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2009年寬松的信貸環(huán)境是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的黃金假日?，F(xiàn)在，假日結(jié)束了。 

去年11月份，銀監(jiān)會(huì)敦促國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款實(shí)施密切監(jiān)控，此后對(duì)銀行房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款的要求逐步升級(jí)。2010年3月26日，為配合國(guó)務(wù)院整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，銀監(jiān)會(huì)推出“銀四條”以整頓地產(chǎn)信貸。4月14日，有消息傳開(kāi)發(fā)商自有資金比例擬再次調(diào)高，或超過(guò)35%，以避免負(fù)債過(guò)高。

這樣的背景，非銀行優(yōu)質(zhì)客戶的眾多中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感受到切切實(shí)實(shí)的資金緊張，“有了新項(xiàng)目，以前的額度不夠用，原來(lái)的貸款行不再給我們貸了，現(xiàn)在我們派出幾路人馬大撒網(wǎng)到多家銀行公關(guān)。”北京一家規(guī)模較小的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的副總經(jīng)理向《投資者報(bào)》記者訴苦。

銀行貸款自然是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重要融資渠道，卻不是唯一渠道。業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)在國(guó)內(nèi)雖然尚未正式開(kāi)閘，但合法合規(guī)的REITS在國(guó)內(nèi)已見(jiàn)蹤跡。 

全國(guó)性地產(chǎn)商無(wú)憂

因?yàn)閯倓偨?jīng)過(guò)信貸極度寬松的一年，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在尚未到捉襟見(jiàn)肘的地步，加上房?jī)r(jià)漲勢(shì)如虹，銷售情況很好，目前尚不缺錢。

“信貸收緊，對(duì)很多企業(yè)影響目前還不是太大，尤其是全國(guó)性地產(chǎn)商。”興業(yè)證券房地產(chǎn)業(yè)分析師方焱表示。

方焱認(rèn)為，從整體情況看，去年房地產(chǎn)公司銷售非常好，平均銷售達(dá)4萬(wàn)多億元，自有資金還比較充裕，加上去年已經(jīng)買了很多地以及已獲得貸款的后期開(kāi)工項(xiàng)目投資等，讓這些企業(yè)足以再維持一段時(shí)間。

現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售依然瘋狂。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月14日公布1~3月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，數(shù)據(jù)顯示，今年3月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲11.7%，其中新建商品住宅同比漲15.9%，?？凇⑷齺?、溫州漲幅前三；二手住宅價(jià)同比漲9.5%。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)火爆，地產(chǎn)商自然能回籠大量資金。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸收緊，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲速太快，尤其是一線城市房?jī)r(jià)漲幅大的問(wèn)題。

“銀行的本意還是愿意貸款的，資質(zhì)好的企業(yè)貸款沒(méi)有太大問(wèn)題?！狈届驼J(rèn)為，“全國(guó)性的地產(chǎn)商即便是在一線城市也不會(huì)受到什么影響，因?yàn)槠滟Y質(zhì)、管理都比較好，通常屬于銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，這樣的客戶銀行是求著他們貸款的。比如建行給了萬(wàn)科500億的授信，目前還沒(méi)有用完。”

二三線地產(chǎn)商尋錢

一線城市的高土地成本和高得離譜的房?jī)r(jià)，不僅生成了現(xiàn)在的一線城市白領(lǐng)“返鄉(xiāng)潮”，也超過(guò)了一些地產(chǎn)商的心理底線，開(kāi)始棄一線，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還有繼續(xù)發(fā)展的空間。

發(fā)展空間越大，需要投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也就越多，自然僅自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。“信貸收緊，對(duì)我們二三線城市的地產(chǎn)商影響很大?！碧旖蚰车禺a(chǎn)商楊總告訴《投資者報(bào)》記者，地產(chǎn)商貸款難除了資質(zhì)問(wèn)題，也在于銀行的信貸額度緊張，同時(shí)二三線城市的銀行貸款額度相較一線城市略少且地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮又高，導(dǎo)致銀行對(duì)企業(yè)貸款投放降低、速度放慢，目前計(jì)劃投放和實(shí)際發(fā)放相差缺口達(dá)25%。