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這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的力度和時(shí)機(jī)，出乎很多業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料。

9月29日，多個(gè)部委聯(lián)合出臺(tái)“新5條”，將首套房的首付款比例調(diào)整到30%以上，同時(shí)暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

10月7日，上海出臺(tái)地方新政，要求每戶居民只能新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房），并強(qiáng)調(diào)積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

新政一出，眾說紛紜。盡管多為市場(chǎng)利空條款，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在尚未加息的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金仍然充足，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期仍然看漲。

此時(shí)，玫瑰石顧問公司董事、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠卻發(fā)文稱，“未來五年大城市房?jī)r(jià)平均跌一半”。其文章稱，當(dāng)泡沫泄氣的時(shí)候，房?jī)r(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平；并認(rèn)為，投機(jī)者已成“冷水鍋中的大閘蟹”，需及時(shí)撤離。

昨日（10月10日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家專訪謝國(guó)忠，其從投資收益、市場(chǎng)泡沫、宏觀經(jīng)濟(jì)等多個(gè)角度闡釋近期的新政和房地產(chǎn)市場(chǎng)。他認(rèn)為，本輪調(diào)控政策將壓住泡沫“最后的爆發(fā)”，并使泡沫慢慢緩解。

每平方米單價(jià)不超兩月工資

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）：您預(yù)言未來5年大城市房?jī)r(jià)將下降一半，做出這個(gè)判斷的依據(jù)是什么？

謝國(guó)忠：從信貸政策上看，政府仍然沒有放寬二三套房的貸款限制，最有潛力的買房者受到了管制。這些買房者并沒有足夠的現(xiàn)金，主要依靠貸款買房，因此，房?jī)r(jià)已缺乏上漲的動(dòng)力。另外，在人民幣匯率的爭(zhēng)論中，貨幣流動(dòng)性也在收緊。中國(guó)已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)五年時(shí)間。

在這種情況下，就要看投資的現(xiàn)金回報(bào)?，F(xiàn)在沒有了漲價(jià)的預(yù)期，租金回報(bào)率和收入房?jī)r(jià)比，就變成了決定性因素。我認(rèn)為每平方米的單價(jià)不應(yīng)超過兩月的平均工資。

NBD：從租金回報(bào)率上看，您認(rèn)為正常的水平是多少？

謝國(guó)忠：中國(guó)的房子有70年的使用權(quán)，所以每年約有2%的折舊率，加上很多房子的質(zhì)量不好，折舊率有可能達(dá)到3%。所以，如果投資回報(bào)率在2～3個(gè)百分點(diǎn)，就等于零回報(bào)。

我認(rèn)為正常的租金回報(bào)率應(yīng)該在5%以上，美國(guó)是7%，德國(guó)、日本也都在7%以上。當(dāng)然，在工資漲得快的城市，房租回報(bào)率可以低一些。但考慮到3%的折舊，5%的回報(bào)率是應(yīng)該的。