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前言：今年，國家密集出臺了對住宅市場的調(diào)控政策。9月29日晚，國家多個部委分別出臺措施，包括將首套住房首付比例調(diào)至30%以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅等，在4月份調(diào)控政策出臺之后又一次加大對住宅市場的調(diào)控力度。

受國家對住宅房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，部分省份的住房交易市場已趨于平緩，但一批敏銳的投資客卻將視線轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，掀起一股商業(yè)地產(chǎn)炒作熱。商業(yè)地產(chǎn)投資是否能給投資者帶來預(yù)期的收益？哪種商業(yè)地產(chǎn)投資形式更能帶來穩(wěn)定收益？

商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)簡介

“商業(yè)地產(chǎn)”,顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等,使用年限一般在40-50年左右。

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)模式

第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。 　

第二種模式就是“ 出售”，這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用被定義為“拖”，這個“拖”實際上相當?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路。

商業(yè)地產(chǎn)類別

第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬科”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。 　　

第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)有代表性的就是華潤置地，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。 　　

第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種模式主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。

奧特萊斯

了解過商業(yè)地產(chǎn)的詳細概念，下面讓我們來走進奧特萊斯的神奇世界。

“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。

奧特萊斯最早誕生于美國，是“工廠直銷店”專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，并逐漸發(fā)展成為一個獨立的零售業(yè)態(tài)。據(jù)美國的統(tǒng)計數(shù)字顯示，全美有275個大型奧特萊斯中心，銷售增長率逐年大幅遞增。近幾年，在中國北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達城市，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。

邯鄲奧特萊斯

邯鄲自華浩天際項目的商業(yè)引進奧特萊斯業(yè)態(tài)之后，標志著奧特萊斯這一國際流行業(yè)態(tài)正式登陸邯鄲這座古城。

邯鄲華浩天際位于邯鄲市滏河北大街與聯(lián)紡路交匯處，項目由河北華浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。項目總占地20余畝，總建筑面積約10.8萬平方米。項目設(shè)計高度為99.9米，總共27層；建筑形式為南北各一座塔樓，中間處由五層裙樓連接。項目總投資約3億元人民幣，是邯鄲市重點建設(shè)項目。

華浩天際寫字樓南樓5層為商務(wù)辦公提供了多種商務(wù)配套，如：多功能會議廳（容納200人）、會議室、貴賓接待室等；奧特萊斯風(fēng)情廣場將國際流行的名品折扣銷售方式引進邯鄲，做到普通大眾也能買名品，相信不久將成為邯鄲新的業(yè)態(tài)趨勢，屆時，邯鄲人民又將新添一個購物、娛樂的好去處。 

業(yè)內(nèi)人士對投資商鋪的建議

根據(jù)市場變幻因素，個人投資最好是選擇商鋪。投資商鋪之前，最好了解一下商鋪所屬地域近年內(nèi)的城市發(fā)展規(guī)劃，如果會拆遷或改建，即使商鋪當下收益率高，也會影響商鋪的升值和轉(zhuǎn)手。還有，要考察商鋪的具體位置特性。好商鋪都有共同特性，即交通便利、適用行業(yè)廣泛、所處位置客流量大人氣旺。從這點來說，一些商業(yè)樓的底層或地下層、低層商鋪是好選擇，一層的商鋪投資性最好。

投資街鋪前，一定要看準街鋪門前是否有人流量，這個人流量不是交通人流，最好是休閑人流。當然，有休閑人流的街鋪，也不是家家就會財源滾滾。如果街鋪是在一排街鋪的中間，被其他街鋪包圍，生意上相對難以突破。因為客流分散、人們購物興趣下降、行走體力不支等原因，往往會令街道中間的商鋪經(jīng)營比較困難。

一般來說，十字路口、街兩端和街角的街鋪財氣要旺一些，因為這些地方匯聚四方人流，人們立足時間長，人們有興趣、有時間高密集度停留。從人的視覺上來說，這些地方的商鋪更容易吸引目光。

好的商鋪經(jīng)營范圍較廣，無論經(jīng)營餐飲、服裝或者其他行業(yè)都可以。商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，要有較寬的門面接觸顧客，店堂格局方正。當然，鋪面的布置也尤其重要，投資者可根據(jù)經(jīng)營品種布置店面，讓顧客賞心悅目，有購買欲望。

為了讓生意更擴大，投資者在經(jīng)營時，可建設(shè)一個網(wǎng)上商鋪。網(wǎng)上商鋪有以下好處：樹立企業(yè)形象；節(jié)約成本，實現(xiàn)營銷利益最大化；網(wǎng)上商鋪相當于企業(yè)的網(wǎng)上戶外廣告，其宣傳和營銷相結(jié)合，可謂一舉多得；第一時間推出企業(yè)的最新產(chǎn)品，搶占市場制高點；利用網(wǎng)絡(luò)銷售，樹立網(wǎng)上信譽，創(chuàng)造企業(yè)新的增長點。

在許多人的潛意識里，投資商業(yè)地產(chǎn)會穩(wěn)賺不賠，可事實如此嗎？近年來，有的人投資商鋪，不等開業(yè)，就與開發(fā)商發(fā)生爭執(zhí)；有的人發(fā)現(xiàn)并不能“一鋪養(yǎng)三代”。因此，投資商鋪，要有風(fēng)險意識?，F(xiàn)在不是“一鋪養(yǎng)三代”的時代，如果運行不暢，有可能“三代養(yǎng)一鋪”。盡量不買商場里的商鋪，不買產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產(chǎn)權(quán)商鋪看起來成本低，其實投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。

還有，發(fā)達國家對于商鋪開發(fā)、建設(shè)有一套嚴格的規(guī)劃和審批程序，而我國在這方面有所欠缺，使商鋪開發(fā)處于無序發(fā)展狀態(tài)。商鋪開發(fā)是高投資、高風(fēng)險、高回報的“三高”行業(yè)，投資者要從未來城市的總體規(guī)劃著眼，在一個大的著眼點上考慮商業(yè)物業(yè)的價值，從而保持理性投資。摘自高漢明的博客。

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