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期房轉讓是法律法規(guī)明令禁止的，不過在實際的房產交易中，這種業(yè)主拋售還沒獲得產權證的房產的情況不僅存在，而且因為價格相對較低等優(yōu)勢，吸引購房者關注。那么期房轉讓如何辦理，低價的背后又存在哪些風險？福建尚民律師事務所萬海龍律師表示，購買二手期房可能“財房兩空”.

轉讓價 低于新盤兩成

“洛江品質小區(qū)急售，已交房?！苯沼浾咴谌菀环慨a網站看見，有經紀人發(fā)帖轉讓期房。隨后記者以購房者身份聯(lián)系這位經紀人時，對方表示，這套房產暫時還沒產權證，但戶型結構非常好，均價只需5000多元。

對于如何交易問題，該經紀人介紹，該房產已經交房，過一陣子就可以繳納契稅等相關稅費，當前交易的話，購房者只要把首付款交給房東并簽訂一份協(xié)議，而后到公證處辦理公證手續(xù)即可。“公證費只要幾百元，手續(xù)也簡單，我們都會幫忙辦好?！边@位經紀人稱，公證辦好之后由購房者代還貸款，回頭等產權證辦下來，辦過戶手續(xù)前把余款給房東就行。

這位經紀人還說，目前該小區(qū)一手樓均價都得六七千元，這套房源的價格優(yōu)勢很明顯，另外此類戶型是整個小區(qū)最好的，到售樓部都買不到，這次如果房東不是急著用錢，肯定不愿意出手。至于風險問題，他肯定地說，購房者不用擔心，交易手續(xù)中介會幫忙做好。

記者了解到，所謂期房轉讓，就是購房者還沒獲得產權證，就通過修改購房底單或是簽訂轉讓合同的辦法將房屋出售的行為。目前期房轉讓的方式主要有兩種，一是原購房人與新購房人簽訂轉讓協(xié)議，并支付部分定金，約定拿到產權證后進行房屋買賣過戶；第二種是“更名”,即原購房人和新購房人與開發(fā)商到相關部門進行更名，也就是俗稱的改底單。如今存在比較多的情況，是第一種方式，也就是上述經紀人介紹的操作方法。

目前，泉州市區(qū)新樓盤較少，故轉讓期房的房源主要集中在洛江、橋南等新區(qū)。據(jù)橋南片區(qū)某樓盤銷售人員稱，隨著調控政策越來越深入，一些早期以投資為目的的房東，便開始拋售還沒獲得產權證的期房，這類房源又因價格較低等優(yōu)勢，而容易吸引購房者目光。

產權過戶前 只能辦委托公證

在多數(shù)購房者看來，價格始終是考慮的重要因素之一，而二手期房的價格優(yōu)勢較為明顯，因此此類房源的關注度頗高。但是在低廉價格的背后，購房者容易忽略實際操作過程中，購買二手期房存在的種種風險。

還是以上述房產為例。按照上述經紀人的說法，在辦理買賣交易手續(xù)中，中介會替雙方辦好所有手續(xù)，而購房者所需要做的就是，和房東私下簽訂協(xié)議并到公證處辦理公證，約定等產權證辦下來之后，再辦理過戶轉讓手續(xù)。涉及錢款方面，購房者只需要先交首付款，并暫時代房東還貸，等過戶手續(xù)辦好再將余款給房東，并把貸款轉到自己名下。

這個過程看似簡單而明了，實際上并非如此。橋南片區(qū)某樓盤銷售人員表示，一般而言，期房的建設時間需一年多，產權證要等房子建好并交房后才能辦理，除此之外，根據(jù)國家相關規(guī)定，產權滿五年才能免交5.5%的契稅。由此算來，如果雙方約定拿到產權證后五年再辦過戶手續(xù)，那么從簽協(xié)議到過戶的時間長達七年之久?！捌吣陼r間的變數(shù)很多，什么事情都可能發(fā)生。”該銷售人員說，近期就有兩組購買二手期房的購房者找售樓部反映情況，但是這類交易屬購房者和房東之間的二手交易，和售樓部并沒有關系。

那么能否辦理買賣公證手續(xù)，證明房產所有權已屬購房者？福建尚民律師事務所萬海龍律師表示，目前泉州公證主要為買賣公證和委托公證兩種，二手期房尚未取得產權證，如果進行交易是國家明令禁止的，因此公證處不可能做轉讓公證，而只能做個委托公證，證明該房產轉讓手續(xù)全權委托第三方，沒辦法杜絕風險的發(fā)生。

購買轉讓期房 三點風險不容忽視

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規(guī)定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。但在現(xiàn)實買賣交易過程中，還是有挺多購房者看中二手期房并私下進行交易，而忽略了二手期房交易的種種風險。

萬海龍律師表示，期房產權證尚未辦理產權登記，能否辦出來、何時才能辦等問題是個未知數(shù)，辦出來之后能否轉讓和過戶也還是個問題，在簽協(xié)議到辦理過戶手續(xù)期間，還存在種種變數(shù)。其次，在雙方簽訂協(xié)議到產權證過戶期間，倘若一手業(yè)主欠下債務，債權人到法院起訴該業(yè)主，那么該房產可能被法院凍結或拍賣，而二手業(yè)主將可能背負債權債務。另外，期房是預期交房，若開發(fā)商逾期交房或者交房前后遇到問題，業(yè)主原本可以追求開發(fā)商的違約責任，但是因為產權還未過戶到二手業(yè)主名下，會加大二手業(yè)主追究責任的難度。

在不少急于買房的購房者眼中，只要進行公證就可萬無一失，而實際上并非如此。萬海龍律師表示，公證具有一定法律效應，但是對于二手期房交易，公證處只能辦理委托公證手續(xù)，那么在等待辦理過戶手續(xù)的過程中，或許存在一手業(yè)主多次辦理委托公證，將該房產賣給多位購房者，或者將房產抵押他人，甚至因多年后房價上漲而違約不賣等情況，屆時二手業(yè)主的利益就很難得到保障。

房產行業(yè)人士建議，現(xiàn)在一套房產總價動輒上百萬，交易金額較大，而二手期房交易不僅沒有保障，而且還存在諸多風險，如果對方不是可信賴的親朋好友，最好還是買二手房或者從開發(fā)商手里買一手房。