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2012年8月2日，中國指數(shù)研究院在京舉辦“未來五年中國房地產(chǎn)住宅市場趨勢研究”房地產(chǎn)金融報(bào)告發(fā)布儀式，對未來五年房地產(chǎn)住宅市場趨勢作出預(yù)測，與會嘉賓還就未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提出建議。

一時(shí)間，更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策會否出臺成為熱門話題，調(diào)控會否造成房地產(chǎn)行業(yè)的又一輪洗牌？房產(chǎn)企業(yè)該如何危中擇機(jī)？

住宅市場平穩(wěn)增長剛需將主導(dǎo)住宅市場

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示， 2010年-2011年，中央加強(qiáng)土地供應(yīng)，全國住宅用地供應(yīng)面積連續(xù)兩年突破10萬公頃，明顯高于2005-2008年間（約6萬公頃）；同時(shí)，土地價(jià)格2011年開始漲幅明顯放緩，也為未來幾年住宅市場供應(yīng)量的平穩(wěn)增長奠定基礎(chǔ)。

中國指數(shù)研究員預(yù)測2016年，住宅銷售面積、新開工面積、竣工面積分別為14億平米、27.6億平米、11.3億平米，復(fù)合增長率分別為8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前幾年有所放緩；銷售均價(jià)為6428元/平方米，復(fù)合增長率為5.5%。

同時(shí)，中國指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為在住宅市場整體平穩(wěn)增長的同時(shí)，未來五年乃至更長時(shí)間，政府將加大中小套型用地的供應(yīng)；并繼續(xù)鼓勵(lì)和支持剛性需求。而城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高、城市群日趨成熟以及特殊的人口年齡結(jié)構(gòu)等因素，為剛性需求增長帶來支撐，未來剛需市場規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，占整個(gè)市場的比重仍將超過六成。

房企轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式 效率優(yōu)勢是關(guān)鍵

北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹博士提出調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

杜麗虹博士指出目前房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，毛利潤率在行業(yè)排名中靠前，但資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名倒數(shù)。根據(jù)反映股東權(quán)益投資回報(bào)水平的核心指標(biāo)計(jì)算，利潤率和周轉(zhuǎn)率共同決定了回報(bào)率。

在未來，隨著預(yù)售款的監(jiān)管、土地款的加速支付和信貸政策的嚴(yán)控，長期來看地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿在降低；同時(shí)調(diào)控背景下，資本成本在上升，房屋升值速度在減緩，利潤率的上升空間也受到限制；那么未來股東回報(bào)的提升將更多依賴于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的提高。

從而地產(chǎn)企業(yè)將從儲備更多的土地賺取資產(chǎn)升值收益為主的“重資產(chǎn)模式”走向賺取資產(chǎn)升值收益為主的“輕資產(chǎn)模式”。

杜博士認(rèn)為，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下需根據(jù)企業(yè)的價(jià)值鏈優(yōu)勢來選擇最適合的商業(yè)模式，即期權(quán)、代工、定制開發(fā)、托管模式、售后回租等，并以最恰當(dāng)?shù)姆绞絹砦Y本資源，從而實(shí)現(xiàn)效率資源與資本資源的最有效結(jié)合；同時(shí)根據(jù)業(yè)務(wù)線的風(fēng)險(xiǎn)收益特性選擇最適合的金融模式，即基金平臺、私募債權(quán)平臺、證券化平臺，以此組合最恰當(dāng)?shù)馁Y本資源，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品線與金融投資人之間的風(fēng)險(xiǎn)收益匹配。

海外融資好景不再 長期收益型基金前景好

兆陽國際房地產(chǎn)高級合伙人關(guān)博仁認(rèn)為目前房地產(chǎn)企業(yè)從海外上市及貸款的資金融資渠道存在障礙。

在歐債危機(jī)、美國經(jīng)濟(jì)裹足不前、政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控決心堅(jiān)定的影響因素下尋求海外上市并不是好時(shí)機(jī)；同時(shí)由于歐債危機(jī)或全球的金融風(fēng)暴往往由于總行的銀根緊張，歐美銀行回收在亞洲的貸款可能導(dǎo)致企業(yè)無力償還負(fù)債而破產(chǎn)，因此海外貸款也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)博仁認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)融資仍存在新路徑，例如參考北美模式（結(jié)合開發(fā)與基金管理），定位于高級開發(fā)商，尋求機(jī)構(gòu)投資者（非基金而是基金背后的出資人，如養(yǎng)老基金）作為合作對象使其成為成熟物業(yè)的長期持有者從中獲得收益，此類房地產(chǎn)基金也將成為長期收益型基金。

（證券日報(bào)）