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案例一：二手房過(guò)戶過(guò)程中的稅費(fèi)究竟包括哪些？如何計(jì)算？

有讀者咨詢記者，他們?cè)谫?gòu)買二手房時(shí)一般選擇由中介包干服務(wù)，對(duì)過(guò)戶過(guò)程中各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)算搞不清楚。而在過(guò)戶手續(xù)辦完后，并沒有從中介那里獲得所有相關(guān)稅費(fèi)的發(fā)票，因此直到拿證，對(duì)這一塊費(fèi)用仍舊一頭霧水。所以在看了本欄目上期的報(bào)道后，都在擔(dān)心自己會(huì)不會(huì)被“忽悠”了。

解答：如果委托中介服務(wù)，那么于當(dāng)事雙方而言，二手房過(guò)戶過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)主要包括以下一些項(xiàng)目：（一）貸款費(fèi)用（如果涉及按揭購(gòu)房）：

擔(dān)保費(fèi)：貸款金額×1%評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)×0.5%抵押登記費(fèi)：85元（二）稅費(fèi)

交易手續(xù)費(fèi)：5元×建筑面積

契稅：成交價(jià)（評(píng)估價(jià)）×相應(yīng)稅率（根據(jù)戶型面積及房屋標(biāo)準(zhǔn)不同，為1%—4%不等）

其中，中心城區(qū)別墅類（含單體、聯(lián)體）契稅按4%征收；不滿足于普通住房標(biāo)準(zhǔn)中任一條件的契稅按3%征收；住宅小區(qū)建筑容積率在1.5（含1.5）以上、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下、單價(jià)不超過(guò)7000元/平方米（含7000元/平方米）且總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元），同時(shí)滿足以上三個(gè)條件的為普通住房，契稅按1.5%征收；

個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房契稅按1%征收。

個(gè)人出售家庭唯一住房后又重新購(gòu)置住房的，原有住房已繳納契稅可在重新購(gòu)房應(yīng)繳納契稅稅額中抵減。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80元

個(gè)人所得稅：成交價(jià)（評(píng)估價(jià)）×1%轉(zhuǎn)讓個(gè)人自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的個(gè)人所得，免征個(gè)人所得稅。

營(yíng)業(yè)稅（具體稅收標(biāo)準(zhǔn)見后詳解）

（三）中介收費(fèi)

中介費(fèi)：買賣雙方各出總房款的1%，一般多由買方承擔(dān)，即為總房款的2%。

需要注意的是，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)是一個(gè)有著多環(huán)節(jié)的流程，其中產(chǎn)生的票據(jù)，在一些重要環(huán)節(jié)是必須要查驗(yàn)的，比如契稅發(fā)票在辦理提取公積金手續(xù)的過(guò)程中是必須查看的，因此，這些票據(jù)需要妥善保留。

案例二：營(yíng)業(yè)稅“2變5”究竟是怎么回事？現(xiàn)在還能搭上政策末班車嗎？

解答：從今年1月1日起，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5.8%；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

而在12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，明年起個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。此消息傳出后，有越來(lái)越多的二手房購(gòu)買者擔(dān)心：現(xiàn)在還能搭上政策末班車嗎？

營(yíng)業(yè)稅“2變5”的影響究竟是怎樣的？現(xiàn)在以一個(gè)實(shí)例來(lái)說(shuō)明，以房屋所有權(quán)證證載時(shí)間為起點(diǎn)計(jì)算，張小姐買了一套2007年3月辦理了兩證的、92平方米的房子，買房時(shí)價(jià)格為45萬(wàn)元，目前房屋的評(píng)估價(jià)為59萬(wàn)元，根據(jù)政策屬超過(guò)2年普通房屋。如果張小姐在今年底前把房屋賣出，那么將適用營(yíng)業(yè)稅免征政策，不會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅；但如果張小姐在明年賣出該房屋，那么將不再享受免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠。因此按照盈利金額征收計(jì)算，會(huì)多產(chǎn)生（59-45）×5.8%，即8120元的營(yíng)業(yè)稅，這將提高交易成本。

由于征收營(yíng)業(yè)稅一般發(fā)生在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)當(dāng)天，因此，目前有很多具備免征營(yíng)業(yè)稅條件的市民想趕在12月31日前過(guò)戶。不過(guò)這又涉及到一個(gè)問題，一般情況下，二手房交易主要分為簽訂買賣合同、有貸款的賣方提前還貸以及買方申請(qǐng)貸款、過(guò)戶并納稅等環(huán)節(jié)，買方申請(qǐng)貸款在過(guò)戶納稅之前。但正常程序下辦理二手房房貸要5個(gè)工作日左右，加上年底貸款不易，從買賣雙方簽訂合同到最終交易過(guò)戶，可能需要兩周左右，因此如果是在本月15日以后才簽合同，按正常程序就很難享受到政策優(yōu)惠了。

案例三：我買了一套二手房，貸款是以我的名義去貸的，現(xiàn)在要過(guò)戶了，可以在房產(chǎn)證上把我父親的名字加上去嗎？

解答：如果在簽訂成交協(xié)議以及申請(qǐng)貸款的環(huán)節(jié)沒有將你父親的名字署為購(gòu)房人，仍有機(jī)會(huì)在房管局網(wǎng)簽時(shí)將你父親的名字添加為購(gòu)房人，而這一署名將與房產(chǎn)證上的名字一致。

案例四：我有一套住房，想過(guò)戶給我妹妹，不知道如何辦理手續(xù)，稅費(fèi)又如何計(jì)算？

解答：據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)辦理贈(zèng)與或買賣。若是贈(zèng)與，稅費(fèi)：契稅4%；手續(xù)費(fèi)2.5元/平方米，登記費(fèi)80元；直系親屬不繳納營(yíng)業(yè)稅，另外受贈(zèng)方可到地稅部門申請(qǐng)辦理個(gè)人所得稅減免手續(xù)。若是買賣的話，稅費(fèi)根據(jù)房屋實(shí)際情況繳納契稅；手續(xù)費(fèi)5元/平方米，登記費(fèi)80元；個(gè)人所得稅按1%繳納，根據(jù)房屋實(shí)際情況繳納營(yíng)業(yè)稅。

案例五：我在中介看中了一套二手房，應(yīng)怎樣查詢房屋產(chǎn)權(quán)的真?zhèn)文兀?/strong>