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由于市場成交回暖，房企業(yè)績在第三季度得到極大改善。目前，開發(fā)商所面臨的經(jīng)營壓力已經(jīng)得到釋放，第四季度的推盤高峰則有望帶動房企業(yè)績繼續(xù)上行，房企間的差距也將被進(jìn)一步拉大。不過，由于上半年“以價換量”的影響，房企毛利率面臨下滑趨勢。

業(yè)績分化明顯

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，兩市共有50家房企披露了三季報。這些公司前三季度共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1420.16億元，同比增長23.69%；實(shí)現(xiàn)凈利潤176.54億元，同比增長15.68%。樓市銷售復(fù)蘇令房企的經(jīng)營業(yè)績得到改善。尤其是第三季度，上述50家房企實(shí)現(xiàn)凈利潤58.01億元，較去年第三季度增長了29.86%。

由于首次置業(yè)的信貸環(huán)境改善，前期價格回調(diào)的效果呈現(xiàn)，今年3月份以后，自住需求開始集中釋放，住宅市場景氣度有所恢復(fù)。特別是7月份以來，主要城市的住宅成交面積出現(xiàn)明顯增長。7-9月，北京、上海、深圳、廣州等14個主要城市的住宅成交面積同比增長52.5%，其中，7、8、9月同比分別增長了52.1%、64.4%和41.7%。

可以看到，大多數(shù)房企的業(yè)績在第三季度出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，特別是一線房企在第三季度更是增長明顯。萬科A（000002）在第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤13.55億元，同比增長了123.54%；招商地產(chǎn)（000024）第三季度凈利潤同比增長94.53%。華僑城A（000069）、榮盛發(fā)展（002146）、陸家嘴（600663）等房企第三季度業(yè)績的同比增幅也在30%以上。從已經(jīng)公布銷售計(jì)劃的八家房企的銷售情況來看，前九個月的平均銷售計(jì)劃完成率已經(jīng)達(dá)到81%。中海地產(chǎn)(中海九號公館 中海尚湖世家) 、招商地產(chǎn)甚至已經(jīng)超額完成年度銷售計(jì)劃。華潤、綠城、富力等房企距離年度計(jì)劃也僅“一步之遙”。

在銷售順暢的同時，大型房企還在不斷擴(kuò)充土地儲備。萬科在第三季度新增23個項(xiàng)目，按權(quán)益計(jì)算的占地面積約148萬平方米，對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約376萬平方米。截至9月底，萬科規(guī)劃中的權(quán)益建筑面積共3507萬平方米，仍然保持在兩到三年的開發(fā)水平。此外，招商、恒大、華潤等一線房企也在土地市場頻頻出手。特別是10月以來，多家房企再推融資計(jì)劃，意向融資額超過150億元，在9月份全國土地市場升溫的背景下，大型房企輸血拿地的積極性高漲。

相比之下，部分中小房企由于結(jié)算項(xiàng)目十分有限，前三季度業(yè)績表現(xiàn)不佳。嘉凱城（000918）前三季度的凈利潤同比下降了235.34%，公司已經(jīng)許久沒有在土地市場上有收獲。中糧地產(chǎn)(中糧萬科長陽半島 中糧祥云國際生活區(qū))（000031）前三季度的凈利潤也下降了70.65%，第三季度更是虧損2447萬元。

從房企整體情況來看，由于銷售回暖，當(dāng)前房企的經(jīng)營環(huán)境較去年下半年已經(jīng)有了明顯改善，房企的資金壓力大幅緩解，對于市場的預(yù)期開始提升。因此部分“手有余糧”的房企積極拿地，補(bǔ)充土地資源。從房企儲備項(xiàng)目以及資金實(shí)力來看，房企間的分化更加明顯。

毛利率面臨下滑

按照各大房企的推盤進(jìn)度，四季度還將迎來一波推盤高峰，這給房企進(jìn)一步釋放業(yè)績打下基礎(chǔ)。不過，上半年“以價換量”所帶來的影響也將在房企毛利率上有所體現(xiàn)，未來房企毛利率面臨下滑。

根據(jù)不少房企的計(jì)劃，四季度還將迎來一波結(jié)算高峰期。部分房企也將全年的推盤重點(diǎn)放在了四季度。根據(jù)萬科的安排，公司今年的推盤量主要集中在下半年特別是第四季度，公司預(yù)計(jì)第四季度的推盤量將處于較高水平，全年實(shí)現(xiàn)銷售增長應(yīng)無疑問。

盡管四季度房企業(yè)績?nèi)杂斜ＷC，但是毛利率的下滑趨勢也不可忽視。已經(jīng)公布三季報的50家房企前三季度毛利率為40.59%，較去年同期下降了0.3個百分點(diǎn)，較今年中報期時下降了近1個百分點(diǎn)。萬科、華僑城、榮盛發(fā)展、首開股份等多家房企的銷售毛利率較去年同期出現(xiàn)下滑。

作為影響樓市的重要因素，未來政策的變化也令人關(guān)注。近期市場上關(guān)于湖南湖北房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停、部分地方政府出臺刺激措施等消息似乎透露出政策發(fā)生松動的跡象，不過從官方表態(tài)來看，房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)，這意味著政策在短期內(nèi)還會繼續(xù)保持穩(wěn)定。如果未來樓市調(diào)控需要持續(xù)執(zhí)行，還會加大抑制地方因?yàn)樨?cái)稅收入減少而出現(xiàn)的放松調(diào)控行為。

（中國證券報）