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北京二手房?jī)r(jià)格增值幅度如此之快,讓部分房主賣(mài)房后沒(méi)過(guò)多久就覺(jué)得價(jià)格偏低,后悔當(dāng)時(shí)的賣(mài)房行為。于是,想方設(shè)法在辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)以各種理由“撕毀”合同。這里面最常見(jiàn)的就是共有房屋的夫妻一方,以不知情為由否認(rèn)配偶的賣(mài)房行為,請(qǐng)求法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

李某和王某就是這樣的一對(duì)夫妻。他們兩人婚后共同出資購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在李某名下。2009年3月,經(jīng)中介居間介紹,李某與張某簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,約定將該房屋賣(mài)給張某。張某按照合同約定支付了定金和首付款,李某依約交付房屋。張某對(duì)房屋進(jìn)行裝修后一直居住,但雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。2009年12月,王某訴至法院,要求確認(rèn)《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

由于我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)登記不能完全體現(xiàn)夫妻財(cái)產(chǎn)屬性,雖根據(jù)婚姻法規(guī)定夫妻在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的房屋為共同共有財(cái)產(chǎn),但夫妻共有房屋往往僅登記在夫或妻一方名下,另一方作為隱名權(quán)利人、未登記為房屋共有權(quán)人。所以,以不知、不同意配偶賣(mài)房行為要求法院認(rèn)定合同無(wú)效的情況就屢見(jiàn)不鮮。

與此類(lèi)似,其他房屋共有權(quán)人(既有未登記的,也有已登記的)以自己不知情或不同意為由要求法院認(rèn)定賣(mài)房人無(wú)權(quán)處分的案件也不少見(jiàn)。

法官分析,以王某一案為例,訟爭(zhēng)的房屋是屬于李某與王某婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)。張某與李某就共有財(cái)產(chǎn)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)取得共有權(quán)人王某的同意。若未曾取得其同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn),一般認(rèn)定為無(wú)效。但如果第三人張某善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的,則應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法利益。

北京市二中院民一庭有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,針對(duì)此類(lèi)案件,法院將先審查房產(chǎn)證是否“名實(shí)不符”,即涉訴房產(chǎn)為夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn),該房屋是否登記在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人一人名下,是否存在雙方已經(jīng)離婚且對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行了分割,但尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的情況。然后,法院會(huì)從幾個(gè)方面認(rèn)定買(mǎi)房人是否為善意第三人:首先,中介公司及買(mǎi)受人是否盡到了必要的審查義務(wù),是否曾就雙方所買(mǎi)賣(mài)之房產(chǎn)有無(wú)其他共有人、出售房屋是否征得共有人同意等問(wèn)題向出賣(mài)人進(jìn)行詢(xún)問(wèn),合同對(duì)于共有權(quán)人同意是否有約定,合同簽訂和履行過(guò)程中共有權(quán)人是否到場(chǎng)作出口頭或書(shū)面表態(tài),買(mǎi)受人是否有理由相信出賣(mài)人對(duì)涉訴房產(chǎn)有完整的處分權(quán)。其次,買(mǎi)受人為購(gòu)買(mǎi)涉訴房屋是否支付了合理的對(duì)價(jià),即交易價(jià)格是否基本符合合同簽訂當(dāng)時(shí)同等房屋的市場(chǎng)價(jià)格,是否存在因欺詐、脅迫或其他事由造成交易價(jià)格畸高或畸低的情況。最后,合同簽訂后雙方的履行情況,是否已經(jīng)各自履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的合同義務(wù),是否已經(jīng)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

王某案中,李某與王某夫妻關(guān)系存續(xù),兩人共同生活并處理家庭事務(wù)。房屋交付時(shí)王某曾到場(chǎng),房屋交付后至訴訟期間,張某一直在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住并支付物業(yè)、供暖、有線(xiàn)電視費(fèi)用,張某有理由相信出售房屋是李某夫妻雙方共同的意思表示,李某符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件,對(duì)房屋有完全的處分權(quán)。此外,并無(wú)張某和李某惡意串通、損害王某利益的跡象。因此法院駁回了王某的訴訟請(qǐng)求。

法官針對(duì)這類(lèi)案件也提示廣大消費(fèi)者,在購(gòu)房前應(yīng)首先向賣(mài)房人詢(xún)問(wèn)婚姻狀況,要求出具相關(guān)證明,如戶(hù)口簿、單身證明或結(jié)婚證、同意出售聲明等。如果買(mǎi)房人提出征詢(xún)后,得到的否定回答具有很強(qiáng)的可信度,但事實(shí)上確實(shí)與實(shí)際不相符合,買(mǎi)房人可以證明自己已盡注意義務(wù),為善意第三人。其次,據(jù)查實(shí)存在共有權(quán)人時(shí),應(yīng)征求共有權(quán)人的意見(jiàn),并保留相關(guān)的書(shū)面證據(jù)。最后,建議就房屋的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)實(shí)地考察,確認(rèn)房屋的權(quán)屬和占有狀況,以最終決定是否購(gòu)買(mǎi)房屋。

據(jù)北京市二中院介紹,北京市賣(mài)方賣(mài)房后惡意違約的比例已經(jīng)占到了全部二手房交易糾紛的九成以上。(記者 李松 黃潔 實(shí)習(xí)生 吳萌)