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二手房的買賣程序不復雜，消費者自己完成可以省下不少錢，不過風險也相對較大。

李先生在城東一樓盤租住了一年，由于交通配套齊全，房子也舒適，就有了買房的打算，恰好業(yè)主也有心賣房。 但兩人在二手房交易上都是頭一遭，面對交易流程一頭霧水，如果找中介公司代辦則要交納不菲的傭金，于是十萬火急找到揚子晚報，希望了解其中的流程。

據(jù)筆者了解，南京市房產(chǎn)協(xié)會經(jīng)紀人專業(yè)委員會規(guī)定，二手房買賣代理費用為成交總價的2.4%，交易雙方各承擔一半。這樣算下來，交易一套總價100萬的二手房，買賣雙方總共需要支付房價的2.4%即2.4萬傭金給房產(chǎn)中介，確實是一筆不小的開支。

業(yè)內(nèi)專家介紹，其實二手房的買賣程序并不復雜，消費者完全可以自己完成，主要是在合同訂立和貸款這兩個環(huán)節(jié)上多留個心眼。

簽好合同最關鍵

陰陽合同風險大

二手房交易委托中介辦理的各項事務，市民只要熟悉流程，都可以自己辦理。買賣雙方商談好價格之后，可以到房產(chǎn)局花1塊錢購買一份房產(chǎn)買賣合同，明確付款方式、交房時間、交房細節(jié)等各個環(huán)節(jié)，保護交易雙方的利益。

據(jù)中介公司介紹，由于目前未滿5年的房產(chǎn)繳納的稅比較高，所以有些購房者為了合理避稅，會在房產(chǎn)局的交易合同中做低成交價格，同時再私下簽訂一個買賣合同，寫明實際的成交價格。這樣一來，房產(chǎn)局買賣合同就相當于走一個過場，也避了稅。但江蘇蘇源律師事務所資深律師王煒提醒，為了保障交易，要把所有細節(jié)在私下訂立的合同中寫清楚，同時備注如果未來與房管局提供的買賣合同有出入，以前一份合同為準。“簽訂這種陰陽合同的做法風險比較大，而且房產(chǎn)局對于每個區(qū)域的房屋交易價格有最低的價格限制，如果交易價格明顯低于規(guī)定的價格將不被認可。”王煒律師說。

讓賣家先還貸款

產(chǎn)權證要驗明正身

簽訂好合同之后，買賣雙方就可以繼續(xù)下一步了。如果賣家的房貸已經(jīng)結清，房產(chǎn)交易的過程就相對簡單，但如果賣家還在還貸期間，交易就存在風險，最好讓賣家用自己的錢先把貸款還清解押，再進行交易。因為沒有第三方監(jiān)管，一旦買家付了錢給賣家還貸，但賣家卻不配合過戶，就會產(chǎn)生糾紛。而如果買家也需要做貸款，這時就要把貸款的相關材料遞交給選定的銀行進行審批，看是否符合貸款的條件。

這時，買賣雙方可以將房產(chǎn)證拿到房產(chǎn)局過戶，買家務必要等房產(chǎn)局查驗清楚房屋產(chǎn)權清晰之后，才能將首付款打給賣家，全款結清則要等領到房產(chǎn)證、驗收房屋之后。

實在嫌過程太煩

可去跳蚤市場找?guī)褪?/strong>

想自行進行二手房交易的市民，還可以選擇南京二手房跳蚤市場，免費享受房源發(fā)布、房源拍攝、政策解疑、資金托管等服務，收費卻比中介公司低很多，僅僅在交易成功后，向買方收取代辦權證、代辦貸款等有償服務費1000元左右。

不過，雖然跳蚤市場服務很全面，但是由于是買賣雙方自行談判、簽約、交易，市場方面并不為賣方介紹買主，也不承擔交易過程中的風險，只提供指導與流程的服務。多家中介公司也表示，可以為買賣雙方代辦過戶等手續(xù)，視交易的復雜程度不同收取1000-2000元不等的手續(xù)費，但是不參與合同的簽訂，也不承擔其中的任何風險。

甩開中介“跳單”

或需賠交易額的3%

雖然二手房買賣雙方可以自主交易，但律師提醒，如果已簽訂了中介服務合同，卻在交易過程中甩開中介，以求免掉中介費，屬于違反居間合同的行為，中介可以追索交易額的3%作為中介費。

>>二手房DIY交易流程

1.雙方確定購房意向后，帶齊身份證明簽訂買賣合同，買方需支付定金，賣方需提供房產(chǎn)證;

2.如果涉及到貸款問題，應當?shù)谝粫r間到銀行辦理貸款手續(xù);

3.雙方帶身份證、房產(chǎn)證到房產(chǎn)局辦過戶，一般10個工作日領取新證，再辦理土地證。

4.買方在辦理過戶的同時可支付首期款，領取房產(chǎn)證之后到銀行做抵押，放款之后買方拿回產(chǎn)權證，將尾款打給賣家，適當截留1-2萬作為尾款。

5.買方按合同收房，無誤之后將截留尾款付給賣方，交易結束。

交易費用：交易所涉及的費用有契稅、營業(yè)稅、個稅、交易費等。未滿5年且面積超過144㎡的高檔房要交總價5.56%的營業(yè)稅，總價1%的個稅以及3%的契稅;未滿5年且面積不超過144㎡的普通房產(chǎn)要繳差價5.56%的營業(yè)稅(差價=成交總價-購買價)，總價1%的個稅以及1%的契稅(可享受國家退稅0.5%)。如果滿5年但不是唯一住房則可以免交營業(yè)稅，只交個稅與契稅;滿5年且為唯一住房的則只要交納契稅。