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在土地市場(chǎng)上，從來(lái)不乏由競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手轉(zhuǎn)為合作伙伴的案例。

10月10日，長(zhǎng)沙萬(wàn)科和湖南保利組成的聯(lián)合體以32.56億元的起始價(jià)，成功拿下了長(zhǎng)沙大河西濱江新城B7地塊。這是長(zhǎng)沙今年以來(lái)最大規(guī)模的一宗土地交易，創(chuàng)下了土地成交面積和成交總價(jià)的年度紀(jì)錄。

此前，盛傳該地塊的意向買(mǎi)家眾多。但該地塊自掛牌至拍賣(mài)結(jié)束，僅長(zhǎng)沙萬(wàn)科和湖南保利聯(lián)合體一家買(mǎi)家出價(jià)，并沒(méi)有出現(xiàn)想象中的競(jìng)價(jià)場(chǎng)景。

避免惡性競(jìng)價(jià)

公告顯示，該地塊位于長(zhǎng)沙市岳麓大道以南，桐梓坡路以北，湘岳路以東，瀟湘大道以西，占地面積約388畝，性質(zhì)為商住綜合用地。該地塊規(guī)劃總建筑面積約為116萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資約75億元，擬開(kāi)發(fā)成地標(biāo)性的高端城市綜合體。

這是湖南保利時(shí)隔近3年之后，再一次在長(zhǎng)沙拿地。2009年11月24日，湖南保利曾以12.4388億元拿下了長(zhǎng)沙湘江河?xùn)|岸的南湖新城濱江地塊。此次，湖南保利的目標(biāo)依然是位于長(zhǎng)沙的濱江地塊，只不過(guò)多了一個(gè)有力的合作伙伴——萬(wàn)科。

盡管此次拿地被一度解讀為在土地市場(chǎng)的“抄底”，但據(jù)一位接近湖南保利的消息人士透露，與萬(wàn)科總裁郁亮此前“不拿地會(huì)餓死”的觀點(diǎn)一致，為后續(xù)開(kāi)發(fā)做土地儲(chǔ)備，是湖南保利此次拿地的理由。

根據(jù)出讓公告計(jì)算，整個(gè)B7地塊的出讓單價(jià)為839.2萬(wàn)元/畝。按照5.0的容積率計(jì)算，其樓面地價(jià)約為2660元/平方米。由于該地塊中有一部分為容積率僅為1.0的純商服用地，實(shí)際的綜合樓面地價(jià)還會(huì)略高。而3年前湖南保利拿下位于長(zhǎng)沙湘江河?xùn)|岸的南湖新城濱江地塊時(shí)，每畝的單價(jià)高達(dá)1033.29萬(wàn)元，樓面地價(jià)約為2583元/平方米；2年前的2010年，與此次出讓的B7地塊只有一路之隔的世茂·鉑翠灣項(xiàng)目所在地塊摘牌時(shí)，最終的成交價(jià)格為542.8萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)約為2300元/平方米。

當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，從這組數(shù)據(jù)可看出，長(zhǎng)沙濱江地塊這幾年的價(jià)格出現(xiàn)了上行趨勢(shì)，湖南保利此次拿下的B7地塊絕對(duì)不是“抄底”。

“湖南保利手里沒(méi)地了，再不拿地就玩不下去了?！痹陂L(zhǎng)沙房地產(chǎn)圈的QQ交流群里，有業(yè)內(nèi)人士爆料稱，保利在長(zhǎng)沙目前已沒(méi)有土地儲(chǔ)備。

據(jù)記者觀察，湖南保利目前在長(zhǎng)沙只有兩個(gè)項(xiàng)目在售，其中保利·麓谷林語(yǔ)的銷(xiāo)售已近尾聲，另一個(gè)項(xiàng)目保利國(guó)際廣場(chǎng)從去年開(kāi)始已進(jìn)入銷(xiāo)售階段。如果沒(méi)有后續(xù)項(xiàng)目，保利在長(zhǎng)沙出現(xiàn)“空窗”期不是沒(méi)有可能。

“以一定的土地儲(chǔ)備來(lái)維持后續(xù)增長(zhǎng)，最符合湖南保利現(xiàn)在拿地的實(shí)際需求，這也是其對(duì)B7地塊志在必得的個(gè)中緣由?！遍L(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院一位研究人士表示。

而各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)正在如火如荼推進(jìn)的長(zhǎng)沙萬(wàn)科，目前仍有數(shù)塊儲(chǔ)備土地。僅今年萬(wàn)科就已在長(zhǎng)沙大河西洋湖垸片區(qū)濱江地段以合作方式摘得了2宗土地，獨(dú)立摘牌了1宗土地。

今年下半年以來(lái)，萬(wàn)科在全國(guó)更是進(jìn)入了集中拿地期。公開(kāi)信息顯示，萬(wàn)科今年8月新增8個(gè)項(xiàng)目，9月新增9個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量創(chuàng)下年內(nèi)新高。其新增項(xiàng)目多位于一二線城市，且拿地成本相對(duì)較低。

據(jù)一位知情人士透露，一向?qū)Ｗ⒂谧≌_(kāi)發(fā)的萬(wàn)科，自2011年6月單獨(dú)成立深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司之后，其低調(diào)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的策略已越來(lái)越明顯，對(duì)商住地塊的關(guān)注度正在空前提升。由于之前缺少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)科希望先在有條件的地方先行先試，找到一種可行的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。當(dāng)然，與合適的同行合作開(kāi)發(fā)，也不失為一種選擇。

“萬(wàn)科與保利此次共同拿下商住配比達(dá)4∶6的B7地塊，被理解為萬(wàn)科悄然實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的合作實(shí)踐?！痹撝槿耸繌?qiáng)調(diào)，無(wú)論是做住宅還是做商住項(xiàng)目，萬(wàn)科對(duì)B7地塊關(guān)注已久。而選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)，既是在調(diào)控之下大型房企抱團(tuán)取暖、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共拓市場(chǎng)的一種戰(zhàn)略，更是為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、避免惡性競(jìng)價(jià)的一種合作式淘金，是雙方協(xié)商、妥協(xié)的結(jié)果。

補(bǔ)倉(cāng)的好時(shí)機(jī)

雖然萬(wàn)科、保利兩家公司事先已明確將合作開(kāi)發(fā)該地塊，各占50%的股權(quán)，但湖南保利相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，具體的合作方式、產(chǎn)品定位以及入市時(shí)間，有待進(jìn)一步確定。

追溯該地塊的出讓過(guò)程，細(xì)心的市場(chǎng)人士發(fā)現(xiàn)，不僅作為土地“娘家”的長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)沙先導(dǎo)”)，為該地塊的“出嫁”做足了準(zhǔn)備，受讓方湖南保利對(duì)此地塊也是思慕已久。

早在去年下半年，長(zhǎng)沙先導(dǎo)就在網(wǎng)上掛出濱江新城B7地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目信息。幾乎與此同時(shí)，湖南保利被曝出在長(zhǎng)沙融資20億元，欲將B7地塊收入囊中的消息。

據(jù)知情人透露，在今年3月的一次內(nèi)部會(huì)議上，湖南保利專題討論了拿下該地塊的相關(guān)事宜，但因擔(dān)憂樓面地價(jià)過(guò)高，未能在內(nèi)部達(dá)成一致意見(jiàn)。

3月20日，在長(zhǎng)沙舉行的“深圳商會(huì)企業(yè)家河西先導(dǎo)控股行”活動(dòng)中，長(zhǎng)沙先導(dǎo)向與會(huì)的包括萬(wàn)科在內(nèi)的知名開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)推介了B7地塊。

此前土地出讓平均利潤(rùn)接近10%的長(zhǎng)沙先導(dǎo)，此次做出空前讓步，誓言要將該宗地塊的土地出讓利潤(rùn)控制在5%以內(nèi)。這在當(dāng)時(shí)土地財(cái)政吃緊的情況下，讓與會(huì)開(kāi)發(fā)商看到了更大的利潤(rùn)空間。

然而，一直期盼出現(xiàn)活躍期的長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)，并未很快走出低谷。從去年下半年到今年，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)不乏土地流拍。即使成交，溢價(jià)率也基本上為零。對(duì)于早已亮相多時(shí)的B7地塊，包括湖南保利在內(nèi)的各位開(kāi)發(fā)商，仍顯得十分謹(jǐn)慎。

7月5日，在博鰲房地產(chǎn)論壇上舉行的“長(zhǎng)沙先導(dǎo)控股土地推介”活動(dòng)中，長(zhǎng)沙先導(dǎo)再次攜旗下8宗土地前往“招親”，其中也包括此次出讓的B7地塊。

隨著今年下半年土地市場(chǎng)活躍度的明顯上升，土地的入市量也在逐步加大。此后，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)開(kāi)始傳言：該地塊的潛在買(mǎi)家包括華潤(rùn)、凱德置地、嘉里建設(shè)、保利、萬(wàn)科、中海、泊富等，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。

在經(jīng)歷了前三季度的供需平淡后，“銀十月”的長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)，也迎來(lái)了久違的供應(yīng)、成交高潮。10月份，長(zhǎng)沙密集入市了30宗土地，其中就包括B7地塊。

“盡管土地市場(chǎng)的活躍度在上升，但這并不意味著市場(chǎng)的回暖。如果有優(yōu)質(zhì)地塊入市，對(duì)于具備資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，依然是補(bǔ)倉(cāng)的好時(shí)機(jī)?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家、湖南省政協(xié)委員王義高表示。