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貨幣量不遏制 房價高了怪誰

今年有個很奇怪很反常的現(xiàn)象，房地產(chǎn)信貸繼續(xù)從緊，中小型房地產(chǎn)項目基本貸不到款，房地產(chǎn)投資增速也下來了，但建筑施工企業(yè)的貸款卻激增。這種背離很詭異，工程隊手上的工程量少了，要那么多貸款干什么，極有可能是明修棧道，暗度陳倉，開發(fā)商通過建筑商貸款，作為一種變相融資手段，躲避政策紅線。

變相融資是公開秘密

施工企業(yè)拿到貸款后可以“靈活調(diào)劑”，一部分用于所謂安置房和公益項目，另一部分轉借給開發(fā)商用

“這幾乎是個公開的秘密。”一家具有一級開發(fā)資質(zhì)的建筑商的項目負責人說。開發(fā)商把工程給你做，都會有君子協(xié)定。過去主要是墊資，去年開始不僅要墊資還要你幫忙融資。當然，工作要做在前頭，在拿地的時候就形成了默契，項目給你做，建筑商同步向地方提出承攬部分市政工程、安置房和公益性項目，拿到批文后向銀行申請貸款，因為這些項目貸款相對容易通過。施工企業(yè)拿到貸款后可以“靈活調(diào)劑”，一部分用于所謂安置房和公益項目，另一部分兌現(xiàn)約定，轉借給開發(fā)商用。

“節(jié)前，我們還開了一張5000萬元的銀行匯票給開發(fā)商。幫他們?nèi)谫Y對我們也有好處。因為融資成本低，他會給我們一兩個點獎勵，工程造價也不那么斤斤計較了，付款也比以前及時，這都是互惠互利的?！彼f。

某地的一項調(diào)查表明，通過這種變通手段，確實有不少信貸資金曲線繞道進入房地產(chǎn)市場。今年，固定資產(chǎn)投資規(guī)模收縮，房地產(chǎn)市場不景氣，地產(chǎn)投資增速從去年的30%以上快速回落到個位數(shù)，新開工項目明顯減少了，但建筑施工企業(yè)的新增貸款卻激增近百億元，增長近100%，增量和增幅兩項指標均比去年同期大幅上升。而進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迂回通過建筑施工企業(yè)從銀行融資所致。

土地房產(chǎn)相繼回暖

資產(chǎn)價格的波動與貨幣增量總是如影隨形，與土地市場相對應的是房產(chǎn)市場銷售回暖

實際上，銀行對這種變通不是不知道，而是裝作不知道?！皠虞m數(shù)千萬元甚至上億元的資金頻頻從建筑商向開發(fā)商‘倒流’，或者由建筑商代開發(fā)商墊付，建筑商與開發(fā)商有時幾乎就是一本賬，銀行怎么能不知道?！闭呙鎸Ψ康禺a(chǎn)信貸增量有嚴格的約束，但實體經(jīng)濟不振，信貸資金有效需求不足，好企業(yè)不要錢，差企業(yè)銀行不敢貸，為給資金“找出路”，有房有地有在建工程的建筑商雖不是最優(yōu)選擇，但也是次優(yōu)選擇。而這背后又與房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金饑渴一拍即合，于是一個通過建筑商通向開發(fā)商的資金暗道打通。

在金融抑制不斷強化，全社會投資渠道狹窄和投資饑渴的大背景下，一些信號的累積極有可能強化房地產(chǎn)市場某種轉變的預期。這段時間，許多城市土地市場再現(xiàn)詭異的“跳高搶地”現(xiàn)象。資金實力雄厚的大型房企四下出擊土地市場，助推地價上揚。據(jù)統(tǒng)計，10月以來全國10個城市土地出讓的溢價率為37.9%，較9月份明顯上升。萬科9月單月拿地金額達44億元，10月10日，保利集團及其聯(lián)合體一天內(nèi)摘得兩個地王，其中一塊地成交金額達到77.6億元。一線城市土地市場升溫的同時，杭州、南京、武漢、長沙等省會城市土地市場亦出現(xiàn)喜人的“回暖”，各地乘勢大幅增加土地供應，有的甚至一次性推出數(shù)千畝。最近一段時間，南京市國土局連續(xù)預公告了41幅地塊，總面積達230萬平方米；杭州市推出主城區(qū)26宗土地，面積總計85.8萬平方米，多數(shù)二線城市的溢價率都未超過20%。土地市場的詭異表現(xiàn)讓管理層頗為不安，北京已緊急叫停新的土地出讓。

資產(chǎn)價格的波動與貨幣增量總是如影隨形，與土地市場相對應的是房產(chǎn)市場銷售回暖，有報道稱一些城市今年前三季度的賣房已經(jīng)超過去年全年，部分地區(qū)房價第三季度以來出現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢，甚至有“遏制經(jīng)濟下行，要靠房地產(chǎn)上行”的說法來配合“金九銀十”。

貨幣因素是主因

雞生蛋與蛋孵雞的糾纏不清相互強化可能會導致房價反彈，而其背后的根本原因還是貨幣因素

樓市調(diào)控處在關鍵時期，開發(fā)商拿地熱情重新高漲，樓市局部再現(xiàn)供需兩旺，房價反彈壓力不容忽視。是面包漲了帶動了面粉漲，還是面粉漲了把賣包子的也竄掇起來漲？雞生蛋與蛋孵雞的糾纏不清相互強化可能會導致房價反彈，而其背后的根本原因還是貨幣因素。

今年以來，雖然政策層面對房地產(chǎn)調(diào)控從緊，但中國式的貨幣滲漏和暗流使得種種規(guī)避政策的資金暢通無阻。除了明修棧道，暗度陳倉的建筑商墊資和代融資以及更高資金成本的民間借貸、信托融資更是暢行無阻。這兩年的房地產(chǎn)信托規(guī)模已突破5萬億元，九成為地產(chǎn)融資。來自南京市的一項調(diào)查顯示，今年上半年，中小開發(fā)企業(yè)通過信托、租賃、小貸公司等渠道辦理土地抵押登記融資近60億元，平均每月10個億。而9月份以來，隨著外圍QE3新一輪的放水后，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大，年內(nèi)不排除貨幣政策更積極的穩(wěn)增長應對措施出臺。中國人民銀行最新公布的9月末M2余額94.37萬億元，同比增長14.8%。今年以來，貨幣量幾乎是以平均每月一萬億在增加。

房地產(chǎn)市場的種種亂象似乎都在強化看漲預期。而深層次原因在于房地產(chǎn)這一類敏感的資產(chǎn)價格，其波動與貨幣增量總是如影隨形，限貸限購時，貨幣抽離是阻燃劑，如今蓄積能量向上時，它是助燃劑。如果不遏制房地產(chǎn)價格上漲中的貨幣因素，那房地產(chǎn)深入調(diào)控的難度是顯而易見的。