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樓市調控背景下，房企通過資本市場融資越來越難，而那些未能上市的中小開發(fā)商的資金鏈更是命懸一線。

如何為自己企業(yè)救急謀生，成了隱藏在平靜水面下的起伏波瀾，這時候，民間借貸浮出水面。

民間財團勇于向房企放貸

或許我們很難正面看到處在缺錢狀態(tài)下的中小開發(fā)商水深火熱的狀態(tài)，但是從另一個日漸興起的現(xiàn)象的側面，我們也能估摸出這一部分群體的集體困境。

民間貸款來了。不僅是出于缺錢而需要貸款，開發(fā)商如果需要其他服務，民間機構一樣可以做到一條龍服務。在銀行、信托等渠道獲不到援助的情況下，民間資本成為了中小開發(fā)商的輸血站。

一些以民間財團為背景的公司開始絡繹不絕地出現(xiàn)在開發(fā)商的面前，開發(fā)商主動尋求幫助的渴望也在不斷上升。這些民間資本打著這樣的口號：可以提供長、短期借貸、項目融資、資金過橋、企業(yè)擺賬顯賬等金融服務。

企業(yè)擺賬也就是指企業(yè)在做項目或工程時候需要一批保證金或者形象資金，因此擺賬款即是形象資金企業(yè)。在審批項目、承接工程、注冊或上市驗資時，企業(yè)的關聯(lián)方會考察企業(yè)的資金及資信材料，要求在一定的時間內查詢企業(yè)的存款。

在房企需要從事大宗貿易、進行企業(yè)收購、合作業(yè)務、注冊驗資增資、工程招投標、上市融資、項目前期運作、銀行做授信、做信貸規(guī)模等時候，都要求賬戶里在一定時間內有大額資金的顯示。

在這樣的情況下，形象資金即擺賬服務可以在短時間內將大額資金注入賬戶，以滿足企業(yè)對資金顯示的要求。事實上，籌集形象資金，一般是企業(yè)自行解決，但是，對于一般的項目公司和經(jīng)濟實力較弱的企業(yè)來說，籌集足夠的形象資金比較困難，擺賬款形式的融資服務也在這樣的環(huán)境下自然產生了。

放貸者全力保證資金安全

記者以客戶身份電話咨詢一間民間投資機構的陳先生，大致了解了擺賬的操作步驟，“首先你們要和銀行溝通好，然后我們要核實貼息，你們那需要提供相關的一些材料給我們保管，包括營業(yè)執(zhí)照、貸款卡復印件等，還有有關原件和印章，之后我們會將資金打入你們的賬戶。為了防止風險，萬一我們資金出了但是你們單方面取消協(xié)議之類的事情發(fā)生，我們簽訂協(xié)議的時候你們需要支付一定的定金，我們將資金打入你們賬戶之前，你們將貼息存入我們的一個共管賬戶，等‘形象資金’存款辦妥后，我方支配這個共管賬戶。如果我們不在一座城市，當中產生的差旅費要由你們來承擔。我們?yōu)槟銈冊阢y行擺賬的時間最長可以達到六個月?！?

當問及擺賬金額能否被使用時，陳先生告訴記者，“你擺賬的目的就是為了做個表面的賬單給別人看，所以你擺賬的資金只能對外作資金證明，不能用于其他用途，這樣也是保證了我們的資金安全。如果你想使用這筆錢，而不是‘做面子’，那你就問我們貸款，我們短期、長期都做?！?

這樣“面子功夫”的金融服務里少不了為企業(yè)墊資、增資的服務項目，因為注冊資本的多少在一定程度上代表著公司的實力，注冊資金越大，給外界的印象是這個公司的實力越強，從而增加了外界對公司的信任度。如果一個公司的注冊資本很小，即使這個公司有能力去做一些項目，但是資本實力印象不佳，該公司甚至會沒有資格參加一些招標會，一些合同也難以簽訂下來。

記者從另一民間投資機構的肖先生的口中得知，“企業(yè)注冊墊資、增資都是擺賬的一種表現(xiàn)形式，只是用途不一樣而已，前者是用在企業(yè)剛注冊時，而增資是企業(yè)已經(jīng)注冊完，再增加企業(yè)資本金(專題 論壇)?！?

民間借貸年息30%以上

而當記者循著陳先生的口氣向陳先生詢問短期、長期貸款利率大致多少時，對方卻含糊起來，只表示，“我們短期的利率很高。利率定多少我們主要是要看抵押物的，具體還要看你們的案子，實際上這個規(guī)則很透明，業(yè)內行情大家都清楚。獲得最常供的利率有兩種途徑；一種是客戶是我朋友，或是我的團隊里的股東的朋友，我們自己本身愿意長借；另一種是我們來幫你把你的資產打包到銀行去，為你們爭取到銀行貸款，我們從中收取傭金服務費。但不管怎么樣，我都要先看你的案子，如果我估計能做再告訴你利率多少，不能做的話告訴你也沒多大意義?！?

“我看你的案子其實也是主要看抵押物，因為我這筆錢能否安全回來是我最重要的考量因素，我們在這里商量著利率到底多少并不重要，我們最看重的首先是風險規(guī)避，第二我們還會考慮成本，如果你們的要求和我們的期望差距太大的話，也不必談。在差距不大的情況下我們再來評估你們的案子?！标愊壬f道。

雖然對方?jīng)]有告訴記者其短期借貸利率到底有多高，但是通過另一家民間放貸機構，記者了解到，“短期3-6個月的月息為3%~4%，年息30%以上。”而該房貸機構的人員告訴記者，由于他們是自有資金放貸，所以最長只做一年的貸款。

據(jù)悉，目前就一般情況而言，房地產開發(fā)企業(yè)所獲得民間融資的利息成本，最低在月息2%，多數(shù)在2.5%~3%，有的在3.5%，最高的可能達到6%。

過橋資金月息最高9%

這樣的短期貸款已經(jīng)接近于過橋拆借。公司間的資金過橋拆借也是企業(yè)經(jīng)常使用的求助途徑。過橋資金主要為應急之用，常出現(xiàn)的救急場景有：企業(yè)需要贖回抵押率過低的資產再抵押以獲得更多貸款，項目運作或并購，需要用小款換大款，貸款時候需要交保證金，辦理承兌匯票運作資金，需交貼息、傭金對流等。

因為過橋資金的特點是時間短，少則幾天，多則幾個月，另一方面又要得急，因此利息相當高，有的日息要千分之七，月息最高可達9%。

據(jù)了解，過橋貸款的一般流程為，企業(yè)方確定過橋貸款額度與時間，待資金方認可，接著企業(yè)方需提供一套企業(yè)資料和過橋項目資料，等到資金方給出報價和協(xié)議概要后，雙方簽約，資金方在規(guī)定時間內打出款項，并同臺貼息，在過橋貸款到期時，企業(yè)方歸還資金方本金。

即便需要付出如此巨大的融資成本，有的開發(fā)商也在所不惜。

相關律師對理財一周報記者表示，民間借貸本身是允許存在的，但根據(jù)相關規(guī)定，民間借貸的利率可以適當高于銀行利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。按照上述提到的利率看，其利率明顯過高，是典型的高利貸，其超過部分利率不受法律保護。而高利貸屬違法行為，一經(jīng)查實，可追究相關人員刑事責任。

因此，房企在尋求民間借貸時要看清楚利率，避免陷入高利貸的漩渦。