購房者在置業(yè)過程中,簽訂合同的房屋面積與實際交付出看到的房屋面積有較大差異,心存疑惑。如何全面了解房屋建筑面積的構成?如何甄別什么是合理的分攤面積,不為不合理的分攤“買單”,從而保護自身的合法權益?帶著這些問題,記者采訪了濟南市房產(chǎn)測繪研究院有關人士。
購房人在簽訂商品房買賣合同時,其建筑面積由兩部分組成,一是套內(nèi)建筑面積,二是共有共用部位的分攤面積。如果套內(nèi)建筑面積是100平方米,分攤系數(shù)20%,其分攤面積是20平方米,合同中的建筑面積就成了120平方米。
那么分攤的原則是什么?分攤面積組成是什么?國家對分攤系數(shù)有無限定?市房產(chǎn)測繪院有關人士一一做了詳解。
現(xiàn)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范確定的分攤原則是:產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的,按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。
首先要全面了解樓盤的規(guī)劃要求,配套設施要求和社區(qū)配套用房功能要求。其次要以幢為單位,調(diào)查認證房屋的設計意圖、銷售方案和附屬房屋的功能定位。正確界定“公有公用”部位和“共有共用”部位,這直接關系到了分攤面積的構成。
“公有公用”部位指在使用時無明確的權利人,是對社會公眾開放的空間。例如,沿街商業(yè)樓底層的檐廊,作為街道使用的過街樓騎樓等部位。平戰(zhàn)結合的人防工程,平時可以進行有償使用,但戰(zhàn)時必須無償作為公眾避難的場所,也屬于公有公用部位范疇?!肮泄谩辈课徊坏米鳛榉謹偯娣e,也不能歸屬本幢樓內(nèi)任一產(chǎn)權人。
“共有共用”部位是指某一社區(qū)和某一幢樓各產(chǎn)權人共同占有共同使用的部位。整個社區(qū)的共有共用部位包括獨立建造的為社區(qū)服務的配電間、物業(yè)用房、會所、各種景觀設施,還有在某一幢樓內(nèi)建造的不僅為本幢樓服務還為其他樓服務的各種設備設施用房,這也不計入分攤面積。
分攤面積僅指為本幢樓全體業(yè)主服務的各功能用房的面積,包括設備間、垂直交通(樓梯、電梯和電梯前室)、水平交通(廊道、門斗、公共門廳)、各種管道井、只為本幢服務的管理用房,以及外墻水平投影面積的一半等部位的面積。被本幢各套分攤的建筑面積即為本幢的共有建筑面積。
國家沒有對商品房分攤系數(shù)有所限定。分攤系數(shù)的大小取決于房屋設計的功能性和合理性。如高層綜合樓往往就比多層住宅樓分攤系數(shù)高;相同功能的房屋,設計合理性與否,分攤系數(shù)差異很大;如果相同的附屬用房面積和相同的交通面積所服務的套內(nèi)建筑面積越大,分攤系數(shù)就越小,反之,就會增大。市房產(chǎn)測繪院有關人士認為,在功能定位明確,設計相對合理的前提下,分攤系數(shù)從一個側面也反映了商品房配套設施齊全、完善程度,是判斷商品房舒適度和檔次高低的參考指標之一。住宅是一個高價值的商品,如果某一住宅由于設施簡陋、交通空間狹窄擁擠,就算分攤面積要少,其低劣的品質(zhì)也不會得到購房者的認可。
如果購房者對購買的商品房面積存有異議,又該如何處理呢?首先,市房產(chǎn)測繪研究院有關人士不建議商品房單個業(yè)主委托測繪。因為商品房面積測繪實際是對房屋每個戶室產(chǎn)權面積的認定,計算時需要結合規(guī)劃、建筑設計及其相關的竣工資料,還要考慮開發(fā)企業(yè)的銷售方案。單個戶室面積計算首先應確定房屋內(nèi)各戶室的權屬界限,同時還要明確公用部位的使用情況。對于房屋的使用情況,還要與規(guī)劃相結合。單個戶室的業(yè)主,只掌握自己戶室的具體情況,無法確切掌握其他戶室的權屬界限,也無法對公共部位使用情況的確認承擔責任,更無法提供商品房測繪需要的其他相關資料,因此無法獨自委托進行測繪。
該人士建議,當對面積有異議時,可采取以下處理解決辦法。首先是買賣雙方當事人進行溝通,就關心的問題尋求解釋和答復;二是因房產(chǎn)面積測繪專業(yè)性較強,當事人可向?qū)嵤┍卷椖繙y繪的測繪機構進行專業(yè)咨詢;三是雙方有合同約定的,遵照合同約定協(xié)商解決;四是可提請市房產(chǎn)管理局進行復審,對復審結果不服的,可依法提起行政復議或訴訟。
本文由筱佑整理
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