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案例回放

日前，南京六合的某開發(fā)商突然攜款人間蒸發(fā)，200多位交了數(shù)萬定金或數(shù)十萬房款的購房者面對(duì)停工的工地和人去樓空的辦公樓心急如焚。這樣的事在南京也曾發(fā)生過，2009年，被稱為“寧南第一高樓”的瑞爾大廈變成了一棟不折不扣的爛尾樓，由此牽出的也是中國瑞爾集團(tuán)欠下近億元債務(wù)以及董事長李長江失蹤的丑聞。

放眼全國，在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，開發(fā)商攜款潛逃的事件并不鮮見，受騙的業(yè)主成千上萬。樓市火爆之時(shí)，開發(fā)商房子不愁賣，攜款潛逃事件也相對(duì)較少，眼下樓市調(diào)控“步步驚心”，開發(fā)商資金鏈壓力越來越大，表現(xiàn)在中小房企身上尤為明顯。

■本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 趙曉黎

信貸政策緊縮，樓盤銷售不給力，律師提醒作為購房者，不管在什么時(shí)候買房，務(wù)必要多個(gè)心眼，多看多想多觀察，千萬不要卷進(jìn)此類事件中去，為開發(fā)商斷裂的資金鏈買單。

對(duì)策一：　

開盤證件不全不能買

與其出事后費(fèi)時(shí)費(fèi)力維權(quán)，不如事前利用好手中的主動(dòng)權(quán)，對(duì)開發(fā)商做一個(gè)全面的了解。由于目前房地產(chǎn)實(shí)行的是預(yù)售制，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒工商登記、稅務(wù)登記，資質(zhì)不全、手續(xù)不全開發(fā)商不能施工。

江蘇高的律師事務(wù)所資深律師宋輝就此提醒，購房者在買房時(shí)，一定要看開發(fā)商是否有營業(yè)執(zhí)照，相關(guān)證件是否齊全，比如《國有土地使用證》，《建設(shè)用地規(guī)劃證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《預(yù)售許可證》等是否齊全?！百徺I者最好對(duì)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、所開發(fā)項(xiàng)目等有比較清楚的了解，還可到當(dāng)?shù)胤抗芫志唧w咨詢相關(guān)情況?！?/p>

筆者獲悉，住建部在去年9月出臺(tái)了新規(guī)，強(qiáng)調(diào)商品住房定金合同、銷售合同應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)即時(shí)備案，可售房源不得拒絕對(duì)外銷售。同時(shí)明確未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡、收取誠意金等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

“購房者千萬不能貪圖便宜，在開發(fā)商證件不齊全的情況下不簽訂正式的購房合同，僅以‘內(nèi)部認(rèn)購’的方式就交錢，簽訂了合同之后也要督促開發(fā)商盡快去房產(chǎn)局備案?！彼屋x說。

對(duì)策二：

選品牌開發(fā)商更放心

由于開發(fā)商的很多信息沒有公開的義務(wù)，因此要了解其資金、運(yùn)營的情況對(duì)于普通購房者而言可能并不是一件容易的事。

“不過，這也不是說購房者完全一籌莫展了，我們還是可以通過一些簡單的現(xiàn)象來做出理性的判斷?！蹦暇┓康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝指出，一般而言，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、業(yè)內(nèi)聲譽(yù)好的品牌大開發(fā)商相對(duì)資金實(shí)力比較雄厚，而一些轉(zhuǎn)型不久的中小開發(fā)商則要比較警惕?！疤貏e是一些負(fù)面消息比較多、曾經(jīng)發(fā)生過事故的開發(fā)商，在做購房選擇的時(shí)候就要多加小心?！?/p>

另外，筆者從房管部門獲悉，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的資金運(yùn)作，促進(jìn)行業(yè)的長期發(fā)展，南京已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售資金的監(jiān)管。去年8月開始執(zhí)行的修訂版《南京市商品房預(yù)售方案》第五款明確：本次申報(bào)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行分別是：**幢(樓)為**銀行(監(jiān)管賬號(hào)為**)，監(jiān)管資金總額為**萬元。預(yù)售資金將優(yōu)先用于監(jiān)管項(xiàng)目的后續(xù)工程建設(shè)，我司承諾監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金，保證不挪作他用?！安贿^，由于房地產(chǎn)的特殊性，這個(gè)制度的嚴(yán)格執(zhí)行需要一定的時(shí)間?！睆堓x指出。

對(duì)策三：

及時(shí)申請查封房產(chǎn)

如果前期沒有把好關(guān)，因?yàn)榉N種原因選擇了缺乏責(zé)任感、資金鏈脆弱的開發(fā)商，購房者千萬不能一味地怨天尤人，相互抱怨，必須馬上拿起法律的武器來維護(hù)自己的合法權(quán)利。

“碰上開發(fā)商攜款潛逃等類似的突發(fā)事件，購房者首先要在第一時(shí)間向法院提起法律訴訟，明確表達(dá)自己的主張。最重要的是要憑借購房合同要求法院盡快查封所購房產(chǎn)。”江蘇蘇源律師事務(wù)所王煒指出，通常這種開發(fā)商拖欠的錢款會(huì)非常多，銀行、施工單位、材料商……而施工單位享有強(qiáng)大的優(yōu)先受償權(quán)，購房者一定要趕在施工方行使這項(xiàng)權(quán)利之前將房屋查封?！叭绻麤]有購房合同，簽訂的購房協(xié)議上也沒有明確具體的房號(hào)，這就很麻煩，很難保障自己對(duì)房屋的所有權(quán)?！?/p>