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房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)菑捻?xiàng)目融資開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及交付使用，再到銷售回款，然后支付外部融資成本的一個(gè)循環(huán)反復(fù)的過(guò)程。在目前銀行惜貸背景下，如果企業(yè)自有資金已使用，沒(méi)有銷售回款或新資金流入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金鏈極易斷裂，從而給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所以，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)努力保持資金鏈的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理現(xiàn)狀

1、融資渠道狹窄。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源主要來(lái)自企業(yè)自有資金、銀行貸款、購(gòu)房者訂金及預(yù)付款等。另外，銀行為購(gòu)房者提供按揭貸款，所以現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌措的主要來(lái)源還是銀行貸款。

2、銀行貸款要求提高，經(jīng)營(yíng)狀況差的企業(yè)籌措資金難度提高。在目前銀行擁有大量存款，但惜貸的情況下，為保證貸款及時(shí)回收，商業(yè)貸款的要求勢(shì)必會(huì)提高。而業(yè)績(jī)不佳的企業(yè)在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)情況下，達(dá)不到規(guī)定的要求時(shí)，融資依然很難。

3、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金使用計(jì)劃性不強(qiáng)。項(xiàng)目成本管理水平低，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際成本超出計(jì)劃成本;開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)因素導(dǎo)致的變更事項(xiàng)，也增加了資金的浪費(fèi);而變更事項(xiàng)的反復(fù)會(huì)造成工期的拖延，從而造成資金的重復(fù)浪費(fèi)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的改善

1、重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。企業(yè)應(yīng)將資金管理提前到項(xiàng)目可行性研究階段，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景、規(guī)模、功能和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，初步確定投資成本，根據(jù)投資成本確定資金使用量。首先，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，以確保投資回收；其次，企業(yè)在深入調(diào)查和掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)；再次，企業(yè)要對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于建設(shè)期長(zhǎng)和投資額大，需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，對(duì)各期的開(kāi)發(fā)內(nèi)容作出統(tǒng)籌安排;另外，企業(yè)要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行初步估算，力爭(zhēng)和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性;最后，企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目投資估算和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

2、企業(yè)要拓寬自身融資渠道。目前，銀行貸款仍是企業(yè)的主要融資方式。但受金融危機(jī)影響，銀行惜貸，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道日益狹窄。所以，企業(yè)必須拓寬融資渠道，才能滿足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。如果企業(yè)融資繼續(xù)依賴銀行，也會(huì)給銀行帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道也就有了現(xiàn)實(shí)意義。企業(yè)融資方式應(yīng)當(dāng)向上市融資、債券融資、信托投資等方向發(fā)展。企業(yè)應(yīng)對(duì)各種融資方式的資金成本及融資條件進(jìn)行綜合分析，盡量選擇償還周期長(zhǎng)，資金成本低的融資渠道。企業(yè)不應(yīng)局限于一種融資方式，要建立多元化的融資模式，以最大限度地減少融資風(fēng)險(xiǎn)。

（1）上市融資：分直接上市和間接上市。直接上市融資額大，且籌集到的資金作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定還款期限。但融資門檻高，間接上市就是指非上市公司收購(gòu)業(yè)績(jī)差、籌資能力弱的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司不良資產(chǎn)，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)公司間接上市的目的。

（2）債券融資。企業(yè)按照法定程序發(fā)行企業(yè)債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息。房地產(chǎn)債券收益較高，可按期收回本金和利息，有較高安全性，有一定的流動(dòng)性。我國(guó)房地產(chǎn)債券發(fā)行處于初級(jí)階段，在發(fā)行規(guī)模、債券發(fā)行程序、債券評(píng)級(jí)等方面有待改進(jìn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)債券融資的比重有望增加。

（3）房地產(chǎn)投資信托。指信托機(jī)構(gòu)通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益權(quán)證、股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。不論何種方式，證券化是其主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資信托的權(quán)證可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場(chǎng)外直接交易方式，具有較高流動(dòng)性。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托是能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金，拓寬了企業(yè)融資渠道，這種模式有望成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式。

3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中重視資金使用控制。首先，企業(yè)根據(jù)可行性研究確定資金需求量，進(jìn)而編制年度、季度、月度資金預(yù)算表。其中，資金預(yù)算分資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩部分內(nèi)容。預(yù)算收入是指項(xiàng)目投資所帶來(lái)的現(xiàn)金流入額;預(yù)算支出是指項(xiàng)目投資導(dǎo)致的現(xiàn)金流出額。通過(guò)編制年度預(yù)算及月度執(zhí)行預(yù)算，企業(yè)年度資本運(yùn)作與日常資金管理工作結(jié)合起來(lái)；其次，企業(yè)要加強(qiáng)資金使用動(dòng)態(tài)管理。企業(yè)資金管理部門根據(jù)月度執(zhí)行預(yù)算，對(duì)各部門資金使用狀況進(jìn)行監(jiān)控。企業(yè)根據(jù)各部門資金使用的特點(diǎn)，以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)建立指標(biāo)考核體系。資金管理部門根據(jù)各部門預(yù)算的執(zhí)行情況，按月、季、半年及年度進(jìn)行分析與考核，對(duì)預(yù)算編制部門以預(yù)算精度為考核重點(diǎn)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行部門考核完成情況；最后，在資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，當(dāng)遇到前提條件發(fā)生變化時(shí)，如發(fā)生工程合同變更、工程付款方式變更等新情況時(shí)，需要對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行調(diào)整或追加。由預(yù)算責(zé)任部門提出申請(qǐng)，資金管理部門提出調(diào)整意見(jiàn)，實(shí)行逐項(xiàng)申報(bào)、審批制度。預(yù)算必須是最新調(diào)整過(guò)的預(yù)算，及時(shí)跟蹤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程情況的變化。

4、加快資金周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率。

（1）項(xiàng)目建設(shè)前，要合理控制工程造價(jià)，重視工程預(yù)算的審核管理；

（2）在項(xiàng)目建設(shè)階段，企業(yè)在保證工程質(zhì)量和人員安全的前提下控制施工周期，盡量縮短資金在生產(chǎn)階段停留的時(shí)間;根據(jù)工程合同實(shí)行嚴(yán)格的撥付款制度，嚴(yán)格控制工程費(fèi)用支出，提高資金使用效率；

（3）項(xiàng)目竣工交付使用階段，根據(jù)工程合同條款規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目成本準(zhǔn)確核算，避免不必要的資金流出；

（4）銷售階段，企業(yè)要做好銷售工作。銷售部門根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和即時(shí)市場(chǎng)行情及時(shí)確定房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，采取靈活的銷售方式，加快資金回收速度。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集型的特點(diǎn)，在當(dāng)今銀行惜貸、融資渠道狹窄的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面需要政府出臺(tái)相關(guān)政策以建立多元化資金籌措體制；另一方面企業(yè)自身也要提高資金管理水平，提高資金使用效率。隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，資金將在房地產(chǎn)行業(yè)起著越來(lái)越重要的作用。加強(qiáng)資金鏈的穩(wěn)定性，也成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要解決的課題。