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2009年，房地產(chǎn)業(yè)既風(fēng)光無(wú)限，又備受爭(zhēng)議。也許可以用五個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)描繪房地產(chǎn)業(yè)在2009年的發(fā)展圖譜：回暖、泡沫、地王、調(diào)整和保障房。

回暖：房地產(chǎn)業(yè)接連制造“沒(méi)想到”

今年春節(jié)后，金融危機(jī)寒意正濃，房地產(chǎn)業(yè)卻率先走出低谷。中國(guó)指數(shù)研究院在早春發(fā)布的數(shù)據(jù)讓業(yè)內(nèi)興奮：在30個(gè)重點(diǎn)城市中，有24個(gè)城市2月住宅成交面積環(huán)比上升，有10個(gè)城市環(huán)比增幅更是超過(guò)50%。數(shù)據(jù)傳遞出樓市“回暖”的氣息。各地春節(jié)后陸續(xù)舉辦的房交會(huì)，喜迎“小陽(yáng)春”。

上海最大的二手房中介中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員萬(wàn)正偉說(shuō)，沒(méi)想到春節(jié)過(guò)后，門(mén)店的生意一下子忙碌起來(lái)，賣(mài)房、買(mǎi)房的人幾乎每周都有增加。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了今年樓市的升溫趨勢(shì)：1至6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售34109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%；至7月，銷(xiāo)售41755萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1%；至8月，銷(xiāo)售49416萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.9%；至9月，銷(xiāo)售58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.8%；至10月，銷(xiāo)售66369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.4%?！盎嘏蓖局校?gòu)房者買(mǎi)到了房，開(kāi)發(fā)商賺夠了錢(qián)，一年前還為“庫(kù)存”嚴(yán)重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。

這一輪回暖呈現(xiàn)出明顯的“接力”特點(diǎn)。以首次購(gòu)房為主的剛性需求最早撬動(dòng)了一線城市樓市的堅(jiān)冰，形成市場(chǎng)復(fù)蘇的“第一推動(dòng)力”。此后，更多的改善性需求、投資性開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，并一度成為購(gòu)買(mǎi)主力。

“今年的房地產(chǎn)真是在挑戰(zhàn)人的想象力?！睆臉I(yè)多年的嘉華(中國(guó))投資有限公司銷(xiāo)售總經(jīng)理谷文勝連用幾個(gè)“沒(méi)想到”來(lái)回顧這一年的行情：沒(méi)想到市場(chǎng)起來(lái)這么早，沒(méi)想到回暖速度這么快，沒(méi)想到房?jī)r(jià)、地價(jià)漲得這么兇！

泡沫：產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)俱存

需要指出的是，但凡市場(chǎng)交易都存在不確定性，資本屬性越來(lái)越突出的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“泡沫”或多或少存在。但人們爭(zhēng)論的是：目前的房地產(chǎn)泡沫是否大到了威脅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度？房地產(chǎn)的狂飆突進(jìn)是否加大了宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)？

今年房地產(chǎn)成交量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也造成了如下后果：

一是房?jī)r(jià)快速上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月至10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)各月分別上漲0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%——連漲8月，且漲幅逐月擴(kuò)大。

在有些城市，開(kāi)發(fā)商不知如何定價(jià)，只好跟著周邊漲價(jià)的樓盤(pán)把價(jià)格往上調(diào)；有些城市，均價(jià)5萬(wàn)元／平方米的豪宅，一天之內(nèi)銷(xiāo)售額達(dá)40億元……此外，至第四季度，一些熱門(mén)樓盤(pán)的買(mǎi)家中投資者已占八九成。

二是房地產(chǎn)業(yè)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中“吸金”巨大。今年的房地產(chǎn)投資客中有不少民營(yíng)企業(yè)家，有人坦言，在出口不景氣的情況下，投資房地產(chǎn)比投資制造業(yè)“來(lái)錢(qián)更快”。此外，不少一、二產(chǎn)業(yè)的上市公司或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、注入土地資產(chǎn)而轉(zhuǎn)變成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商，或通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)變成公司主業(yè)。上述情況在加大房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，也對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資產(chǎn)生“分流”作用。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟針對(duì)樓市“泡沫”提出警示：要警惕消費(fèi)、投資、外貿(mào)“三駕馬車(chē)”被房地產(chǎn)“牽著走”的情況。時(shí)至年末，對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”的擔(dān)心和爭(zhēng)議依然在繼續(xù)。

地王：“福音”還是“包袱”有待市場(chǎng)作答

市場(chǎng)邏輯中，價(jià)高為尊，地貴稱王?！暗赝酢鳖l頻，可見(jiàn)房地產(chǎn)界“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)”之烈。2009年的“地市”，比樓市升溫更劇。

今年4月29日，杭州拍出上城區(qū)南山路一地塊，樓面價(jià)超過(guò)4.6萬(wàn)元／平方米。這應(yīng)該是今年叫響的首個(gè)“地王”。此后，高價(jià)成交的土地在各重點(diǎn)城市遍地開(kāi)花。土地總價(jià)從10億、20億級(jí)迅速躍升至40億、50億級(jí)。

一位知名港資開(kāi)發(fā)商今年通過(guò)銷(xiāo)售和銀行信貸，手握上百億重金，一度垂青的地塊多達(dá)二三十塊，但最后一地未得。該房企相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言：“我們不是沒(méi)錢(qián)，而是沒(méi)勇氣。有些地塊溢價(jià)動(dòng)不動(dòng)超過(guò)100%，樓板價(jià)動(dòng)不動(dòng)超過(guò)1.5萬(wàn)元、2萬(wàn)元，這么貴的土地我們不敢拿、不敢賭?！?

跟2007年有所不同，今年的“地王”大多被國(guó)企攬獲。不過(guò)，不管是誰(shuí)拿“地王”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，地價(jià)太高都不是好消息。今年此起彼伏的“地王”，是留給將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“福音”還是“包袱”，還有待市場(chǎng)作出回答。

調(diào)整：房地產(chǎn)未完成的“必修課”

回顧2009年，不少開(kāi)發(fā)商有“劫后余生”的感覺(jué)：當(dāng)金融危機(jī)使樓市陷入深重的低迷、一些房企資金鏈繃緊到即將斷裂之時(shí)，政府出臺(tái)的一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施及時(shí)生效。隨后，市場(chǎng)松動(dòng)了，成交“回暖”了，企業(yè)喘了幾口氣，活過(guò)來(lái)了。

長(zhǎng)期研究樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委專職副主任孫鐘炬說(shuō)，外部環(huán)境的變化促使房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期；但去年至今，房地產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有經(jīng)歷完整的格局洗牌、秩序重建的過(guò)程，而是得益于政策刺激而快速?gòu)?fù)蘇。

中國(guó)銀行新近發(fā)布的一份報(bào)告指出，根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期一般在3年以上，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如果以房?jī)r(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)為調(diào)整標(biāo)志，上輪調(diào)整僅持續(xù)了7個(gè)月時(shí)間(2008年8月到2009年2月)?？梢?jiàn)，上一輪我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是不完全和不充分的。

今年9月，樓市曾出現(xiàn)過(guò)“小陽(yáng)春”之后首次“疑似”調(diào)整的狀態(tài)。當(dāng)時(shí)，北京、上海、深圳等風(fēng)向標(biāo)城市成交量明顯回落，房?jī)r(jià)也有所下跌。市場(chǎng)一度出現(xiàn)“拐點(diǎn)”之聲。然而，事實(shí)證明，這只是房?jī)r(jià)漲至高位，開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)、購(gòu)房者陷入觀望的一種“膠著”狀態(tài)，樓市尚不具備調(diào)整的基本動(dòng)力——進(jìn)入10月中下旬后，成交量和房?jī)r(jià)便雙雙“回歸”上升通道。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)早晚要補(bǔ)上產(chǎn)業(yè)調(diào)整這一“必修課”，包括兩項(xiàng)內(nèi)容：一是“周期性調(diào)整”，永慶房屋(上海)副總經(jīng)理陳史翎說(shuō)：“房地產(chǎn)的泡沫要一點(diǎn)一點(diǎn)擠，要讓人‘分批下車(chē)’?！倍恰敖Y(jié)構(gòu)性調(diào)整”，要提供適合各個(gè)階層的人購(gòu)買(mǎi)的房屋，不能長(zhǎng)期脫離內(nèi)需市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的基準(zhǔn)點(diǎn)。

保障房：調(diào)控房地產(chǎn)的另一個(gè)著力點(diǎn)

在房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題上，除了“地根”和“銀根”兩個(gè)常規(guī)的著力點(diǎn)外，中央及地方政府正日益注重另一種手法：推進(jìn)保障性住房建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)其健康平穩(wěn)發(fā)展。

11月中旬，鄰近上海中環(huán)線的虹口區(qū)“華虹苑”項(xiàng)目開(kāi)工，建成后將有約490套經(jīng)濟(jì)適用房，全部用來(lái)滿足住房困難家庭的需求。這將是上海中心城區(qū)又一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。預(yù)計(jì)至今年年底，上海開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)將達(dá)600萬(wàn)平方米，首批經(jīng)濟(jì)適用房將在年內(nèi)試點(diǎn)銷(xiāo)售。此外，截至2009年10月底，上海市廉租房受益家庭累計(jì)已達(dá)6萬(wàn)戶，與2006年同期相比增長(zhǎng)約1.8倍。近日，上海還把廉租房人均月收入、家庭財(cái)產(chǎn)“門(mén)檻”從低于800元、9萬(wàn)元分別放寬至低于960元、12萬(wàn)元。

上海是國(guó)內(nèi)各地推進(jìn)保障性住房的一個(gè)縮影。國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)保障性住房用地供應(yīng)3754.37公頃，同比增加36.3%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)3390.35公頃，同比增加33.3%；廉租住房用地供應(yīng)364.01公頃，同比增加72.0%。據(jù)預(yù)計(jì)，今年全年保障性住房用地供應(yīng)增加趨勢(shì)將更為明顯。

2009年見(jiàn)證了國(guó)內(nèi)保障性住房建設(shè)的新進(jìn)展。多位業(yè)內(nèi)人士指出，保障性住房對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還有待觀察，但有一點(diǎn)是肯定的：“市場(chǎng)”和“保障”兩手抓，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)意義。