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近來房產(chǎn)新政密集出臺，其中二套房貸首付不低于50%、并執(zhí)行1.1倍利率，限購三套房的政策，被認(rèn)為是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來最嚴(yán)厲的信貸調(diào)控手段，備受關(guān)注。二套房、三套房究竟如何認(rèn)定，成為政策能否有效執(zhí)行的關(guān)鍵。不久前，銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才接受采訪時稱，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，而不是以是否發(fā)生過貸款為標(biāo)準(zhǔn)，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。同時，認(rèn)定范圍以家庭為單位。但如果居民需要改善住房條件，并且已經(jīng)將手中的首套住房售出，再次購買房屋時可被視作無房戶。 

“認(rèn)房不認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)在陸續(xù)出臺的地方房貸新政中已有所體現(xiàn)。4月30日，北京出臺一系列嚴(yán)厲政策遏制房價過快上漲，其中提到金融機構(gòu)可以通過本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)來認(rèn)定已購房套數(shù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。同時規(guī)定“同一家庭限新購一套商品住房”。同一天，浙江省也出臺相關(guān)政策細(xì)則，則是以交稅記錄來認(rèn)定第二、三套房。

大量改善型需求購房者只能“先賣后買”，房產(chǎn)交易周期明顯延長 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政出臺提高了二套房貸門檻，在近期政策頻出的情況下，短期內(nèi)會加重市場的觀望情緒，市場交易量將出現(xiàn)萎縮。同時，盡管政策并不反對通過“賣小買大”達(dá)到改善住房的目的，但提高二套房門檻，意味著大量改善型需求購房者只能“先賣后買”，改善起來并不容易。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，在當(dāng)前掛牌房源中，有20%老業(yè)主面臨著“賣小買大”的二次置業(yè)需求，但同時有40%老客戶表示，需要進一步觀察市場走向再考慮是否買房。其結(jié)果是需要二次置業(yè)的客戶難以賣掉手中房產(chǎn)，另購新房，同時另一部分原本有能力再購二套房的客戶，也因為房貸門檻和成本的提高，而推遲置業(yè)或不得不也考慮賣掉原有房產(chǎn)，這樣導(dǎo)致房產(chǎn)交易周期明顯延長。

許多城市尚無準(zhǔn)確核查家庭購房記錄和套數(shù)系統(tǒng)，各地房管部門尚未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，異地房產(chǎn)情況難以查實

雖然北京等城市已經(jīng)明確了購房套數(shù)的查詢方式，但是仍然有部分城市稱，核查家庭購房記錄和套數(shù)并不容易，雖然地方房產(chǎn)部門有房產(chǎn)交易相關(guān)信息，但是對家庭成員的相關(guān)情況，以至同一家庭購房整體情況的認(rèn)定還需要更多信息，需與公安、銀行等其他部門合作，實現(xiàn)信息共享、交互。也有擔(dān)心認(rèn)為，目前房產(chǎn)擁有情況仍掌握在各地房管部門，沒有實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，因此難以查實借款人的異地房產(chǎn)情況。 

面對這些擔(dān)憂，中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認(rèn)為，從技術(shù)角度來說，實現(xiàn)信息共享、聯(lián)網(wǎng)并不困難，關(guān)鍵在于決心有多大?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺的初衷就是“一戶一房”，這已經(jīng)不僅僅是房貸這一金融手段實施范疇了。因而要真正調(diào)控房價，還需要其他相關(guān)配套措施跟進，形成政策合力。