資價(jià)值）。

本屆價(jià)值榜我們繼續(xù)對(duì)滬深A(yù)股、中資港股和港資港股的上市房企進(jìn)行全方位的評(píng)價(jià)和分析。在對(duì)總資產(chǎn)、總市值、主營(yíng)收入、主營(yíng)收入增長(zhǎng)、股價(jià)增長(zhǎng)和利潤(rùn)率這六個(gè)方面的表現(xiàn)進(jìn)行篩選后，2013第一財(cái)經(jīng)房地產(chǎn)上市公司價(jià)值榜共有163家公司入圍，其中滬深A(yù)股上市房企81家、中資港股上市房企38家以及港資港股上市房企44家。

去年滬深A(yù)股和港股共有166家公司入圍，其中滬深A(yù)股66家、中資港股43家、港資港股57家。今年滬深A(yù)股入圍企業(yè)數(shù)有較大增幅，港股入圍企業(yè)數(shù)則有回落。對(duì)今年這163家入圍企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和處理之后，我們將對(duì)滬深A(yù)股、中資港股和港資港股上市公司的財(cái)富、成長(zhǎng)、財(cái)務(wù)、品牌、社會(huì)、投資以及綜合價(jià)值水平和特征進(jìn)行橫向比較，同時(shí)我們也將拿今年的數(shù)據(jù)和上一屆的分析做縱向?qū)Ρ龋酝诰蛏鲜蟹科笤?012年中的變化和趨勢(shì)。

綜合價(jià)值分布

2012年，中央及相關(guān)部委繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向。限購(gòu)、限價(jià)、限貸繼續(xù)，樓市調(diào)控政策力度不減。然而，隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，積壓的剛需與部分改善性需求積極入市，市場(chǎng)回穩(wěn)仍然成為了樓市主旋律。

2012年尤其是上半年，房企打折促銷(xiāo)現(xiàn)象貫穿全年。不少房地產(chǎn)公司適時(shí)調(diào)整策略，抓住有效需求，取得了良好的業(yè)績(jī)，千億軍團(tuán)有所擴(kuò)容。但同時(shí)也有房企表現(xiàn)不盡如人意，甚至退出了房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，2012年房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在持續(xù)，房企分化愈趨明顯。

同前幾屆價(jià)值榜相比，2013年綜合價(jià)值分布圖最大的一個(gè)特點(diǎn)就是集中度的下降。對(duì)照兩年的分布圖不難發(fā)現(xiàn)，滬深A(yù)股集中度下降得最明顯，去年有56%的企業(yè)落在20~30分區(qū)間，今年該區(qū)間的占比下降為32%，其次是0~10分的區(qū)間，占比為26%。

中資港股的集中度也有所下降。今年港資港股的集中度高于前兩者，有50%的企業(yè)落在10~20分區(qū)間。同去年一樣，今年大多數(shù)入圍房企的綜合價(jià)值仍然落在了中低分區(qū)間，有一些滬深A(yù)股房企還落到了負(fù)分區(qū)間。按區(qū)間來(lái)看，10分以下的區(qū)間，滬深A(yù)股房企占比高于港股占比；在30~60的中高分區(qū)間，則是中資港股的占比更高。

今年入圍房企綜合價(jià)值分布集中度的下降，意味著上市房企隊(duì)伍出現(xiàn)了分化。今年32%的滬深A(yù)股入圍房企得分低于10分，而去年這個(gè)比例是5%，說(shuō)明有更多的低分企業(yè)出現(xiàn)。中資港股入圍房企方面，低分企業(yè)數(shù)減少，中高分企業(yè)數(shù)增加。港資港股方面也如此。總體而言，滬深A(yù)股綜合價(jià)值表現(xiàn)較去年有所下降，港股入圍房企的綜合價(jià)值表現(xiàn)較去年有所改善。但遺憾的是，今年我們?nèi)匀粵](méi)有看到高分企業(yè)的出現(xiàn)。

下面我們將從各分指標(biāo)的角度進(jìn)行上市房企的價(jià)值解讀。

財(cái)富價(jià)值分布

和去年相比，財(cái)富價(jià)值分布圖的形態(tài)沒(méi)有太大改變。無(wú)論是滬深A(yù)股上市房企還是港股上市房企，財(cái)富價(jià)值分布的集中度都很高，且多數(shù)處于財(cái)富價(jià)值低分區(qū)間，同時(shí)也有企業(yè)進(jìn)入高分區(qū)間，不同程度地表現(xiàn)出“貧富差距”較大的特點(diǎn)。這點(diǎn)在滬深A(yù)股上市房企中尤為明顯。

我們的數(shù)據(jù)顯示，95%的A股入圍房企財(cái)富得分落在20分以下，但仍有1%的公司財(cái)富得分落在90~100分的區(qū)間，只有少數(shù)公司的得分落在中間檔。港股上市房企在中檔區(qū)域得分表現(xiàn)得相對(duì)更溫和一點(diǎn)，其中中資房企表現(xiàn)略勝于港資房企。

港資港股入圍房企的集中度下降最明顯，0~10分這一區(qū)間的房企占比從去年的72%下降到61%。中資港股集中度也有一定幅度的下降。滬深A(yù)股在0~10分這一區(qū)間的占比則從61%上升到75%，但負(fù)分區(qū)間的占比從30%下降到了9%。低分區(qū)間企業(yè)占比的下降，說(shuō)明企業(yè)的財(cái)富水平有所改善。

我們可以通過(guò)現(xiàn)金流指標(biāo)來(lái)考察。今年，現(xiàn)金流為負(fù)的企業(yè)占比分別為滬深A(yù)股的43%、中資港股的44%以及港資港股的30%，而去年則分別是71%、76%和45%。入圍房企的現(xiàn)金流均有好轉(zhuǎn)，尤其是滬深A(yù)股和中資港股。但總體上，港資港股在現(xiàn)金流方面更有優(yōu)勢(shì)。

成長(zhǎng)價(jià)值分布

為考察房企的成長(zhǎng)價(jià)值，我們選取了上市房企2012年度的市值增長(zhǎng)率、主營(yíng)收入增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率、資產(chǎn)增長(zhǎng)率以及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額增長(zhǎng)率等五個(gè)指標(biāo)。

今年滬深A(yù)股和港股入圍房企在成長(zhǎng)價(jià)值分布上總體仍然表現(xiàn)出突出的低分區(qū)間的高集中度。但滬深A(yù)股的集中度有所下降，去年83%的公司成長(zhǎng)價(jià)值為負(fù)，今年則是21%，相應(yīng)地，中檔得分的企業(yè)占比有明顯增加。值得一提的是，今年滬深A(yù)股還出現(xiàn)了成長(zhǎng)價(jià)值高分企業(yè)。港股入圍房企方面，集中度均有上升，中資港股有61%企業(yè)落在0~10分區(qū)間，港資港股則有77%的企業(yè)落入。

在負(fù)分區(qū)間，去年中資港股和港資港股入圍房企占比分別為40%和46%，今年則下降到24%和11%。雖然今年入圍房企成長(zhǎng)價(jià)值整體表現(xiàn)不盡理想，得分偏低，但和去年相比仍有所改善，尤其以滬深A(yù)股最為明顯。

從現(xiàn)金流凈額增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率等三個(gè)指標(biāo)來(lái)看，有較多的企業(yè)出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，這一定程度上影響了企業(yè)的成長(zhǎng)價(jià)值得分。滬深A(yù)股分別有41%、44%和35%的入圍房企出現(xiàn)負(fù)值，中資港股是18%、34%和24%，港資港股是30%、41%和25%。

財(cái)務(wù)價(jià)值分布

我們選取了ROA（資產(chǎn)收益率）、ROE（凈資產(chǎn)收益率）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、已獲息倍數(shù)、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流收入比等財(cái)務(wù)指標(biāo)，來(lái)分析和評(píng)價(jià)上市房企的長(zhǎng)期償債能力以及企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中獲取現(xiàn)金的能力。

今年入圍房企的財(cái)務(wù)價(jià)值集中度有所下降。滬深A(yù)股和港資港股分別有41%和55%的企業(yè)落在10~20分區(qū)間，去年則均超過(guò)六成。中資港股的分布曲線更緩和一些，且比A股和港資港股的曲線更靠右，財(cái)務(wù)價(jià)值整體要優(yōu)于前兩者。這一點(diǎn)和去年十分相似，可見(jiàn)中資港股在財(cái)務(wù)穩(wěn)健性方面更勝一籌。

在財(cái)務(wù)價(jià)值的各項(xiàng)指標(biāo)中，43%的滬深A(yù)股、45%的中資港股及30%的港資港股入圍房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流收入比為負(fù)值，一定程度上拉低了各入圍房企的財(cái)務(wù)價(jià)值。但總體上，今年入圍房企的財(cái)務(wù)價(jià)值較去年有所改善。

品牌價(jià)值分布

我們從品牌規(guī)模、品牌活躍度、品牌知名度、品牌好評(píng)度等方面對(duì)入圍房企的品牌價(jià)值進(jìn)行分析和總結(jié)。

從分布圖來(lái)看，滬深A(yù)股的形態(tài)發(fā)生了明顯的變化。具體地，滬深A(yù)股的集中度上升了，且位置明顯左移了。今年有57%的滬深A(yù)股落在10~20分區(qū)間，去年42%的企業(yè)落在20~30分區(qū)間，說(shuō)明滬深A(yù)股入圍房企的品牌價(jià)值有所下降。今年中資港股入圍房企的品牌價(jià)值分布同去年比較接近。港資港股企業(yè)在10~20分區(qū)間占比有所下降。在中高檔的得分區(qū)間，中資港股的表現(xiàn)最好，其次是港資港股和滬深A(yù)股。整體而言，今年滬深A(yù)股的品牌價(jià)值下降得比較明顯，中資港股的品牌價(jià)值要優(yōu)于滬深A(yù)股和港資港股。

社會(huì)價(jià)值分布

在評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)的價(jià)值時(shí)，我們不僅僅要考察其價(jià)值積累、價(jià)值增長(zhǎng)、價(jià)值效率和價(jià)值效應(yīng)，我們也要考量其對(duì)社會(huì)的價(jià)值反饋程度。在評(píng)價(jià)房企社會(huì)價(jià)值時(shí)，我們選取了分紅、所得稅率、慈善、企業(yè)文化、企業(yè)規(guī)范治理等指標(biāo)。

今年社會(huì)價(jià)值分布圖的形態(tài)發(fā)生了明顯的變動(dòng)。港股入圍房企的社會(huì)價(jià)值分布集中度均有下降，分別有26%的中資港股入圍企業(yè)和32%的港資港股入圍企業(yè)落在30~40分區(qū)間。去年有44%的中資港股落在30~40分區(qū)間，47%的企業(yè)落在20~30分區(qū)間。今年滬深A(yù)股的曲線變動(dòng)最大。去年占比最高的得分區(qū)間是40~50分，而今年有47%的企業(yè)得分不到0分，波峰左移了。

高比例低分企業(yè)的出現(xiàn)，也使得今年滬深A(yù)股的社會(huì)價(jià)值表現(xiàn)大幅跳水，一下子從去年的“優(yōu)等生”變成了“后進(jìn)生”。同去年表現(xiàn)一致的是，中資港股表現(xiàn)略?xún)?yōu)于港資港股。但同時(shí)也應(yīng)當(dāng)注意到，在高分區(qū)間，滬深A(yù)股的表現(xiàn)領(lǐng)先港股企業(yè)，有9%的企業(yè)得分高于80分，中資港股為3%，港資港股則為0?？梢哉f(shuō)，在社會(huì)責(zé)任方面，滬深A(yù)股企業(yè)尚未建立統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重。

投資價(jià)值分布

對(duì)房地產(chǎn)上市公司的價(jià)值進(jìn)行考察時(shí)，我們不能忽略的還有這些上市房企帶給股東的投資價(jià)值。我們?cè)诳剂可鲜蟹科笸顿Y價(jià)值的時(shí)候，選取了每股收益增長(zhǎng)、每股凈資產(chǎn)增長(zhǎng)、每股現(xiàn)金流增長(zhǎng)、企業(yè)倍數(shù)、股價(jià)漲跌率和股息率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析。

從分布圖來(lái)看，上市房企的投資價(jià)值分布都集中在得分區(qū)間的左側(cè)，得分都不高。這點(diǎn)和去年的上市房企投資價(jià)值分布圖是一致的。滬深A(yù)股今年的分布變得比較均勻，尤其是在低分區(qū)間，從圖形上看，去年那條極為陡峭的曲線也被一條平緩的曲線所代替了。去年滬深A(yù)股有85%的企業(yè)落在了0分以下的區(qū)間，而今年各檔低分區(qū)間的企業(yè)占比非常接近。

今年中資港股有61%的企業(yè)落在0~10分區(qū)間，去年為49%，集中度有所上升。港資港股方面，低分企業(yè)占比下降，中高分企業(yè)占比有所增加。整體上看，2012年滬深A(yù)股的投資價(jià)值有較大改善，滬深A(yù)股和港資港股的投資價(jià)值表現(xiàn)要優(yōu)于中資港股。

今年各入圍房企投資價(jià)值的改善和2012年度股價(jià)漲跌率有直接關(guān)系。我們考察了股價(jià)漲跌率后發(fā)現(xiàn)，2012年度房企的股價(jià)表現(xiàn)均較上一年明顯改善，股價(jià)下跌的企業(yè)大幅減少。今年，滬深A(yù)股、中資港股和港資港股入圍企業(yè)中股價(jià)下跌的占比分別為7%、5%和2%。而2011年無(wú)論是A股還是港股，股價(jià)普遍遭遇“滑鐵盧”，83%的滬深A(yù)股、86%的中資港股、91%的港資港股入圍房企股價(jià)有不同程度的下滑。

總結(jié)

從綜合價(jià)值分布來(lái)看，中資港股整體更優(yōu)，滬深A(yù)股較去年改善最明顯。分指標(biāo)來(lái)看，中資港股在財(cái)富價(jià)值、財(cái)務(wù)價(jià)值、品牌價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的分布上都有更多企業(yè)落在中高分區(qū)間；滬深A(yù)股在成長(zhǎng)價(jià)值、財(cái)務(wù)價(jià)值和投資價(jià)值的分布上集中度都有所下降；港資港股的表現(xiàn)則更具穩(wěn)定性。