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在銀行信貸緊縮、房企自身項(xiàng)目銷售不暢的環(huán)境下，今年房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金壓力。急需用錢的房企紛紛"借道"信托公司，集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品量?jī)r(jià)齊升，不但規(guī)模較去年翻番，產(chǎn)品收益也從此前的6%漲至最高的25%。

在銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信托公司的凈資本管理辦法出臺(tái)后，在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和監(jiān)管合規(guī)的壓力下，信托公司紛紛選擇集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將寶貴的凈資本投向高收益的主動(dòng)管理類業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)信托發(fā)行量收益率齊升

樓市第二輪調(diào)控啟動(dòng)后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品儼然成了房企融資最后的一根救命稻草?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量和收益率近日齊升，近2個(gè)月發(fā)行規(guī)模已經(jīng)趕上去年全年水平，產(chǎn)品收益也從此前的6%漲至最高25%。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已超過1047億，其中8月發(fā)行規(guī)模為221億元，發(fā)行數(shù)量為50個(gè)。

據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，2010年7月、8月我國房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模共計(jì)433億元，和2009全年的發(fā)行規(guī)模449億元相當(dāng)。

此外，今年上半年，房地產(chǎn)信托在全體信托項(xiàng)目占比接近50%。今年8月，這一比例更是高達(dá)56%。相比之下，此前7年間，房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體投資中的占比始終維持在30%的水平。

從產(chǎn)品收益看，7月后發(fā)行的集合類信托產(chǎn)品年化收益普遍位于8%以上，有的高達(dá)15%、17.5%和20%，最高甚至達(dá)到25%。相比之下，今年上半年收益率在9%至12%已屬罕見。

從產(chǎn)品說明書看，上述產(chǎn)品主要針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，認(rèn)購起點(diǎn)從30萬到300萬不等，參與較為活躍的包括平安信托和杭州工商信托兩家公司。

華融信托上述負(fù)責(zé)人稱，在今年的信貸環(huán)境下，房企從銀行融資有難度，樓市新政又使得房企很難靠自身項(xiàng)目銷售緩解資金壓力，盡管近期樓市出現(xiàn)短暫的回暖，但宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房企的資金壓力依然較大。

據(jù)調(diào)查，房企銀行融資的成本由利息和財(cái)務(wù)顧問費(fèi)組成，利率一般按基準(zhǔn)利率上浮20%至30%，部分商業(yè)銀行則以顧問費(fèi)取代利率上浮。

華融信托深圳分公司某負(fù)責(zé)人認(rèn)為，銀行給房企發(fā)放貸款都是以開發(fā)貸為主，要求有項(xiàng)目作支撐，需四證齊全，且對(duì)資金用途有嚴(yán)格限制，而信托資金使用相對(duì)靈活，這些優(yōu)勢(shì)都是銀行貸款不具備的。

不過，相比之下，房企的信托融資成本普遍高于從銀行借款。其中，大型開發(fā)商融資成本每年約為11%至12%，中小型開發(fā)商為15%至20%。"除此以外，按照募集資金的規(guī)模，信托公司還要收取1%至3%的管理費(fèi)，最高為5%。"

"雖然信托融資成本高，但是從雙方接洽到產(chǎn)品發(fā)行和募集成功，全過程不過2至3個(gè)月，和房企銀行融資的時(shí)間成本相當(dāng)。"上述人士表示。

房地產(chǎn)信托抵押率決定風(fēng)險(xiǎn)資本

按照銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)的《信托公司凈資本管理辦法》，信托公司需要按照業(yè)務(wù)類別和對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，并且直接和凈資本掛鉤。

知情人士告訴記者，受此影響，集合類的房地產(chǎn)信托這種高收益的主動(dòng)管理類業(yè)務(wù)便成了信托公司的首選。對(duì)信托公司而言，銀信合作的平臺(tái)類產(chǎn)品1‰的管理費(fèi)也遠(yuǎn)比不上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1%至3%的管理費(fèi)。

據(jù)悉，和《辦法》配套的《信托風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整表》顯示，房地產(chǎn)信托按照抵押率的不同，設(shè)定了不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，這意味著產(chǎn)品的抵押率越低，所占用的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)也相應(yīng)提高。

對(duì)此，某信托公司負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)信托大多是集合類業(yè)務(wù)，信托公司每年這類業(yè)務(wù)的規(guī)模最多數(shù)百億，而銀信合作產(chǎn)品如中融信托1年就做1000多億；由于基數(shù)小，即使投向風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高的房地產(chǎn)領(lǐng)域，也不會(huì)對(duì)信托整體的凈資本規(guī)模造成大的沖擊。

上述人士進(jìn)一步稱，相比之下，銀信合作的"單一"信托由銀行主導(dǎo)，信托公司采用"以量補(bǔ)價(jià)"的方式導(dǎo)致這類業(yè)務(wù)規(guī)模龐大，在凈資本管理辦法的約束下，受影響也較大。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所分析師趙楊表示，今年6月初，銀監(jiān)會(huì)以窗口指導(dǎo)的方式叫停銀信合作，1個(gè)月后，監(jiān)管層下發(fā)《關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，使得銀信合作被套上"緊箍咒"。

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的要求，銀信合作不得發(fā)行開放式產(chǎn)品，產(chǎn)品期限不得少于1年，募集資金不得投資上市公司股權(quán)，此外融資類產(chǎn)品余額不得超過銀信合作規(guī)模的30%。

銀監(jiān)會(huì)還要求銀行對(duì)銀信合作的表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至表內(nèi)，同時(shí)按照150%的比例計(jì)提撥備，同時(shí)按照大型銀行11.5%、中小銀行10%的資本充足率計(jì)提資本。

"上述硬性指標(biāo)的出臺(tái)，使得銀行、信托公司雙方從事銀信合作業(yè)務(wù)的動(dòng)力被嚴(yán)重削弱，平臺(tái)類的銀信合作業(yè)務(wù)因此急劇萎縮。"趙楊表示。

與此同時(shí)，由于證監(jiān)會(huì)于2009年7月暫停了私募證券基金在中登公司設(shè)立賬戶的請(qǐng)求，上半年信托公司合作的陽光私募受到嚴(yán)重影響。

此外，地方融資平臺(tái)規(guī)模擴(kuò)張導(dǎo)致政府信用打折，地方政府擔(dān)保因此受限，導(dǎo)致"政信合作"進(jìn)一步受挫。

滬上新時(shí)代信托公司一負(fù)責(zé)人表示，信托公司的客戶也包括工商類企業(yè)，不過囿于信托公司額融資成本偏高，這類做實(shí)業(yè)的企業(yè)更傾向于向銀行借款。上述因素都使得房地產(chǎn)信托成為信托公司的核心業(yè)務(wù)。

中國人民大學(xué)信托與基金研究所所長(zhǎng)邢成認(rèn)為，銀信合作業(yè)務(wù)和集合類信托業(yè)務(wù)以同樣的比例計(jì)入風(fēng)險(xiǎn)資本，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)所占用的凈資本一樣，如果信托公司仍以寶貴的凈資本做較低收益的"平臺(tái)型"銀信合作業(yè)務(wù)，這與監(jiān)管政策背道而馳；如果信托公司大力開展由信托公司主導(dǎo)的、具有較高產(chǎn)品附加值、公允市場(chǎng)價(jià)格報(bào)酬率、充分體現(xiàn)信托公司資產(chǎn)主動(dòng)管理能力的銀信合作業(yè)務(wù)則會(huì)產(chǎn)生完全不同的正面效應(yīng)。