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從年初開(kāi)始持續(xù)半年的價(jià)量齊升，到兩個(gè)月前的量跌價(jià)升，再到今天的量?jī)r(jià)齊跌，樓市領(lǐng)頭羊京滬深的走勢(shì)開(kāi)始令市場(chǎng)初感秋意。

以2007年至2008年那輪房地產(chǎn)回調(diào)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，成交量下降也確實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的先導(dǎo)信號(hào)，由此帶來(lái)的價(jià)格調(diào)整可能令原已極度敏感的需求方重新陷入觀望。這也是市場(chǎng)乍聽(tīng)“價(jià)量齊跌”時(shí)表現(xiàn)出分外緊張的原因?！延浾?于兵兵 ○編輯 王曉華

京滬深樓市均現(xiàn)“價(jià)量齊跌”

“金九銀十”剛開(kāi)場(chǎng)，京滬深樓市卻交出了并不樂(lè)觀的數(shù)據(jù)。9月第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創(chuàng)下3月份以來(lái)的日均成交量新低?；仡櫿麄€(gè)9月，從第一周開(kāi)始，北京住宅簽約量就出現(xiàn)了同比2成的跌幅，入市樓盤(pán)開(kāi)始低調(diào)下降售價(jià)。9月初的北京秋季房展，明顯的交投縮水已經(jīng)顯出樓市濃厚的觀望氣氛。在此情況下，部分北京樓盤(pán)打出最高8.5折的優(yōu)惠廣告，樓市調(diào)整似乎一觸即發(fā)。

上海方面，根據(jù)易居中國(guó)報(bào)告，9月第一周（8月31-9月6日）全市僅有13個(gè)住宅樓盤(pán)推出19.79萬(wàn)平方米新房源，直接影響后市成交量；第二周，全市成交量下滑14.27%，為32.64萬(wàn)平方米。盡管有專(zhuān)家樂(lè)觀估計(jì)，9月第二周增大的供給量可以令第三周成交量有所回升，但到第三周，上海商品住宅成交再次環(huán)比下降4.22％，為31.26萬(wàn)平方米。價(jià)格方面，在8月10至16日那周創(chuàng)下19603元的商品住宅歷史最高均價(jià)之后，上海豪宅成交潮隨之退熱。商品住宅的平均成交價(jià)格持續(xù)4周回落，9月第二周均價(jià)15353元/平方米，到第三周小幅回升1.42％，為15571元/平方米。

至今，樓市“金九”僅剩最后一周，易居（中國(guó)）薛建雄分析，一旦十一前供應(yīng)量繼續(xù)增加而成交量保持低迷，本輪樓市拐點(diǎn)將出現(xiàn)在“金九銀十”。

最早開(kāi)始樓市調(diào)整的深圳同樣頹勢(shì)明顯。上周深圳一手房市場(chǎng)僅成交631套，創(chuàng)下今年以來(lái)的新低，與一周環(huán)比降幅達(dá)到20.4%。一手房成交均價(jià)也環(huán)比下降了3.5％，僅為18368元/平方米。

調(diào)整背景不一 房?jī)r(jià)未全面松動(dòng)

從數(shù)字上看，一線城市似乎已經(jīng)走到全面回調(diào)的邊緣。但據(jù)上海證券報(bào)深入調(diào)查，目前以上海為代表的一線城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未全面松動(dòng)。均價(jià)的調(diào)整與每一階段的成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，比如上海8月豪宅集中成交拉高了當(dāng)月均價(jià)，也導(dǎo)致9月房?jī)r(jià)快速回落。但目前為止，上海未出現(xiàn)同一樓盤(pán)的同質(zhì)房源大幅降價(jià)。

值得肯定的是，樓市宏觀面的謹(jǐn)慎情緒開(kāi)始出現(xiàn)，并影響開(kāi)發(fā)商慎重對(duì)待十一黃金周的促銷(xiāo)定價(jià)戰(zhàn)略，但部分房源仍可能因火爆預(yù)訂而出現(xiàn)一定程度的提價(jià)。

北京方面，信貸收緊和對(duì)二手房交易陰陽(yáng)合同的打擊，是導(dǎo)致成交回落和個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)的主要原因?！翱傮w來(lái)說(shuō)，北京的二手房貸款政策和其他房貸政策都比上海等地嚴(yán)格很多。比如同一房產(chǎn)的加按揭，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)二套房貸的優(yōu)惠、個(gè)人信用貸款等，在北京都是很?chē)?yán)格的。而上海部分銀行還可以做?！鄙虾Ｄ成虡I(yè)銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人告訴記者。

而北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰稱(chēng)，此前市場(chǎng)上的二手房可以通過(guò)陰陽(yáng)合同做低房?jī)r(jià)以避稅，但經(jīng)過(guò)嚴(yán)格管理后，二手房交易成本上升了不少。導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)放緩了交易節(jié)奏。

防止成交緊縮引發(fā)新一輪暴漲

“年初以來(lái)，全國(guó)樓市快速回暖，出現(xiàn)短期內(nèi)房?jī)r(jià)背離社會(huì)普遍承受能力的局面。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)回調(diào)只是早晚的事。”一位資深房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)。

一家即將于十一黃金周后開(kāi)盤(pán)的嘉定房企告訴記者，目前市場(chǎng)確實(shí)敏感，盡管離開(kāi)盤(pán)已經(jīng)很近，但開(kāi)發(fā)商還在謹(jǐn)慎地觀察市場(chǎng)動(dòng)向和周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的定價(jià)情況?！拔覀児烙?jì)真正的調(diào)整時(shí)間可能在今年底?！鄙鲜龇科蠊ぷ魅藛T稱(chēng)。

房?jī)r(jià)的短期回調(diào)對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)當(dāng)然是一大利好，但從市場(chǎng)運(yùn)行的通盤(pán)考慮，專(zhuān)家稱(chēng)有必要提醒因集中的觀望情緒而導(dǎo)致的新一輪需求爆發(fā)和價(jià)格上漲。

“在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未全面企穩(wěn)，流動(dòng)性仍然充裕的情況下，上海等地土地投資與房產(chǎn)投資意愿都不會(huì)有大幅縮水。長(zhǎng)風(fēng)地塊創(chuàng)下的70億地王價(jià)格即證明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期?！币晃簧虾ｉ_(kāi)發(fā)商表示，“上海地王價(jià)格的不斷刷新會(huì)拉升房?jī)r(jià)預(yù)期。投資者尚未找到更好的預(yù)防通脹的保值方式，樓市投資尤其是豪宅投資還有上升的趨勢(shì)?！?/p>

上海房地產(chǎn)專(zhuān)家陳立民則分析，加上世博期間8個(gè)月停工的因素，上海從現(xiàn)在開(kāi)始到世博前，中心城區(qū)新房供應(yīng)將越來(lái)越少，而世博后兩年內(nèi)則幾乎斷檔。這些因素都決定了上海房?jī)r(jià)未來(lái)兩年可能被需求拉至高位不下。