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物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價格就會隨之提高，相應地，物業(yè)稅也要提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。

簡介

世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。 各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。

物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。

稅收條件

征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費之間的關(guān)系，第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現(xiàn)狀。

首先，簡單地說，物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費用， 這就導致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行 的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分攤于未來40年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動力創(chuàng)造良好的社會環(huán) 境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業(yè)價值。

但征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。

其次，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復雜。稅基該如何確定，是以財產(chǎn)稅來征收還是以贏取租金的不動產(chǎn)物業(yè)來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1%還是征收3%，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價格的不同而變化？如何對于不同的房產(chǎn)實行稅收優(yōu)惠政策以及累進稅制？這些都是在操作中繞不過的技術(shù)門檻，只要個人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常復雜的房地產(chǎn)市場的軒然大波。

最重要的是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與 其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。

物業(yè)稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。

與房地產(chǎn)關(guān)系

物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，從國際實踐看，大多作為地方政府的主體稅種，主要作用是保障地方財政收入，尚無調(diào)控房地產(chǎn)價格的成功案例。

我國物業(yè)稅概念的提出，恰逢房地產(chǎn)業(yè)膨脹期，一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任；有不少人甚至依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅費，尤其是土地出讓金降低的幅度等因素，測算出了我國開征物業(yè)稅后房價降低的幅度；更多的人干脆把對土地出讓金并入物業(yè)稅的討論與假設當作定論，進而討論物業(yè)稅開征后對房價的影響及其作用。

房地產(chǎn)作為一種商品，其價格是由市場供求決定的。在當前房地產(chǎn)市場總體體現(xiàn)為賣方市場的情況下，那種奢望通過降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)政府收費、進而降低房價的想法是不太切合實際的，也是與市場經(jīng)濟的基本規(guī)律相悖的。倒是開發(fā)商非常樂于支持這種觀點，因為降低的政府收費實際流進了他們的錢袋子，進一步增加了其獲利空間，提高了利潤率，而房價倒未必能降下來。

從長期看，開征物業(yè)稅后會加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負擔，降低投資和投機者的收入預期，這僅僅是影響房地產(chǎn)市場需求的一個因素，房地產(chǎn)價格的走向還要受到供給和影響需求的其他因素的影響。

產(chǎn)生的影響

高收入人群： 購房欲望減少

抑制他們的購房欲望，使他們?yōu)橄村X而購房的成本和風險加大，從而大幅降低房價。因為絕大部分高、中檔（價）房產(chǎn)由他們購買，他們中的大多數(shù)家庭在各大中城市購買了數(shù)套或幾十套房產(chǎn)，如果征收物業(yè)稅，那么他們的家庭每月將付出幾萬甚至幾十萬的物業(yè)稅，并且還將暴露他們購房的資金來源，所以這是降低房價的最有效最根本的方法和手段，老百姓的比較有限面積的自住房是交不了幾元物業(yè)稅的。

炒房者：或遭重創(chuàng)

專家認為，開征物業(yè)稅后，對房地產(chǎn)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在物業(yè)稅對房價走勢的影響。因為目前炒房者和房地產(chǎn)商空置房很多，加上稅收，他們要急于出讓或出售一部分房屋，這樣將會導致短期內(nèi)房價出現(xiàn)大幅下跌，會迫使一部分人放棄惡意炒房，使房價逐步回歸理性。同時，開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)企業(yè)的另一個影響可能體現(xiàn)在對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)大量囤地行為 的制約，加速商品住宅的供給和釋放速度，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場自身的供需平衡。

多房者：負擔增重

市民劉先生共有三套住房，兩套出租，一套自住。而當?shù)弥獙⒁_征物業(yè)稅的消息后，他說自己第一次覺得房產(chǎn)多當房東不一定是好事。物業(yè)稅主要是針對土地、 房產(chǎn)等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳納的稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。為此他擔心，物業(yè)稅開征后他要面臨繳納三套住房的稅，這樣，自己收入與支出的比例將增大，負擔也隨之加重。

按揭者：雙重壓力

每月支付按揭貸款的李女士也對物業(yè)稅的征收有些顧慮了。李女士于2008年購買了一套80平方米的住房，按揭15年，每月還款千余元。她最關(guān)心的是，物業(yè)稅開征后，按揭房的征收標準和方式怎樣規(guī)定？是根據(jù)按揭年限還是貸款額度，是根據(jù)房屋當初購買總價還是起征時的市場總價？

出租者：調(diào)高房租

從我國香港的經(jīng)驗來看，物業(yè)稅基本上相當于一個月或半個月的房租，如果將房產(chǎn)出租，那么物業(yè)稅的負擔并不算大。如果空置的話，物業(yè)稅對買房人肯定會構(gòu)成一定的負擔。而對租房人來說，物業(yè)稅的征收可能會讓房東調(diào)高租金。有分析認為，房東會根據(jù)當年物業(yè)稅稅率情況，轉(zhuǎn)嫁部分到租客身上，調(diào)整租金的上漲幅度。

購房自住者：首套或免征

普通購房者可能是物業(yè)稅開征的相對較大受惠者。由于以投資為主的炒房客受到限制，樓市泡沫產(chǎn)生的可能性小了很多，也讓樓價更加合理，更能滿足多數(shù)購房者 的需求。此外，對擁有自住房產(chǎn)的業(yè)主來說，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物業(yè)，否則并不會付出更多的成本。

急需購房者：恐難享優(yōu)惠

物業(yè)稅征收雖然有助于擠出房價泡沫，導致房價下降，但對于有急切購房需求的人來說，首先要明白，物業(yè)稅短期內(nèi)是無法推出的，而且何時推出也難以確定，因此，把購房希望全部寄托在物業(yè)稅上并不現(xiàn)實，要根據(jù)實際情況和需求來決定是否出手。

低收入者：雪上加霜

做為低收入人群，生活開銷本來就壓力就很大，各項費用已經(jīng)不堪重負，如果再征收物業(yè)稅，無異于雪上加霜。可以考慮進行資產(chǎn)核查，對低收入人群免征物業(yè)稅。