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隨著房地產(chǎn)不斷升值，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛也有所增多。6月6日，記者了解到，僅藁城市法院廉州法庭2009年就受理了房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件11件，而2008年就只有1件，同比增長(zhǎng)11倍。

據(jù)法官介紹，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，主要分三種：有無(wú)買(mǎi)賣(mài)合同，雙方實(shí)際交付，未過(guò)戶(hù)引發(fā)的糾紛；有買(mǎi)賣(mài)合同，雙方實(shí)際交付，未過(guò)戶(hù)引發(fā)的糾紛；不完善協(xié)議，部分交付，未過(guò)戶(hù)引發(fā)的糾紛。

無(wú)買(mǎi)賣(mài)合同，雙方實(shí)際交付，未過(guò)戶(hù)引發(fā)的糾紛，多是買(mǎi)賣(mài)雙方是親友或熟人，買(mǎi)賣(mài)時(shí)未簽訂合同，沒(méi)有及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在房?jī)r(jià)不斷攀升后，買(mǎi)方提出過(guò)戶(hù)，賣(mài)方意欲漲價(jià)，進(jìn)而雙方產(chǎn)生矛盾，買(mǎi)方訴至法院。

有買(mǎi)賣(mài)合同，雙方實(shí)際交付，未過(guò)戶(hù)引發(fā)的糾紛，多是買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)中介介紹，簽有規(guī)范的買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)賣(mài)雙方已實(shí)際履行，但在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)期間，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，賣(mài)方心生悔意，遲遲不予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)方訴到法院。

不完善協(xié)議，部分交付，未過(guò)戶(hù)引發(fā)的糾紛多是雙方通過(guò)廣告、網(wǎng)絡(luò)等媒介自行達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)意向，未訂立規(guī)范合同，有的簽訂或未簽訂協(xié)議。在雙方交付上，有的是賣(mài)方交付房屋，買(mǎi)方未付清全款，賣(mài)方持有房產(chǎn)證；有的是賣(mài)方未交付房屋，已付清全款，買(mǎi)方持有房產(chǎn)證。房?jī)r(jià)上漲后，買(mǎi)方或急于付清價(jià)款要求過(guò)戶(hù)，或急于要求賣(mài)方交房過(guò)戶(hù)。賣(mài)方則以未達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同，反悔交易，不予過(guò)戶(hù)或要求漲價(jià)。進(jìn)而雙方發(fā)生糾紛，買(mǎi)方訴至法院。

上述三種類(lèi)型糾紛，均未辦理房屋變更登記，其所有權(quán)仍屬于賣(mài)方。上述第二種類(lèi)型買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同自合同成立時(shí)即具有效力，而另兩種類(lèi)型，雖未有合同，但是已完成交付或部分交付，形成事實(shí)合同，自交付時(shí)生效。合同成立生效后，賣(mài)方不予辦理過(guò)戶(hù)登記的，依《合同法》第一百零七條規(guī)定，買(mǎi)方可以要求賣(mài)方繼續(xù)履行或者賠償損失等違約責(zé)任。據(jù)此，法院可以依訴方請(qǐng)求或判決雙方繼續(xù)履行合同，賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)方辦理房產(chǎn)變更登記，或判決賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。 

-法官提醒

買(mǎi)賣(mài)成交及時(shí)過(guò)戶(hù)避免糾紛

法官介紹，或判決雙方繼續(xù)履行合同，賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)方辦理房產(chǎn)變更登記，或判決賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失——— 兩種方式結(jié)案，在審判實(shí)際中并不能完全化解糾紛，達(dá)到雙方都滿(mǎn)意的效果。如果判決繼續(xù)履行合同，賣(mài)方不滿(mǎn)，會(huì)出現(xiàn)不予協(xié)助過(guò)戶(hù)的情況。買(mǎi)方勝訴后勢(shì)必申請(qǐng)執(zhí)行，造成訴訟成本的增加。如果判決解除合同，雙方相互返還，并判承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失，買(mǎi)方雖然獲得了賠償，但是以其賠償數(shù)額是否能夠購(gòu)買(mǎi)到相同性?xún)r(jià)比的房屋尚未可知。如果買(mǎi)方不同意退還房屋，賣(mài)方申請(qǐng)執(zhí)行已入住的買(mǎi)方返還房屋，其難度可想而知。

所以，在此提醒人們，房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成后，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記，避免產(chǎn)生糾紛，引起訴訟。(記者蔡艷榮 通訊員關(guān)琳琳)