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記者從權(quán)威人士處獲悉，近期銀監(jiān)會向各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布通知，警示四類房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。其中包括拖延開發(fā)期限、變相捂盤惜售、通過關(guān)聯(lián)企業(yè)獲取貸款等。

銀監(jiān)會要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要結(jié)合上述要求，"認(rèn)真落實(shí)'三個(gè)辦法，一個(gè)指引'，切實(shí)做好房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)"。

有分析認(rèn)為，在對"變相捂盤惜售"等行為的認(rèn)定中，存在著"難以操作"的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，為落實(shí)這一要求，住建部和國土部有可能會向銀監(jiān)會提供"黑名單"。

警示四類規(guī)避行為

事實(shí)上，上述通知早在今年9月14日就已發(fā)出，當(dāng)時(shí)"新五條"尚未出臺，市場成交量大幅回暖。

通知稱，"近期，中央連續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策已初顯成效，但一些房地產(chǎn)企業(yè)采取各種方式規(guī)避監(jiān)管，套取銀行貸款，影響了政策執(zhí)行效果"。

這一說法與市場上的主流觀點(diǎn)不謀而合。某品牌開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人曾向記者表示，盡管有調(diào)控，企業(yè)仍采取各種手段予以規(guī)避，并獲得銀行貸款。在很多中小城市，房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍在大量發(fā)放。

通知列舉了套取貸款的四種形式：

通過分期開發(fā)，規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān)"超過合同約定的動(dòng)工日期2年未開發(fā)，應(yīng)無償收回土地使用權(quán)"的規(guī)定。由于缺乏對土地開發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)限的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以在開工后，采用分期開發(fā)的方式，一再延遲后續(xù)開發(fā)時(shí)間。

通過分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證，規(guī)避 "領(lǐng)取預(yù)售證后10日應(yīng)開始銷售"的規(guī)定。

通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)避"商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款"的規(guī)定。

通過抬高申報(bào)價(jià)格，規(guī)避"要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售"的規(guī)定。有的以抬高后的申報(bào)價(jià)格為依據(jù)，變相"捂盤惜售"，有的給實(shí)際銷售時(shí)隨意調(diào)整價(jià)格留下空間。

或引出"黑名單"

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向記者表示，發(fā)布上述通知的目的，一是控制風(fēng)險(xiǎn)，二是配合調(diào)控。

為控制銀行機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，防止其流向股市、樓市，銀監(jiān)會于去年7月和今年2月先后完善出臺 "三個(gè)辦法一個(gè)指引"。此后，調(diào)控房地產(chǎn)市場的"國十條"及其配套政策陸續(xù)出臺，被認(rèn)為"史上最嚴(yán)厲"。

但即便如此，企業(yè)仍有規(guī)避的空間。"在現(xiàn)有的政策體系下，上述四種行為屬于合理規(guī)避，不能被認(rèn)定為違規(guī)。"一位不愿具名的分析人士向記者表示，在實(shí)際操作中，很可能遭遇"執(zhí)行難"的困境。

由于上述違規(guī)行為涉及到拿地、開發(fā)和銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，這一政策的執(zhí)行，需要國土和建設(shè)部門的配合，如提供違規(guī)企業(yè)"黑名單"等。

今年7月，國土部披露了全國2815宗閑置土地名單，并對其責(zé)任主體和處理方式予以說明。但到目前為止，住建部尚未系統(tǒng)披露過在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)存在違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)。

此前有媒體報(bào)道稱，銀監(jiān)會要求住建部提供一份囤房企業(yè)"黑名單"，用以警示和規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。但兩部委均未正面回應(yīng)此事，上述"黑名單"是否存在也不為人知。

但相比閑置土地，對銷售環(huán)節(jié)違規(guī)的認(rèn)定要困難得多。楊紅旭表示，拖延拿證、抬高申報(bào)價(jià)格等行為都不易被認(rèn)定為違規(guī)，需要建設(shè)與房管部門定性。如果予以認(rèn)定，可能涉及更多的企業(yè)。

事實(shí)上，對于抬高價(jià)格的行為，或?qū)⒂休^為細(xì)致的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。9月29日出臺的"新五條"稱，加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)是"定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目"。

房企資金仍寬松

即便上述規(guī)定能嚴(yán)格執(zhí)行，短期內(nèi)也很難對房企資金帶來影響。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企并不缺錢。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源50504億元，同比增長32.5%。其中，國內(nèi)貸款9398億元，增長27.2%。

楊紅旭表示，只有當(dāng)房企的資金來源增長率下降到10%時(shí)，企業(yè)才會面臨資金緊張的局面。而數(shù)據(jù)顯示，自今年1~2月觸頂之后，這已是企業(yè)資金來源增幅連續(xù)第7個(gè)月回落。

上述不愿具名的分析人士稱，這一規(guī)定可能會對企業(yè)申請開發(fā)貸款設(shè)置一定的障礙，但經(jīng)過去年和今年前三季度的銷售后，企業(yè)資金充裕的狀況短期內(nèi)不會改變。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。

楊紅旭認(rèn)為，隨著政策的收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預(yù)計(jì)第四季度和明年一季度將出現(xiàn)一定程度的緊張局面，但總體仍屬寬松。(張敏)