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遭遇落戶難
去年5月，錢先生為了讓女兒上學(xué)，在無錫某知名小學(xué)學(xué)區(qū)花45萬買了一套小面積二手房，簽合同時(shí)賣家爽快地表示遷戶口沒問題。等錢先生付清了房款、辦理了兩證，賣家突然變了臉，以各種理由遲遲不肯將自己的戶口遷出去。經(jīng)多方打聽，錢先生總算了解到，原來這個(gè)賣家只有一套房子，賣了房子拿了錢就搬到在上海工作的兒子家去住了，他的戶口不能遷到上海去，又沒有在無錫購買新房子落戶，于是硬賴在了錢先生家。
錢先生第一反應(yīng)就是到法院起訴要求賣家立刻將戶口遷出，可到立案庭就被擋了回來。法官表示，戶籍管理由公安部門負(fù)責(zé)，不屬于法院的立案范圍，戶口的事法院管不了。跑到公安部門一問，錢先生更沮喪了。民警告訴他雖然法律規(guī)定賣家應(yīng)將戶口遷出買賣的房屋，但由于該賣家沒有新的房屋以供落戶，公安機(jī)關(guān)不能強(qiáng)制性將其戶口遷出或注銷，買賣房屋不是注銷戶口的理由。 戶口遷不進(jìn)來，女兒學(xué)也上不了，這房子也算白買了，錢先生無奈之下只能再次到法院起訴，要求與賣家解除合同、退還購房款并賠償錢先生為購房支出的一切稅費(fèi)。法官指出，雖然我國現(xiàn)行立法并未將遷出戶口作為出賣人的法定義務(wù)予以明文規(guī)定，本案中買賣雙方也未就戶口遷出一事進(jìn)行特別約定，但考慮到我國特殊的戶籍政策、戶口與子女入學(xué)之間相關(guān)聯(lián)的實(shí)情，可將賣方遷出戶口視為合同的附隨義務(wù)。賣方違反該附隨義務(wù)導(dǎo)致整個(gè)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)準(zhǔn)予解除合同。最終法院支持錢先生的訴訟請(qǐng)求。
購買二手房時(shí)為了防止遭遇落戶難，購房人在簽訂買賣合同前除了房產(chǎn)證、土地證還可以要求賣家提供可供遷出戶口的相關(guān)材料，如新房的產(chǎn)權(quán)證等。另外一定要在購房合同中對(duì)遷出戶口的時(shí)間、違約責(zé)任作詳細(xì)約定，這樣賣方一旦違約，買方可以解除合同并要求賠償損失。

居家電器大變樣
王先生和張女士打算今年10月份結(jié)婚，年初時(shí)決定購買一套二手房作為婚房。一番比較下來，二人看中了一套85平米、要價(jià)60萬元的次新房，房屋裝潢比較清爽，家具質(zhì)量也不錯(cuò)，更重要的是所有家電都是八成新的品牌家電，購齊這樣一套家電自己最少要掏2萬元錢。小兩口感覺這個(gè)價(jià)錢也比較合算，很快與房主簽訂了買賣合同，并約定房屋內(nèi)所有裝潢、家具及家電價(jià)格均已計(jì)入房?jī)r(jià)中。由于銀行審批貸款經(jīng)歷的時(shí)間很長(zhǎng)，房款沒有付清，雙方遲遲沒有交房，小兩口自然也沒有到新房去看一下。不料等到一個(gè)月后交房時(shí)，小兩口發(fā)現(xiàn)原來42寸的液晶電視換成了普通25寸的電視，客廳內(nèi)漂亮的窗簾被拆走了，廚房里的微波爐和電飯煲也不翼而飛了。小兩口找賣家理論，誰料賣家死不承認(rèn)，找中介作證，中介也以時(shí)間長(zhǎng)記不清為由置身事外。小兩口只能起訴到法院，要求房主立刻歸還擅自拿走的所有物品。由于沒有證據(jù)，二人很快領(lǐng)到了一張敗訴的判決書。
法官提醒二手房買賣合同內(nèi)關(guān)于家具、家電歸屬的條款不宜寫得過于籠統(tǒng)，應(yīng)仔細(xì)列明家具、家電的名稱、型號(hào)，否則發(fā)生糾紛時(shí)無證據(jù)即無話語權(quán)。

買賣不破租賃
2009年1月，老家在外地的張先生在網(wǎng)上看到了一則房主公布的二手房出售的消息，近100平米的房子才售50萬元，價(jià)格低不說，還省了一筆不小的中介費(fèi)。看房時(shí)，房東告訴張先生房子現(xiàn)在是兩個(gè)老租客在住，等張先生買下了這個(gè)房子就讓他們搬走。張先生當(dāng)時(shí)也沒多想，爽快地與房主簽了約，辦了過戶。
一開始兩個(gè)租客也答應(yīng)盡快搬走，不料一星期之后兩個(gè)人又改主意了。原來這二人與原來的房主簽的是三年的長(zhǎng)約，因?yàn)樽馄诤荛L(zhǎng)，租金比較低每月只有1000元?，F(xiàn)在這兩個(gè)租客另找住處時(shí)發(fā)現(xiàn)，很難在同樣地段找到房租如此優(yōu)惠的房屋。二人拿出合同法擺在張先生面前，張先生這才知道《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，專業(yè)的說法就是買賣不破租賃，也就是說除非租客自愿，張先生是不能強(qiáng)迫他們搬走的，而這張三年的租賃合同還有一年半才到期。雖然能向兩個(gè)租客收租，但好不容易買了自己的房子還要租房住，張先生很是沮喪。
法官指出，合同法另一個(gè)不為廣大百姓所知的條款是承租人對(duì)其所租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，在同等價(jià)格下，房主需將出租的房屋出賣給承租人，而不是其他購買人，否則承租人有權(quán)訴至法院請(qǐng)求解除合同。欲購二手房如果正在出租中，購房者最好要求承租人出具書面承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)并搬出承租房屋，以避免引起不必要的糾紛。

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