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“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這本是政府設(shè)立保障房的初衷，但棗山家園保障房小區(qū)的開發(fā)商——青島德林置業(yè)有限公司收取了業(yè)主的購房款后竟五次延期交房，讓眾多業(yè)主的住房夢一次又一次落空，并曾引發(fā)400余名業(yè)主集體要求交房的事件。面對追索違約金的請求，該公司以“不可抗力”為由拒不擔(dān)責(zé)，最終其堂皇的借口難逃法律的制裁。

五次延期交房打碎住房夢

2009年，市民王某通過申請審核并參加公開搖號，取得了購買限價商品房的資格。同年9月13日，他與青島德林置業(yè)有限公司簽訂了《棗山家園小區(qū)商品房預(yù)售合同》，雙方約定購房總價款為407015.77元，德林公司應(yīng)在去年9月30日前交付房屋，在交房同時，還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及房屋實測面積證明的相關(guān)資料，如德林公司延期交房或未提供上述材料，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，雙方在合同中還對免責(zé)情形和不可抗力作了詳細(xì)約定。此后，王某依約將全額房款匯至德林公司賬戶。

多年的買房夢終于實現(xiàn)，這讓王某心里十分高興，期盼著能早日入住，但讓他沒想到的是房屋交付日期竟一拖再拖，原本的期盼逐漸變成失望，失望變成憤怒?！叭ツ?月30日無法交付后，德林公司承諾去年11月可以交；11月交不了房后，又稱當(dāng)年12月肯定能交付；12月再次泡湯后，其項目負(fù)責(zé)人鄭重其事地表示今年3月絕對沒問題，可是到了3月該公司再次食言?！蓖跄硽鈶嵉卣f。

據(jù)了解，為了使該保障房小區(qū)業(yè)主能夠盡快入住，今年3月13日，在青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、青島市國土資源和房屋管理局及李滄區(qū)委政法委的見證下，德林公司項目負(fù)責(zé)人在保證書上簽字按手印，保證4月10日一定交房，但這一承諾竟成一紙空文，該公司直至5月5日才在報紙上發(fā)布交房公告，前后延期交房達(dá)五次之多。

證明不全竟還要求另外交錢

今年6月，王某到德林公司辦理交房手續(xù)，當(dāng)他要求提供房屋實測面積證明時，該公司負(fù)責(zé)人表示沒有。不僅如此，該負(fù)責(zé)人還要求王某支付超出面積部分的房款?！胺课莸膶嶋H面積應(yīng)當(dāng)以實測面積證明為準(zhǔn)，不能開發(fā)商說多大就是多大。此外，提供不出實測證明應(yīng)承擔(dān)違約金，我還沒向他們主張權(quán)利呢，他們竟‘倒打一耙’要我再交錢。”王某對這一要求斷然拒絕，并要求德林公司依照合同承擔(dān)違約責(zé)任。德林公司對此解釋稱由于沒有完成全部驗收工作，實測證明暫時無法開出，但保證面積數(shù)絕對沒問題?！皼]完成驗收的房子怎么能向業(yè)主交付？”王某質(zhì)疑。此后，雙方多次交涉，均未達(dá)成一致意見，無奈之下，王某一紙訴狀將德林公司告上法庭，要求其支付違約金22222元，并交付符合合同標(biāo)準(zhǔn)的房屋。

庭審中，德林公司辯稱，在施工過程中出現(xiàn)不可抗力，該公司不構(gòu)成違約。“從2008年5月至2009年7月，因棗山家園項目北側(cè)部分違章建筑的住戶長期滋事，非法阻撓施工，致使工程進(jìn)展無法正常進(jìn)行。在工期內(nèi)還出現(xiàn)多次連續(xù)下大雨的情況，工地多處被浸泡。此外，大風(fēng)、大雪天氣也在很大程度上影響了施工進(jìn)度。按照合同約定，在這些情況下，我們可以順延工期，不構(gòu)成違約?！痹摴疚写砣朔Q。為了證明自己的辯解理由，德林公司向法庭提交了政府公函復(fù)制件、氣象資料等證據(jù)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，德林公司多次延期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，由于其無法提供主管部門認(rèn)定的房屋面積實測證明，王某有權(quán)拒絕接受該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由德林公司承擔(dān)。德林公司不可抗力的辯解理由不能作為免除其違約責(zé)任的依據(jù)，其中，政府公函僅能證明棗山家園小區(qū)一號樓對北側(cè)東李社區(qū)的自建樓產(chǎn)生擋光，部分居民意見較大，需進(jìn)行房屋置換的事實。法院綜合雙方的過錯程度及所造成的損失等因素，一審判決德林公司向王某支付違約金22003.87元，并交付符合合同要求的房屋。

堂皇借口不符合法律規(guī)定

據(jù)了解，“施工中遭遇不可抗力”是德林公司就其多次延期交房向業(yè)主們所作的統(tǒng)一解釋，對此業(yè)主們并不認(rèn)可，在一次次希望落空后，今年4月10日，400余名業(yè)主曾齊聚黑龍江中路，要求交房，致使這條交通主干道堵塞近兩個小時，對此，該公司仍以“不可抗力”做盾牌，再次拖延。

依據(jù)我國《民法通則》規(guī)定，不可抗力是一項法定免責(zé)條款，指買賣合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，一直不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事故的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同。其常見的情形有：自然災(zāi)害、政府行為及社會異常事件。其中，自然災(zāi)害包括臺風(fēng)、洪水、冰雹等；政府行為包括征收、征用等；而社會異常事件則包括罷工、騷亂等。

“按照該定義，德林公司的辯解理由顯然不能成立。不可抗力是法定的免責(zé)事由，具有適用強制性的特點，如果當(dāng)事人在合同中排除或改變不可抗力的范圍將因違反強制性規(guī)定而無效?！鄙綎|港杰律師事務(wù)所律師劉玉龍表示，“雖然我國曾一度規(guī)定當(dāng)事人有權(quán)在合同中約定不可抗力條款，但該行為實質(zhì)上仍是對免責(zé)條款的約定，因此，1999年制定的新合同法將這一規(guī)定予以刪除?！?/p>

據(jù)了解，因天氣突變，導(dǎo)致合同無法正常履行雖是不可抗力的情形之一，但必須有可靠的證據(jù)予以證明?！白C明天氣達(dá)到不可抗力最有效的證據(jù)應(yīng)當(dāng)是氣象部門所出具的相關(guān)證明，但德林公司提供的證據(jù)顯然達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn)，必然要承擔(dān)舉證不能的不利后果。同時，即便其在施工過程真的遇到了非法阻撓，也并沒有任何法定部門認(rèn)定當(dāng)?shù)鼐用竦脑撔袨槭欠欠ㄐ袨?，因此，其主張無法獲得法院支持?！眲⒂颀堈f。