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根據(jù)日前出臺的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，從今年12月1日起，二手房轉(zhuǎn)讓時，房屋結(jié)余的專項維修資金將隨房屋所有權(quán)同時過戶。對于這一新變化，很多二手房買賣人疑問較多，本報記者帶著讀者來電來函的問題，請中介機構(gòu)、政府相關(guān)部門、律師等進行解答。

名詞解釋

專項維修資金：又稱公共維修資金。是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，并授權(quán)業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的資金。

從去年2月起，北京住房維修基金按照建安成本金和建筑面積繳存，標準為多層樓房(房屋建筑為六層及以下)為100元/建筑平方米；高層樓房(六層以上)為200元/建筑平方米。在此之前則按總房款的2%繳納公共維修資金。

專項維修資金的使用范圍是：在保修期滿后，對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業(yè)主按照投票權(quán)的確定標準分攤費用比例。

熱點問答

買家自己即可辦理

問題1、陳女士問：我最近看上了一套二手房，如果現(xiàn)在購買和12月份購買，專項維修資金的過戶方面有什么不同？

北京中原三級市場部專業(yè)人員解答：新舊辦法對專項維修資金處理情況有所不同。以往關(guān)于公共維修資金處理情況是：根據(jù)北京市二手房買賣合同第五條規(guī)定“出賣人同意其繳納的該房屋專項維修資金(公共維修資金)的賬面余額轉(zhuǎn)移至買受人名下”。但過去在實際操作中，并沒有強制要求在二手房過戶時對公共維修資金進行過戶。而一旦過戶也需要買賣雙方到場，主要是需要初次繳納公共維修資金的人員配合才可完成。但有些房屋可能已轉(zhuǎn)手好幾次，初次繳納公共維修資金的業(yè)主已不容易聯(lián)系到，導致此項工作不易操作。

而從12月1日起出臺的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》則大大減少過戶環(huán)節(jié)，使得過戶更加便捷。該辦法第三十三條規(guī)定：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人應當持房屋權(quán)屬證明及本人身份證明到市住房資金管理部門區(qū)縣管理部辦理變更手續(xù)。

這樣，公共維修資金的過戶手續(xù)極為簡便，不再需要買賣雙方(包括初次購房業(yè)主)到場，受讓人自己即可辦理。這也表明，公共維修資金隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移，并不是隸屬于某個人。

不過戶，無法辦理查詢卡

問題2、李先生問：我最近在看房時聽中介說很多人買賣房子都不轉(zhuǎn)移專項維修資金，也沒什么影響。我想了解如果不轉(zhuǎn)移有什么隱患嗎？

北京雄志律師事務(wù)所王榮香律師解答：購買二手房的業(yè)主，最好將專項維修資金過戶。因為繳納專項維修資金，會得到發(fā)票，在需要維修時出示發(fā)票使用專項維修資金。如果不過戶，就無法辦理銀行的查詢卡，萬一發(fā)票丟了，業(yè)主僅拿房產(chǎn)證是無法補辦的，這樣會影響將來的房屋維修。過戶并不花錢，買房人應該趁著還能找到賣房人，盡快將專項維修基金過戶。

無償順延維修基金最普遍

問題3、趙先生問：我的房子是今年年初入住的，現(xiàn)在想要轉(zhuǎn)手，交的專項維修基金怎么辦？如果無償順延給買家，我覺得太虧了，我們還一分錢都沒有用過呢。

我愛我家舊宮店店長張書峰解答：在二手房交易中，大多數(shù)專項維修資金都是隨房屋無償順延的，因為業(yè)主和購房人都會認為這部分錢已經(jīng)是房產(chǎn)所含的一部分價值。也有業(yè)主提出異議的，這種情況需要雙方協(xié)商解決。除了最普遍的無償順延之外，操作中通常還有三種辦法。第一種是買賣雙方各承擔一半專項維修金；第二種方法是，如果房子比較新，有些買房人也同意將專項維修資金的全額支付給業(yè)主；此外還有一種方法，是雙方協(xié)商出一個比例，按比例分攤專項維修資金。

按揭房持“他項權(quán)利證明”過戶

問題4、趙女士問：我貸款購買了一套二手房，辦完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，銀行就將產(chǎn)權(quán)證收走了。如果沒有產(chǎn)權(quán)證，如何辦理公共維修資金的過戶？

我愛我家舊宮店店長張書峰解答：對于一次性繳納房款的購房人，新房主只需持過戶后的房產(chǎn)證和本人身份證明，就可以到市資金中心區(qū)縣管理部或業(yè)委會開戶銀行辦理過戶手續(xù)。而貸款購買的購房人，則需要與銀行簽署一個“他項權(quán)利證明”，然后可以持他項權(quán)利證明和身份證明，到上述部門或銀行辦理過戶手續(xù)。