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最近樓市出現(xiàn)很多新促銷措施 買家選擇時(shí)應(yīng)同時(shí)考慮其中的便利與風(fēng)險(xiǎn)

二套房首付五成、利率上浮10%以及停止向第三套以上房屋提供貸款等一系列房貸新政，令原本紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速冷卻下來(lái)。然而在經(jīng)歷過(guò)2007年的“9·27”新政后，開(kāi)發(fā)商們?cè)趹?yīng)對(duì)信貸收緊之策上有了更多的招式，手段也更靈活，例如為買家墊首付、返租及打折優(yōu)惠……記者采訪了多家樓盤，并為買家分析各種促銷措施的細(xì)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)，為買家安全置業(yè)提供參考。

招數(shù)一：七成樓款可免息分期支付

還款壓力巨大小心斷供 

房貸新政對(duì)于二套房置業(yè)者要求其首付五成，對(duì)購(gòu)買第三套及以上的業(yè)主可能不提供貸款。針對(duì)這個(gè)政策，某大集團(tuán)推出了“首付只需三成，剩余七成款項(xiàng)全部免息分期支付”的 做法。也就是說(shuō)，買家在支付三成首付后，其余的七成房款可不需向銀行貸款，而是免息分期支付給發(fā)展商就可以了。打個(gè)比方，買一套80平方米的兩房單位，總價(jià)約60萬(wàn)元。購(gòu)房者無(wú)論是第幾次購(gòu)房，都只要支付約20萬(wàn)元的首付款就可以購(gòu)房，其余的40萬(wàn)元可分期在5年內(nèi)免息付給發(fā)展商。

不過(guò)，有買家認(rèn)為，“無(wú)息”似乎像一個(gè)噱頭。因?yàn)楹芏嗳吮硎?，如果選擇開(kāi)發(fā)商墊資的方式，那么樓價(jià)則要提高不少，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商已把買家應(yīng)支付給銀行利息也計(jì)算在價(jià)格之內(nèi)了。

風(fēng)險(xiǎn)提示

買家選擇這種方式，肯定是把相關(guān)的房產(chǎn)證明抵押在開(kāi)發(fā)商處，如果買家不能按時(shí)還款，則需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。此外，開(kāi)發(fā)商并不是金融機(jī)構(gòu)，墊資會(huì)承擔(dān)巨大的斷供風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)買家而言，短期內(nèi)支付七成樓款，還款壓力之大可想而知。

招數(shù)二：首期可分兩次付

現(xiàn)金流是一大考驗(yàn)

允許買家分期付首期的辦法現(xiàn)在也相當(dāng)普遍，主要是一些針對(duì)二次置業(yè)的改善型樓盤推出。這些買家買房大多是自住，在房貸新政下，首付五成對(duì)于他們的現(xiàn)金流考驗(yàn)確實(shí)十分嚴(yán)峻。在這種情況下，買家可先付三成首期，其余兩成由開(kāi)發(fā)商代墊，在半年或約定的時(shí)間內(nèi)買家把兩成首付還給發(fā)展商即可。

風(fēng)險(xiǎn)提示

以一套200萬(wàn)元的三房單位計(jì)算，首付五成需100萬(wàn)元，買家先支付60萬(wàn)元，剩余的40萬(wàn)元需在半年內(nèi)付清。買家需對(duì)自己在未來(lái)半年的現(xiàn)金籌集能力考量清楚。如果在這個(gè)時(shí)間范圍內(nèi)不能按時(shí)繳款，很有可能面臨違約責(zé)任。

招數(shù)三：三年返租6%

吸引長(zhǎng)線投資者

某豪宅最近推出了促銷策略：頭三年返租6%，開(kāi)發(fā)商每年把總房款的6%以每個(gè)月返還的形式付給買家，而買家則把自己的房子交給開(kāi)發(fā)商打理。如果以總房?jī)r(jià)300萬(wàn)元計(jì)算，年返租6%即為18萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商分12個(gè)月返還給業(yè)主，每個(gè)月業(yè)主收益即為1.5萬(wàn)元。

風(fēng)險(xiǎn)提示

6%的出租回報(bào)率在廣州目前的住宅市場(chǎng)算是相當(dāng)高了，開(kāi)發(fā)商這種營(yíng)銷策略對(duì)于長(zhǎng)線投資者具有相當(dāng)?shù)奈?。不過(guò)，返租只是保證了買家購(gòu)買后一段時(shí)期的收益，但對(duì)如何運(yùn)用銀行貸款并無(wú)實(shí)質(zhì)性幫助，買家仍然要理性估量自身的購(gòu)買能力。

招數(shù)四：打折

辨清是否真降價(jià)

降價(jià)是最直接的促銷方式。上周，某大型地產(chǎn)企業(yè)全面啟動(dòng)旗下樓盤8.5折優(yōu)惠銷售，而其他一些市區(qū)盤也采用了降價(jià)的方式，例如某盤在9.5折的基礎(chǔ)上還可再減價(jià)10萬(wàn)元；珠江新城某盤9.8折后再送一年管理費(fèi)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

降價(jià)雖是最直接的促銷方式，但買家還需練就一雙慧眼，不要被一些降價(jià)的假象所迷惑。因?yàn)橛泻芏嚅_(kāi)發(fā)商都是價(jià)格和優(yōu)惠一起調(diào)整的，有些甚至是調(diào)高了房?jī)r(jià)，然后再打折，實(shí)際上并沒(méi)有優(yōu)惠或者優(yōu)惠很少。買家可以查閱陽(yáng)光家緣，了解樓盤前期已簽約的價(jià)格，辨別價(jià)格到底降沒(méi)降再出手。