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盡管遠洋地產(chǎn)尚未公布今年的三季報，但花旗的研究報告顯示，截至10月12日，遠洋地產(chǎn)已錄得銷售額270億元，提前完成全年銷售目標。花旗預(yù)測遠洋全年銷售額將超過300億元。

值得關(guān)注的是，今年的銷售業(yè)績中，二三線城市成為遠洋業(yè)績增長的主要來源，這與該公司快速布局二三線城市有關(guān)。“遠洋的銷售結(jié)構(gòu)正在調(diào)整，與一二線城市相比，三線城市的發(fā)展空間更大。”遠洋地產(chǎn)總裁李明表示。

事實上，與其他開發(fā)商一樣，今年第一季度遠洋也加入到以價換量的行列。

雖然遠洋取得了不俗的銷售業(yè)績，但今年的中報業(yè)績公布后，公司低于行業(yè)平均水平的凈利率引起了業(yè)界關(guān)注。

據(jù)花旗測算，遠洋今年中期的凈利率為10.6%，這個數(shù)字明顯低于行業(yè)15%的平均水平。2011年該公司凈利潤率為12.9%。

對此，李明向記者表示：“遠洋本身的盈利能力跟以前相比沒有下降。”

“遠洋背著那么多持有物業(yè)，商業(yè)物業(yè)的前期只投入沒有回收，這對于現(xiàn)金流、毛利率的影響是非常大的，但今年開始，商業(yè)物業(yè)就可以產(chǎn)生現(xiàn)金流了。從今年開始，遠洋每年將竣工20萬平米的商業(yè)物業(yè)，毛利率比遠洋高的企業(yè)沒有一家能夠做到。”李明進一步表示。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，明后年，遠洋的凈利率將會有所改善。去年和今年遠洋擴張的步子比較快，前期投入比較大，預(yù)計明后兩年，在項目逐步進入收獲期后，情況會逐漸好轉(zhuǎn)。

據(jù)花旗報告顯示，遠洋地產(chǎn)明年可售資源超過650億元，年銷售增長或?qū)⒊^20%。

從遠洋發(fā)布的業(yè)績報表中可以看出，今年公司在銷售結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整。上半年遠洋地產(chǎn)將銷售來源由原來9個一二線城市變?yōu)楝F(xiàn)在17個，大部分位于二三線城市。區(qū)域布局的調(diào)整顯然也是影響公司利潤的因素之一。

李明表示，從整個行業(yè)來講，毛利率都呈下降趨勢，主要原因在于，毛利率高的一線城市份額對于房企來說都在下降，二三線城市產(chǎn)品份額都在上升，這些城市的毛利率本來就比較低。

為了實現(xiàn)全國布局，遠洋在2010年才進入上海，位于寶山美蘭湖別墅區(qū)的遠洋博堡項目已經(jīng)入市。而從去年到今年，遠洋在快速進入二三線城市，公司今年在北京份額的下降正表明其區(qū)域布局的調(diào)整。今年上半年，遠洋地產(chǎn)在北京區(qū)域的協(xié)議銷售額為37.6億元，僅占遠洋總銷售額的28%。

“遠洋曾進駐中山的一個鎮(zhèn)，今年項目賣了8個多億?！崩蠲鞅硎荆珖秶鷥?nèi)，銷售面積超過1000萬平米的城市不超過10個，這些城市只要政策有變化，房價也會隨之變動。而二線城市的市場波動，總體而言趕不上一線和三線城市。有些三線城市競爭小，但同時市場容量也有限，開發(fā)不超過20萬平米的項目較為合適。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，隨著一線城市供應(yīng)量的減少，其為企業(yè)的貢獻減少是一個趨勢，未來一線城市更適合發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

但陳晟提醒，目前一些三線城市出現(xiàn)泡沫的可能性越來越明顯。他向記者表示：“包括鄂爾多斯、東營、營口在內(nèi)的一些三線城市出現(xiàn)了土地供應(yīng)泡沫，未來將帶來供應(yīng)的泡沫，因此房企在進入這些城市時應(yīng)當(dāng)有所警惕?！?/p>

目前，遠洋的土地儲備達到2300萬平米。在李明看來，這個儲備量已足夠。他表示，土地儲備量過大，一方面影響周轉(zhuǎn)效率，另外，過多土地閑置可能涉及違規(guī)。

對于拿地的標準，李明表示：“地塊開發(fā)的毛利率能超過30%，有能力做的團隊就給他們配置地塊，這就是標準。”