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“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，廣州首塊居住用地拍賣

超四成面積用來(lái)建保障房

5月6日，在廣州“國(guó)五條”樓市細(xì)則落地后首個(gè)土地拍賣會(huì)上，一塊建筑面積14萬(wàn)平方米的居住用地，經(jīng)過15家房地產(chǎn)公司近200輪競(jìng)拍。最終，佳兆業(yè)地產(chǎn)以總價(jià)18.67億元、配建66800平方米保障房競(jìng)得。

一塊居住用地，46.7%的面積用來(lái)做保障房，創(chuàng)下了廣州實(shí)施“限地價(jià)、競(jìng)配建”以來(lái)保障房配建面積的新高。

競(jìng)拍依然“瘋狂”

“瘋了！”這是業(yè)界多位人士對(duì)15家房企哄搶廣州市白云區(qū)同寶路舊廠房住宅地的評(píng)價(jià)。該地塊位于廣州市中心區(qū)邊緣，臨近廣州大道和南湖風(fēng)景區(qū)，是一塊難得的住宅用地。

該地塊占地面積7.54萬(wàn)平方米，可建設(shè)用地面積6.56萬(wàn)平方米，包含二類居住用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地，總建筑面積不超14萬(wàn)平方米，起始報(bào)價(jià)128809萬(wàn)元。同時(shí)該地塊要求中小套型戶型比例不低于60%。

盡管條件如此苛刻，但絲毫沒有阻擋住地產(chǎn)商們舉牌，經(jīng)過約200輪舉牌后，佳兆業(yè)以18.67億元最高限制地價(jià)、競(jìng)配建保障房66800平方米，攬得該地塊。

有人計(jì)算過，這宗地塊僅143121平方米的建筑面積，要配建66800平方米的保障房，意味著46.7%的面積都用來(lái)做保障房。以每套保障房建設(shè)面積約50平方米計(jì)算，開發(fā)商約需配建1300套保障性住房，開發(fā)商配建的保障房要無(wú)償移交給住房保障辦。

高配建與高房?jī)r(jià)并存

自2011年起，廣州實(shí)施“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式：先限定地塊的“合理最高上限地價(jià)”，當(dāng)拍賣報(bào)價(jià)達(dá)到這個(gè)價(jià)格后，不再繼續(xù)競(jìng)價(jià)，而改為競(jìng)投配建公租房面積，報(bào)出配建面積最大者為競(jìng)得人。

廣州市國(guó)土房管局表示，“限地價(jià)、競(jìng)配建”，是廣州首創(chuàng)的一種土地出讓方式。對(duì)于可能出現(xiàn)的高價(jià)地，廣州擬采取配建公租房、“限房?jī)r(jià)、限套型、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等方式出讓。

按穗版“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則規(guī)定，廣州市計(jì)劃建設(shè)籌集保障性住房1.6萬(wàn)套，基本建成保障性住房3.1萬(wàn)套。

“限地價(jià)、競(jìng)配建”的土地出讓方式，的確可直接避免“地王”的出現(xiàn)。但開發(fā)商瘋狂競(jìng)拍后，“羊毛還將出在羊身上”，他們配建保障房的成本肯定會(huì)加在商品房上，地價(jià)是控制住了，樓價(jià)將如何平抑？

業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，上述地塊除去配建部分，若蓋成商品房樓盤，總開發(fā)成本將超過3萬(wàn)元/平方米。兩年之后上市，不出意外該樓盤售價(jià)可能會(huì)超過4萬(wàn)元/平方米。

毫無(wú)疑問，這將是一處高檔商品房與保障房“混搭”的樓盤。

保障房建設(shè)與開發(fā)商捆綁

廣州的“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式，無(wú)論怎么掂量，都有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，就是“保障房建設(shè)與開發(fā)商捆綁”。

保障房建設(shè)之初，廣州市住房保障辦一度當(dāng)起了“開發(fā)商”：保障房用地單獨(dú)儲(chǔ)備，保障房小區(qū)單獨(dú)由政府主導(dǎo)開發(fā)；建設(shè)完后還是有保障辦組織“搖號(hào)”、“選樓”及“銷售”；建設(shè)一批組織銷售一批，資金回籠后再開發(fā)建設(shè)新的一批……

隨著廣州市順應(yīng)保障房建設(shè)的新要求，停建了經(jīng)濟(jì)適用房，保障房建設(shè)轉(zhuǎn)為以公租房為主，以往廣州保障房建設(shè)“滾動(dòng)式發(fā)展模式”遇到了新的問題。首先是公租房建設(shè)時(shí)間緊任務(wù)重，其次公租房不可能以“租金回籠”模式滾動(dòng)發(fā)展。

對(duì)此，廣州市出臺(tái)“限地價(jià)、競(jìng)配建”，保障房建設(shè)與商品房建設(shè)綁在了一起。捆綁之后，保障房建設(shè)如何不被開發(fā)商“牽著鼻子走”？廣州市國(guó)土房管局相關(guān)部門表示，解決這個(gè)問題并不是不可能：開發(fā)商不移交保障房，主管部門不給辦理商品房預(yù)售證；開發(fā)商“閑置”地塊不開發(fā)，主管部門則收回地塊重新競(jìng)拍……

“限地價(jià)、競(jìng)配建”最終能否起到與當(dāng)初制度設(shè)計(jì)相吻合的作用，期待市場(chǎng)給出答案。