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都說買新房得小心，一不小心就會跌進開發(fā)商的陷阱。其實，買二手房更得小心。下面這個案例歷時幾年，直到上個月，當事雙方在經(jīng)歷了多次判決和調(diào)解之后才握手言和。這個案例的典型意義值得我們借鑒，它告訴我們，在二手房交易的每一個環(huán)節(jié)中都必須睜大眼睛。

第一回 14.1萬元買套“全新”二手房 
    這事兒要從2004年說起，那時候鄭州的房價還算靠譜，家住鄭州市東三街的董女士看中了南關(guān)街麗水人家小區(qū)的一套二手毛坯房。 
    同年4月，董女士和原房主馬女士簽訂了房產(chǎn)交易成交確認書，董女士以14.1萬元的價格，買下這套80多平方米的房子。 
    按照合同約定，辦理過戶手續(xù)應繳納的相關(guān)稅費由原房主馬女士承擔，董女士先行支付12.1萬元的房款，余款兩萬元在辦理產(chǎn)權(quán)過戶當天結(jié)清。 
    同年5月，董女士分兩次支付12.1萬元，開始裝修入住。 
    2006年10月底，房產(chǎn)部門給原房主馬女士下發(fā)了房產(chǎn)證。此時，鄭州的房價已經(jīng)較兩年前飛漲了近一倍。
第二回 房價飛漲 原房主反悔 
    看著飛漲的房價，馬女士有些后悔了。 于是，馬女士心生一計，以房子屬于夫妻共同財產(chǎn)但自己的愛人對房屋出售并不知情為由，要求董女士退房。 董女士認為這個理由有點可笑：夫妻兩人生活在一起，快3年了還不知道房子已經(jīng)賣掉了？并且自己已經(jīng)在此居住了將近3年，堅決不同意退房，但是考慮到房價確實上漲的實際情況，董女士愿意在原房價的基礎(chǔ)上多付兩萬元作為補償。 馬女士沒有同意，此后，就一直拖著不予辦理過戶手續(xù)。 
    2007年12月，董女士一紙訴狀將馬女士告至管城區(qū)人民法院，請求繼續(xù)履行合同，協(xié)助自己辦理過戶手續(xù)。 
    經(jīng)過審理，管城區(qū)人民法院對馬女士丈夫不知情的理由沒有采信，一審判決馬女士在30日內(nèi)協(xié)助董女士辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)，但是“因雙方約定不明，加之目前鄭州市房地產(chǎn)市場二手房交易政策的變更，過戶費用由原告董女士負擔為宜”。
第三回 過戶費到底該由誰承擔？ 
    官司是贏了，可是過戶費用卻改由自己承擔，董女士顯然無法接受。她當即上訴至鄭州市中級人民法院。 
    馬女士卻辯稱，雙方在房產(chǎn)交易成交確認書中確實約定，辦理過戶手續(xù)應繳納的稅費由馬女士承擔，但是同時約定自房屋交付之日起，所產(chǎn)生的一切費用由董女士承擔，房屋交付之后產(chǎn)生的過戶費用應該屬于約定不明。但是，自房屋交付至今房價瘋狂上漲，收益為董女士所得，且房屋交易的稅費進行了重大改革，導致各項稅費大幅增加。此時，再由原房主承擔增值后的房產(chǎn)的交易費用顯然不合情理。 
    2008年5月，鄭州市中院審理認為，原審以雙方合同約定不明為由，判決董女士承擔辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費用，超出了董女士的訴訟請求，有違不訴不理的民事審判原則，且與雙方當事人的約定不符，因此終審判決如下：馬女士于判決生效30日內(nèi)協(xié)助董女士辦理房屋過戶手續(xù)。 
    至于過戶費用到底由誰來承擔，則不在二審審理范圍內(nèi)，需要當事人另行主張權(quán)利。
第四回 兩相抵消后 賣家還得再掏錢 
    董女士顯然等不及了，她自行墊付了相關(guān)費用，經(jīng)過法院強制執(zhí)行，辦理了過戶登記手續(xù)。 當然，這些錢也不是白掏的。2008年11月，董女士再次訴至管城區(qū)人民法院，請求馬女士支付自己墊付的過戶費用共計1.8萬余元，其中契稅4270元、營業(yè)稅10673.19元、個人所得稅2134元、城市維護建設(shè)稅747.12元、教育費附加320.2元、稅務(wù)機關(guān)發(fā)票收費0.4元、檔案查詢費20元、交易手續(xù)費489元、配圖費20元、房屋所有權(quán)登記費80元。   
馬女士反訴稱，房屋交付董女士使用后，馬女士先后繳納了物業(yè)費508元、電費600元、維修基金2854元、契稅1139元，共計5101元。按照合同約定，房屋交付之后產(chǎn)生的費用應由董女士承擔。 
    管城區(qū)人民法院查明，自2006年6月1日起對個人購買不足5年的住房對外銷售的，征收營業(yè)稅；同年8月1日起，對個人住房轉(zhuǎn)讓的，征收個人所得稅。 
    雖然雙方買賣房屋的時間在2004年，當時尚無營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等征稅項目，但是根據(jù)相關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加均應由賣方繳納，即這部分費用應由馬女士承擔。 而契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅，所以雙方應各自承擔所付的契稅。 物業(yè)維修基金是獨立于房價款之外的款項，馬女士2004年將房屋交付董女士后，2007年繳納了維修基金，而實際受益者為董女士，應由董女士承擔這部分費用。 
    綜上所述，應由馬女士承擔的費用共計14483.91元，應由董女士承擔的費用共計3962元，兩相抵消，馬女士應支付董女士10521.91元。
第五回 握手言和 早知如此何必當初 
    沒想到，雙方對這次的判決結(jié)果仍然都不滿意，各自提出了上訴。 
    掐指一算，雙方買房賣房至今已經(jīng)5年，或許是雙方都折騰得有點累了，這次竟然都順利接受了庭前調(diào)解。今年5月，最后的調(diào)解結(jié)果是，馬女士支付董女士5000元，雙方握手言和。 現(xiàn)在回過頭來算算，其實吃虧的還是馬女士。董女士自己墊付了1.8萬余元的過戶費用，最后馬女士支付給她5000元，實際上等于董女士額外支付了13000多元的費用。而這個數(shù)字與當初董女士主動提出的在原房價基礎(chǔ)上多付兩萬元給馬女士相比，孰多孰少，恐怕只有馬女士最清楚。  而這些，還不包括數(shù)次訴訟產(chǎn)生的費用，耗費的時間、精力以及因此受到影響的心情。

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