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房產(chǎn)律師業(yè)務(wù)火爆各方意見不一

記者了解到，近段時間杭州各家律師事務(wù)所都收到了大量關(guān)于房產(chǎn)違約糾紛的咨詢業(yè)務(wù)。浙江澤大律師事務(wù)所在新政出臺后接連推出新政下的房產(chǎn)糾紛法律講座，幾乎場場爆滿，累計咨詢超過700人次。浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平說，目前該所受理的二手房買賣糾紛有300多件，是去年同期的數(shù)倍。

“由于新政的出臺，打亂了購房者自籌資金的付款計劃，這種情況下，不論房地產(chǎn)買賣合同中是否有關(guān)于貸款不足時補足差額的約定，房屋買賣雙方都會以自己的利益為重進行理解，雙方各執(zhí)一詞，因此而引起的房產(chǎn)糾紛不斷增多。”浙江金道律師事務(wù)所王全明律師認(rèn)為。

根 據(jù)2003年 頒 布 的 《 最 高 人 民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的 ， 出 賣 人 應(yīng) 當(dāng) 將 定 金 返 還 買 受人?！睂τ诮涣硕ń?，因無法貸到款而需退房的購房人，王全明認(rèn)為，此次出臺的新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，購房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定 金 。 不 過 購 房 人 還 應(yīng) 認(rèn) 真 核 對 合同，有的開發(fā)商會專門在文本中單獨約定“購房人無法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補足”，這樣的話，要單方面解除合同需謹(jǐn)慎，開發(fā)商可據(jù)此提出要求支付違約金。

記者注意到，對此次由政策調(diào)整造成的房屋買賣糾紛，法律界人士對毀約責(zé)任也有不同的觀點。王全明律師認(rèn)為，政策調(diào)整不屬于《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”，而應(yīng)該屬于該法規(guī)定的“情勢變更”，購房人要求退房，不需要承擔(dān)違約。也有些律師認(rèn)為，政策調(diào)整導(dǎo)致違約，不應(yīng)適用《合同法》中規(guī)定的“情勢變更”。否則，勢必導(dǎo)致一些看到房價下跌的買房人不誠信，以此為借口達到變相毀約的目的。

律師建議協(xié)商解決呼吁出臺司法解釋

“我們目前還沒有遇到此類案件進入訴訟程序，不過樓市調(diào)控新政勢必會發(fā)生大量的房屋買賣糾紛，我們也在關(guān)注這類案件，但由于新政出臺不久，這類案子還有滯后性。目前，更多地集中在訴前調(diào)解協(xié)商階段?！焙贾葜屑壢嗣穹ㄔ阂环ü俦硎?。

杭州國圣律師事務(wù)所律師程學(xué)林認(rèn)為，在當(dāng)前的情況下，買賣雙方通過協(xié)商解決糾紛是最有效的途徑?！艾F(xiàn)在打一 個 總 價 值2 0 0多 萬 的 房 產(chǎn) 糾 紛 官司，至少要5萬以上的費用，還要耗費當(dāng)事人大量的時間和精力。協(xié)商更為高效也更加節(jié)約成本?！?/p>

記者了解到，目前已經(jīng)有相當(dāng)部分的毀約糾紛已經(jīng)通過協(xié)商達成協(xié)議。有的客戶通過和房 東 協(xié) 商 ， 房 東 同 意 降低總價，雙方繼續(xù)完成買房交易，有的客戶通過協(xié)商退房成功，并取回了部分或全部預(yù)付款。對于如何解決湊不足首付而違約的問題，律師還建議開發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法，即開發(fā)商與購房人協(xié)商支付方式后，由開發(fā)商墊付購房人其余首付款的辦法。對于有購房意愿的人來說，開發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類似的糾紛產(chǎn)生。

但是仍有相當(dāng)數(shù)量的糾紛因雙方訴求相去甚遠，最終將通過司法訟訴程序解決。

王全明律師表示，目前各地仍沒有關(guān)于此類訴訟的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同樣的案情可能會出現(xiàn)不同的判決結(jié)果，希望上級司法部門盡快對此類案件作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)過渡。

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