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在此次進軍四川旅游地產(chǎn)之前，保利地產(chǎn)與信?；鹁驮羞^一次高調亮相。

10月初的上海土拍會，保利地產(chǎn)聯(lián)手信保基金力壓華潤、中海、綠地等，以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊，并一舉創(chuàng)造今年上海新的總價地王。

而在今年3月份，保利地產(chǎn)亦曾與信保基金合作以18.7億元拿下佛山新城一幅地塊，該地塊其中的一部分還曾經(jīng)是富力的“地王”部分。

對于雙方的具體分工，保利地產(chǎn)董秘黃海曾表示，在合作過程中，基金公司扮演的是財務投資人角色，并不直接參與項目具體開發(fā)管理。

黃海還透露，信保基金投資的絕大多數(shù)項目都是和保利地產(chǎn)合作的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)上，保利與信?；鸬暮献髟瓌t是對等投資，共擔風險。

這一點在相關分析師看來，卻與一般地產(chǎn)基金純粹追求收益的本質不符，因為一般的地產(chǎn)基金很少在項目未啟動時就介入，這類基金只做債權投資，基本上不承擔風險。

“其實真正的地產(chǎn)私募基金應該是股權投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔和控制項目風險，保利與信保的合作，似乎有這個趨勢?！狈治稣J為。

其實，從信保基金成立的背景看，上述分析完全有可能。

2010年，保利地產(chǎn)作為發(fā)起人，聯(lián)合國內大型金融機構成立了專注于房地產(chǎn)業(yè)投資的基金管理機構--信保(天津)股權投資基金。

成立初期，信保基金的注冊資本為3000萬元，保利地產(chǎn)持有40%的股權，2011年，信保基金增資到1億元，保利地產(chǎn)的投資成本增至4000萬元，持股比例依然是40%。

一位接近保利地產(chǎn)的相關人士曾透露，信?；鸪闪⒊跗诘摹皣鴥却笮徒鹑跈C構”實際上指的是中信證券，但信?；鸬闹鲗嗥鋵嵤窃诒＠禺a(chǎn)而不是中信證券手中，該基金屬于地產(chǎn)商主導的基金，不同于金融主導基金。

另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱公開資料得知，目前信?；鸬膶嶋H負責人是保利地產(chǎn)前董事會秘書岳勇堅。

對此，一位分析師向觀點地產(chǎn)新媒體透露，信保基金在很大程度上與一般的房地產(chǎn)基金不同，因為信保基金除發(fā)起人是保利地產(chǎn)外，其認購人也主要以保利地產(chǎn)集團內部人士為主，所以從資金的募集到投資回報期限，信保基金都更具彈性。

“從根本上將，信?；鸷捅＠禺a(chǎn)的利益其實是一致的，這就不同于一般市場上的主動管理型基金，保利地產(chǎn)對投資的項目會擁有完全主導權?！鄙鲜龇治鰩煼Q。

基金融資平臺

正是由于信?；鸷捅＠禺a(chǎn)不同尋常的關系，所以在外界眼中，對保利地產(chǎn)而言，看重的并非信?；饚淼氖找妫谟谄鋷淼呢攧崭軛U。

對于成立信?；鸬哪康?，保利地產(chǎn)曾坦言，這是公司認識到房地產(chǎn)金融，對行業(yè)未來發(fā)展的意義和影響之后作出的決定，信?；鸬某晒υO立，正是保利探索房地產(chǎn)金融發(fā)展的舉措之一。

另外從規(guī)模來看，信?；鹩诔闪斈辏统晒δ技^24億元的資金規(guī)模，2011年底，信保基金管理規(guī)模突破60億元，而截至目前，信?；鸬哪技傤~已達到100億元，在國內已屬規(guī)模比較大的基金管理公司。

在募集到一定資金后，信?；痖_始投資具體項目，目前其絕大多數(shù)資金都投向了保利地產(chǎn)自身的開發(fā)項目。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在2010年成立初期，信?；鹁驮群笙虮＠禺a(chǎn)旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館、沈陽保利香檳花園等項目投入20.08億元。

而在近期與保利地產(chǎn)聯(lián)合拿下的上海地王項目中，有消息稱信?；鹫脊蔀?0%，粗略計算，信?；鹜度氲馁Y金在18億元左右，如果在計算此前的佛山地塊與此次遂寧旅游項目，信保基金投入的資金更不在少數(shù)。

由此可知，保利地產(chǎn)對信?；鹩邢薜淖①Y，引來了更多的資金活水，而這還不是全部，今后累計發(fā)生的數(shù)額可能更大。

對于保利地產(chǎn)此舉，相關分析就認為，其之所以頻繁選擇和信?；鸷献髂玫睾烷_發(fā)項目，是因為保利本身的財務杠桿率比較高，除銀行貸款外，在信托暫停的情況下，選擇基金就成了為數(shù)不多的融資方式，歸根到底，這還是保利的一種融資手段。

“保利應該是想借助信保基金這個窗口，打造一個私募股權基金的融資平臺，在國內房地產(chǎn)融資渠道缺乏的情況下，尋求更多的發(fā)展資金?！?/p>

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊亦曾坦言，相比銀行資金風控體系全抵押、全擔保的嚴格、繁瑣，私募股權基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔保。