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楊的公司也嘗試過(guò)與信托公司合作，但總覺(jué)得成本太高，還是想從銀行貸款。“我們現(xiàn)在只能?chē)L試多找?guī)准毅y行攻關(guān)，由于現(xiàn)在公關(guān)太難，所以投資上比較謹(jǐn)慎，只有很好的項(xiàng)目才投入資金。不過(guò)，貸款狀況遲早會(huì)好轉(zhuǎn)的，銀行畢竟是盈利機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款是他們很大的一部分?！睂?duì)未來(lái)，楊希望能有更多的融資渠道可用。 

融資渠道有限

“銀行貸款是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商最依賴(lài)的融資渠道。”正略鈞策管理咨詢(xún)公司投融資部合伙人華一向《投資者報(bào)》記者表示。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)收款)。

根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)30個(gè)省份的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款，再將建筑商墊資中來(lái)源于銀行的部分加上的話(huà),來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。

銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行的依賴(lài)度明顯過(guò)高。銀行信貸流的閘門(mén)一旦收緊，開(kāi)發(fā)商就面對(duì)資金瓶頸，急需拓寬融資渠道。 

除了銀行貸款，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)用最多的是信托貸款，“還有上市融資，這也是一個(gè)很理想的融資渠道，但現(xiàn)在暫停了房地產(chǎn)IPO，包括借殼上市現(xiàn)在也不容易，我覺(jué)得這樣不合理，應(yīng)該讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)控。”華一認(rèn)為。

大型的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以選擇發(fā)行債券，但由于我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，證監(jiān)會(huì)的要求和監(jiān)管都比較嚴(yán)，目前我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小。

華一介紹，除了上述渠道，還可以采取承包商墊付項(xiàng)目資金、與城投公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目、民間融資、出售部分固定資產(chǎn)、到國(guó)外借殼上市等來(lái)緩解融資壓力。

房地產(chǎn)金融是趨勢(shì)

“自由經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)體國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)金融的形式存在，也就是將房地產(chǎn)作為一個(gè)金融行業(yè)來(lái)做，主要通過(guò)運(yùn)作資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資。主要形式有REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)和有限合伙制房地產(chǎn)PE?！?/p>

目前熱議最多的是REITS，簡(jiǎn)單地說(shuō)，REITS就是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)時(shí)下尚不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作得不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在一定障礙。 

“REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)和有限合伙制房地產(chǎn)PE都屬于輕資產(chǎn)運(yùn)作模式，即房地產(chǎn)商以很少的資金運(yùn)用杠桿完成大的項(xiàng)目。房地產(chǎn)金融是個(gè)趨勢(shì)，借著中國(guó)的城市化率和GDP的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)大有作為，中國(guó)一些企業(yè)包括一些大的企業(yè)正在朝房地產(chǎn)金融方向走?！比A一稱(chēng)。